С начала третьей декады июля у тысяч участников рынка арендного жилья в России появился повод для серьезного недоумения. Причиной тому - решение Верховного Суда, отказавшегося пересматривать дело о запрете посуточной сдаче квартиры в найм, тем самым, как минимум, поставив под сомнение законность такой деятельности. Целый сегмент арендного бизнеса столкнулся с риском остаться не у дел. Но, как утверждают должностные лица и эксперты, точку в данном вопросе ставить преждевременно.
Многодетная семейная пара занималась сдачей "однушки" в Пскове в краткосрочный найм, продвигая свои услуги через сайт бронирования гостиниц и жилья (ныне в России не дествующий Booking). Оформив свою деятельность в форме ИП, супруги Бахиревы исправно платили налоги, рекламируя свой бизнес через Интернет. Однако, через некоторое время, соседи инициировали в отношении супругов судебный иск, обвиняя тех в организации гостиницы в жилом доме. Дело это началось еще в 2021 году.
Суд встал на сторону истцов, запретив Бахиревым продолжать свою коммерческую деятельность, признав из съемную квартиру гостиницей. Основанием для подобного решения суд посчитал наличие на сайте терминов, свойственных гостиничному бизнесу - "стойка регистрации", "номер" и т. д.
В ответ Бахиревы подали апелляцию, предоставив разъяснение Минстроя России,в котором сказано, что услуги по предоставлению жилья в помещениях, предоставляемых по договору краткосрочного найма, оказываемые посетителям, находящимся вдали от своего жительства, не относятся к гостиничным услугам. А деятельность по предоставлению жилых помещений по договорам краткосрочного найма не относится к деятельности гостиниц. Именно так сказано в письме за подписью начальника отдела реализации государственной политики Минстроя Али Яндиева, полученном Бахиревыми.
Владельцы квартиры выиграли апелляцию, но впоследствии оправдывающее их решение было отменено. В поисках правды супруги дошли до Верховного Суда, который и отказал, как уже было сказано, в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании. Об этом сообщил 20 июля специальный проект "Квадратный метр" сайта "Российской газеты".
Отсутствие положительного для Бахиревых судебного решения теперь может стать прецедентом, на основании которого суд может, как предполагается, признать любую сдаваемую посуточно квартиру гостиницей, аналогично запретив ее коммерческую эксплуатацию с означенной целью.
При условии, что объем сдаваемого посуточно жилья сейчас в России достаточно обширен (в одних только двух столицах количество объявлений с подобными предложениями превышает 25000, согласно ведущим realty-сайтам) упомянутая ситуация ставит под угрозу весьма значительный сегмент риэлторского бизнеса. Правовая коллизия, когда Гражданский кодекс РФ разрешает собственникам жилых помещений сдавать их в наем гражданам, а Жилищный кодекс запрещает в тех же помещениях размещать гостиницы, при наличии указанного прецедента может сыграть с арендодателями весьма злую шутку. "Эксперт" обратился за разъяснениями к профильному сообществу за разъяснением, чего стоит (если стоит) теперь опасаться и как быть собственникам жилья, сдающим его посуточно.
"В России не прецедентное право, поэтому это решение касается лишь данного конкретного случая, - прокомментировал для "Эксперта" сложившуюся ситуацию Уполномоченный по правам предпринимателей при Президенте РФ Борис Титов. - Однако сама суть решения суда вызывает тревогу. Помимо торговли, очень значимый по статистике сегмент мелкого предпринимательства в России - это как раз сдача жилья в аренду. Сдают и на долгий срок, и посуточно - это данность. Право сдавать жилье гарантировано Гражданским кодексом и Конституцией".
В данном случае, продолжил бизнес-омбудсмен, в судебном решении делается акцент на том, что сдача картины сопровождалась одновременно оказанием гостиничных услуг, таких как уборка, якобы наличие стойки регистрации. Собственно, информация об этом была указана на сайте, а по факту этого и не было. В целом, как пояснил омбудсмен, такого четкого определения гостиничных услуг в законодательстве нет, что и привело к упомянутому решению.
"Однако, безусловно, ответчики будут оспаривать само решение в Конституционном суде. В целом в интересах государства было бы однозначно определить правила игры в этой сфере. Во-первых, она социально значимая, во-вторых она касается огромного количества владельцев недвижимости, и какие-либо запреты могут вызвать непредсказуемые последствия", - сказал в заключение Борис Титов.
Высказал свое мнение доктор юридических наук, профессор, председатель Комитета Союза юристов Москвы, член комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере ЖКХ Александр Толмачев. По словам юриста, позиция супругов Бахиревых, а вместе с ними и остальной части посуточных арендодателей, полностью правомочна. Помимо этого специалист дал ряд рекомендаций, позволяющих таким предпринимателям осуществлять свою деятельность избегая трений с представителями закона.
