Минстрой намерен смягчить условия проектного финансирования для застройщиков. Некоторые эксперты полагают, впрочем, что прежних цен на жилье все равно не вернуть.
Комиссия общественного совета при Минстрое по проектному финансированию предлагает смягчить для застройщиков требования к условиям такого финансирования. Как сообщают «Известия», соответствующее обращение комиссия намерена направить в Минстрой уже в ближайшее время. В результате цена квадратного метра для конечного покупателя может снизиться на 10%.
Это станет возможно за счет снижения нагрузки на банки и стоимости проектного финансирования строительных объектов, уверен руководитель экспертной рабочей группы комиссии по проектному финансированию общественного совета при Минстрое Эдуард Самигуллин.
Комиссия считает необходимым изменить требования к резервам банков в зависимости от уровня кредитоспособности девелоперов, использующих эскроу-счета. Например, понизить критерии оценки по ссудам. Сегодня для заемщика высокой категории качества кредитная организация обязана сформировать резерв в размере не менее 1% от выдаваемой суммы кредита. В комиссии общественного совета считают, что этот резерв нужно обнулить, а кроме того, на 3-5% понизить резервирование для всех других категорий заемщиков.
Вместе с тем, по мнению общественников, следует предоставить банкам право оценивать независимо друг от друга проекты разных юридических лиц в составе одной группы компаний, если между ними нет кросс-потоков и обязательств, и они достаточно обособлены. В настоящий момент кредитные организации не имеют возможности выдавать кредиты на новые проекты группы, если общая сумма ее займов превышает 25% от капитала банка.
Это отличная инициатива, учитывая резко выросшие цены на жилье в РФ, уверен старший управляющий партнер юридической компании PG Partners Петр Гусятников. Совершенно очевидно, что рынок перегрет, и его ждет стагнация. Чтобы ее избежать, необходимо искать варианты удешевления жилья, дабы поддержать платежеспособный спрос. Но удешевление должно происходить за счет чего-либо: например, за счет смягчения условия для кредитования застройщиков. Около 40% из них используют кредитные средства для реализации своих проектов.
Обольщаться, однако, не стоит, предупреждает эксперт. При смягчении условий кредитования цены на жилье не пойдут в низ в геометрической прогрессии. Первичное жилье может подешеветь в диапазоне 3-5%. Обслуживание кредитов – не единственная статья расходов застройщиков: большую роль играют цены на стройматериалы и стоимость рабочей силы. Во второй половине 2020 и в 2021 году значительно подорожали стройматериалы – в первую очередь металл и дерево. В среднем, рост цен по этим категориям составил 60-80%. А некоторые виды металлопроката – например, алюминий, сталь, чугун – стали дороже на 100-150%. Металл и дерево, между тем, используются практически на любой стройке.
В результате, продолжает Гусятников, стоимость возводимых конструкций только за счет удорожания этих двух категорий уже увеличилась на 10-30%. Кроме того, подорожали отделочные материалы: штукатурка, шпаклевка, грунтовка. Правда, взлет в этой категории был не таким сильным – в пределах 10%. Также подорожало стекло (в пределах 25%) – соответственно, взлетели в цене окна, утеплители, песок, цемент и т.д.
«Именно поэтому мы уже никогда больше не вернемся к прежним ценам на недвижимость, говорит эксперт. – Но надо ведь учитывать и тот фактор, что покупательская способность населения не увеличилась. Она не то что не росла пропорционально, но даже снизилась на фоне высокой инфляции. Происходившее с рынком недвижимости в прошлом году – было паникой на фоне кризиса, когда граждане судорожно пытались пристроить накопления, чтобы не потерять их. Но накопления закончились. И в 2021 году нет такого спроса на рынке недвижимости. И по объективным причинам уже не будет в ближайшее время», – заключает Гусятников.
В свою очередь, эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский уверен, что дешевое жилье в России – это почти на 100% признак того, что оно будет некачественным. И проблема не в том, чтобы его удешевить, а в том, как сделать его такого качества, за которое потом было бы не стыдно. Он дбавляет, что снизить цены на жилье не получится, пока процент по ипотеке будет около 10% годовых.
Тем временем, рынок постепенно сам себя корректирует банальным отсутствием спроса, заключает он. Заявки на ипотеку обвалились в сентябре на 41%. С текущей инфляционной спиралью помощь от общественных организаций рынку не поможет, считает аналитик. Нужно ждать «отрезвления» предложения и общемирового спада инфляции, который, правда, может затянуться из-за приближения сильного мирового экономического кризиса, заключает он.
Впрочем, «отрезвления» предложения жилья, или его нормализация, а еще точнее и проще – увеличение и должно, по идее, последовать за реализацией мер, предложенных Комиссией общественного совета при Минстрое. Кредитование строителей под низкий процент, это именно то, что уже много лет очень нужно и стройке, и покупателям в конечном итоге. Надо сказать, что такая возможность представляется довольно-таки реальной, поскольку целями нацпроекта по жилью озабочены на самом высоком уровне и голос Минстроя и его куратора Марата Хуснуллина там хорошо слышан. Конструктивное взаимодействие между министерством и Центральным банком вряд ли возможно иначе, чем через президента, но исключить такую перспективу нет причин.