Банк России сообщил о рекордных темпах роста выдачи ипотеки в конце 2021 года. Но аналитики уверены, что рисков перегрева в данном сегменте нет. Возможен переход растущего тренда к резко негативному.
Декабрьский темп роста ипотеки в России был максимальным в 2021 году — 3,2% с учетом секьюритизации. Годовой рост превысил 30%, превзойдя результат 2020 года (около 25%). Такие цифры Банк России приводит в информационно-аналитическом материале «О развитии банковского сектора Российской Федерации в декабре 2021 года».
Чистая прибыль банковского сектора в декабре составила 111 млрд рублей, что почти в 2 раза ниже среднемесячного уровня за год. Всего за 12 месяцев банки заработали 2,4 трлн рублей, что в 1,5 раза больше прибыли за 2020 год (1,6 трлн рублей). Это в основном связано с ростом бизнеса и низкими расходами на резервы.
Как сказано в документе ЦБ, значительно ускорился рост ипотеки. По предварительным данным, с учетом секьюритизации ипотека выросла за 2021 год на сумму 67 млрд рублей. А рекорд по месяцам был поставлен именно в декабре.
«Скорее всего, люди стремятся получить ипотеку до ее подорожания — несмотря на рост ключевой ставки, средняя ставка по ипотеке на первичном рынке даже немного снижалась (в ноябре — 5,8%, в октябре — 6%, в сентябре — 6,24%) из-за действия программ господдержки (в частности, сильно выросли выдачи в рамках семейной ипотеки), а также маркетинговых программ банков и застройщиков» — отметили в ЦБ РФ.
На вторичном рынке средняя ставка выросла, но не так существенно, как ключевая (с 8,5 в октябре до 8,6% в ноябре), так как банки оттягивали повышение ставок для стимулирования спроса. Из общего объема ипотечных выдач в размере 645 млрд рублей в декабре около 160 млрд рублей (25%) было предоставлено в рамках госпрограмм (510 млрд рублей и 111 млрд рублей или 22%, соответственно).
Основной объем пришелся на семейную ипотеку, выдачи по которой увеличились более чем на 60% (оценочно в декабре — 92 млрд рублей после 56 млрд рублей в ноябре). В это же время по льготной программе (под 7%) выдачи выросли в меньшей степени (на 24%, до 56 млрд рублей после 45 млрд рублей в ноябре). По итогам 2021 года рост ипотечного портфеля превысил 30%.
«Однако мы не видим высоких рисков перегрева, так как, по нашим ожиданиям, в среднесрочном прогнозе выдачи снизятся до более умеренных уровней ввиду роста ипотечных ставок», — заявил регулятор.
Рост спроса на ипотеку и увеличение выдачи ипотечных займов, действительно, не приведет к перегреву рынка недвижимости, ведь вместе со спросом выросли и цены на саму недвижимость, рассказал «Эксперту» CEO и основатель Talkbank Михаил Попов. Как следствие, возможности населения по дальнейшему наращиванию ипотечных кредитов снижаются.
Растет и первоначальный взнос, который в большинстве банков составляет от 15 до 20% от стоимости недвижимости. Это тоже подтверждает, что спрос будет постепенно снижаться. Рост ставки по ипотеке начинает сокращать темп прироста выдачи ипотечных займов, что в совокупности стабилизирует ситуацию.
При этом, уверен банкир, важно развивать меры поддержки для покупок на вторичном рынке. Возможно, уже не по таким льготным ставкам, но все еще обеспечивая возможность для семей, особенно — с детьми, улучшать свои жилищные условия. Сохранение частичных мер поддержки также позволит обеспечить плавный спад увеличенного спроса на рынке недвижимости. На фоне снижения спроса со стороны покупателей владельцы начнут сталкиваться с значительным снижением стоимости домов и квартир. Вероятно, они попытаются фиксировать положение путем экстренной продажи, тем самым, резко выбрасывая на рынок большое предложение по вторичке.
«Это стимулирует переход от растущего тренда к резко негативному, что потенциально может привести к плохим последствиям», — уверен Михаил Попов. Такую ситуацию, к примеру, мы видим на фондовых рынках, когда вслед за ростом, обеспеченным льготными условиями кредитования фонды инвесторов начали сбрасывать на рынок разогретые акции, чтобы зафиксировать свою прибыль или минимизировать убытки. Все это привело к обвалообразному падению цен на большую часть ценных бумаг.
Выдача ипотеки снизится не только из-за роста ставок, но и из-за того, что с двузначными ставками население уже не может позволить себе приобрести недвижимость по текущим ценам, согласился эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский. По его словам, количество отказов от ипотеки постоянно растет. В причинах такого тренда фигурируют именно рост стоимости кредита и высокие цены на жилье. Но пока что двузначные ставки касаются только вторичного рынка.
Новостройки же благодаря программам банков и застройщиков какое-то время еще будут держать более-менее схожие с последними двумя годами темпы прироста ипотечного портфеля, но и это не сможет длиться долго. Доходы населения не растут, а средний объем кредита только за 2021 год вырос на четверть и подходит к 3,3 млн рублей. Спрос будет какое-то время поддерживаться ограниченным выходом продуктов на рынок и сдерживанием количества лотов на покупку, но глобально картина вряд ли изменится. Цены на недвижимость пока что на неподъемном уровне.
Учитывая, что с большой долей вероятности ЦБ повысит ставку на ближайшем заседании и вряд ли будет ее опускать как минимум в первой половине года, серьезных изменений на этом рынке ждать не стоит, уверен эксперт. Какие-то новые госпрограммы по стимулированию кредитования также вряд ли увидят свет — неплохо себя проявляет семейная ипотека, а на рынке новостроек по-прежнему работают совместные акции девелоперов и банков.
«Темпы роста ипотечного портфеля по итогам текущего года могут снизиться до 15-20%», — заявил «Эксперту» Алексей Кричевский. Но в реальности, по его мнению, на это будут оказывать серьезное влияние макроэкономические и геополитические факторы —— инфляция, рост реальных доходов населения, который остановился в последние пару лет, возможная девальвация, переход на галопирующую инфляцию из-за геополитики и санкций.
Также стоит помнить о том, добавляет аналитик, что после вооруженных конфликтов стоимость недвижимости всегда сильно проседала — на 20-25%. Это может стать фактором для увеличения спроса, но ажиотажа здесь ждать все равно не стоит, подытожил он.