"Наши граждане могут быть уверены в том, что они как собственники имеют права сдавать физическим лицам свои жилые помещения для постоянного проживания на любой срок и за любую стоимость найма, - считает Александр Толмачев. - Договор в таких случаях именуется договором коммерческого найма. Гражданское законодательство РФ предусматривает безусловную свободу договора, поэтому собственники могут передавать в найм (при этом осуществляется передача прав владения и пользования, но не распоряжения квартирой) свою квартиру хоть на день, хоть на час. Ограничением служит только наличие одновременно нескольких собственников в одной квартире. В таком случае все они обязаны будут согласиться с условиями передачи в найм их квартиры".
Юрист также пояснил, что когда собственник желает передать право владения и пользования собственной квартирой юридическому лицу, то для такого рода сделок предусмотрен договор аренды, но с условием обязательного проживания в арендованной квартире сотрудника такого юридического лица.
Как далее рассказал Александр Толмачев, для сдачи квартиры в найм можно заключить агентский договор с посредниками-риэлторами, которые будут за вознаграждение помогать собственнику находить нанимателей и арендаторов. А некоторые собственники квартир регистрируют себя в качестве индивидуального предпринимателя и, приняв упрощённую схему налогообложения, могут платить 6% с доходов от сдачи. Однако, при этом приходится вести бухгалтерский и налоговый учет, самостоятельно совершать отчисления в Пенсионный Фонд и Фонд обязательного медицинского страхования, а также сдавать отчёты в органы статистики.
Как рассказал собеседник "Эксперта", самым лучшим способом защиты собственных коммерческих интересов являются добрососедские отношения с другими собственниками многоквартирного дома и отсутствие желания нажиться за счёт неудобства других людей.
Адвокат Межреспубликанской коллегии адвокатов Никита Федоров обратил внимание на то, что Верховный суд, приняв упомянутое решение, вышел за рамки своей компетенции.
"Верховный суд опять выступает в роли законодателя, - сказал "Эксперту" адвокат. - На мой взгляд, запрещать сдавать квартиры в найм посуточно не входит в компетенцию ВС РФ. В его компетенцию входит изучение и обобщение судебной практики, но никак не прямо запрещать совершать гражданские сделки. Верховный суд может выйти с законодательной инициативой по данному вопросу", - сказал Федоров.
"Для принятия такого решения нужно узнать мнение профильных комитетов Госдумы, правительства. Суд может выносить решение о чем угодно, но он не должен запрещать гражданские сделки. Есть законодательная власть, пусть примут закон, установят ответственность за нарушение. К слову, ВС не установил в данном случае санкции за нарушения, что не может не радовать", - пояснил собеседник.
Помимо этого Федоров отметил, что упомянутое решение ВС РФ объективно на руку иностранным компаниям из гостиничного бизнеса, и совершенно не учитывает интересы малого бизнеса России.
"У нас по России не хватает гостиниц, это ужас для всей гостиничной отрасли. Из-за этого не стоит ВС выносить такие не взвешенные решения", - сказал адвокат.
Мы также попросили высказать свою точку зрения по обсуждаемому вопросу риэлтора, эксперта по рынку недвижимости Наталью Перескокову.
"Решение Верховного суда у меня, как у эксперта по недвижимости вызывает, мягко говоря, недоумение, - сказала Перескокова. Потому, что супруги Бахиревы не нарушили, на мой взгляд, никаких законов. Если где-то была использована терминология, характерная для гостиничного бизнеса, то это, скорее всего, техническая ошибка агрегатора. Многие люди сдают свои квартиры в посуточную аренду. Это более выгодно, но и более энерго- и трудозатратно. Даже в финансовом плане это более затратно. Это частые уборки, это частая смена белья, больший расход материалов, большие затраты на рекламу. Удивительно, что ВС вынес такое решение", - сказала Перескокова.
По мнению риэлтора, упомянутый субъективный случай не окажет какого-либо влияния на рынок посуточной аренды. Тем более, как указала Наталья Перескокова, такой вид услуг очень востребован в крупных городах, куда приезжает множество людей с целью туризма, учебы, деловых поездок, лечения.
"Считаю, что данный сегмент рынка недвижимости будет укрепляться. С уходом иностранных агрегаторов цены на посуточную аренду слегка выросли, но уже набирают обороты отечественные агрегаторы, такие как "Островок", "Посуточно.ру", ряд других. Поэтому уверена, что это направление в недвижимости будет расти и развиваться", - поделилась прогнозом риэлтор.
В качестве альтернативы сдаче своих квартир в посуточную аренду Перескокова предложила владельцам недвижимости использовать для этих целей аппартаменты. Собеседница указала, что такая недвижимость гораздо дешевле чем обычная квартира, иногда - на порядок. Плюсы по словам Перескоковой, ее легче сдавать в посуточную аренду, не имея возможных конфликтов с соседями.
"На сегодняшний день, например в Москве, строятся целые комплексы аппартаменты, которые предназначены именно для посуточной аренды. Это не хостелы, а аппартаменты гостиничного типа, аппарт-отели. В них есть зона ресепшена, спортивные залы, кеворкинг, прочие удобства, и это сейчас пользуется большим спросом. Что делать семье Бахиревых? Я бы продала свою квартиру, купила бы аппартаменты, и спокойно занималась бы бизнесом, избегая конфликтов с соседями, которые могут быть продиктованы просто личной неприязнью или тривиальной завистью", - поделилась советом Перескокова.