Банк России предупредил о рисках для заёмщиков и банков из‑за растущего разрыва цен между первичным и вторичным рынками жилья. Согласно аналитической записке регулятора, которая опубликована на сайте регулятора, разница в средних ценах по стране увеличилась с 9 % в IV квартале 2019 года до 52 % в I квартале 2026 года. В случае проблем с выплатой ипотеки средств от продажи квартиры на вторичном рынке может не хватить для погашения кредита.
При оценке сопоставимых по качеству объектов (дома не старше 7 лет) разрыв цен в 2025 году составляет 9 %. Модельная оценка, устраняющая влияние структурных различий между сделками, также даёт показатель в 9 %, а с учётом затрат на ремонт нового жилья — до 18 %.
ЦБ учитывает этот разрыв при установлении макропруденциальных лимитов и надбавок к коэффициентам риска по ипотеке. Регулятор считает необходимым требование минимального первоначального взноса в размере 20 % — это призвано защитить и заёмщика, и банк от обесценения строящегося жилья при его последующей продаже.
Рост разрыва между ценами на первичное и вторичное жильё в ЦБ объясняют популярностью льготных ипотечных программ, в том числе «льготной ипотеки от застройщика».
Как ранее отмечала глава ЦБ Эльвира Набиуллина, масштабное применение льготных программ снижает доступность рыночной ипотеки — такие меры могут её вытеснять.