В прошлом году склады неожиданно оказались самым устойчивым и прибыльным сегментом рынка коммерческой недвижимости. Почему спрос на склады вырос, несмотря на падение экономики и ковид-ограничения? Продолжится ли рост в этом году? На эти вопросы ответил директор по аренде и маркетингу компании Raven Russia Вячеслав Холопов
— Как вы расцениваете итоги 2020 года для рынка складов?
— Для рынка складской недвижимости, по данным крупнейших консалтинговых компаний, это был лучший год в истории. Уровень вакансий упал ниже трех процентов, а количество сделок значительно превзошло показатель предыдущего года. Прошли рекордные по размеру сделки. И на московском рынке, и в регионах выросли ставки аренды складов.
— За счет чего, несмотря на локдаун и спад экономики, вырос спрос на склады?
— Сработал ряд факторов. Из-за локдауна в России произошел резкий рост онлайн-торговли, и ретейлу понадобились новые склады. У ряда компаний выросли объемы продаж или появились новые сегменты рынка, и они наращивали свою долю в том числе благодаря увеличению складских запасов и выдавливанию конкурентов — тех, кто не мог обеспечить бесперебойность поставок. В пандемию рушились глобальные цепочки поставки товаров в связи с закрытием границ, возник даже дефицит контейнеров — и некоторые компании увеличили складские запасы. При этом конечные потребители резко повысили требования к скорости доставки. Все это привело к росту спроса на склады.
— В 2020 году склады вошли в моду и появилось больше игроков, готовых инвестировать в них. Каковы конкурентные преимущества вашей компании?
— Да, консультанты говорят нам, что появились непрофильные инвесторы. Раньше они покупали двухэтажный офисный особняк недалеко от Садового кольца, а сейчас при случае могли бы приобрести склад. Им чаще всего нужен не очень большой готовый склад, уже заполненный и функционирующий, с арендатором на долгосрочном договоре. Но такого продукта на рынке практически нет или он недешев.
Raven Russia — лидер складской недвижимости в России. Мы на рынке уже пятнадцать лет, наши акции торгуются на Лондонской фондовой бирже. В портфеле объектов компании почти два миллиона квадратных метров складов в столичном регионе и рядом с Петербургом, Нижним Новгородом, Ростовом-на-Дону и в Новосибирске. Raven Russia специализируется на инвестировании в складские комплексы в России с последующей сдачей площадей в аренду. Наша стратегия — долгосрочное владение активами, и мы рады всем клиентам, которые готовы к длительным партнерским отношениям: об аренде мы договоримся. Мы регулярно инвестируем в имеющиеся у нас объекты, проводим улучшения для максимального соответствия помещений запросам арендаторов и готовы модифицировать здания под требования клиентов.
— Каков ваш прогноз на 2021 год?
— Начало года показало, что тренды прошлого года сохранились. Прогнозы консультантов показывают, что построено для сдачи в аренду будет не так много помещений, так как большинство (до 80 процентов) строящихся объектов уже законтрактованы. При этом выросла себестоимость строительства складов: существенно подорожал металл, из-за падения курса рубля выросли в цене импортные инженерные системы и доковое оборудование. Из-за COVID-ограничений снизилась доступность и выросла стоимость рабочей силы. Мы также видим крайне низкую вакантность при активном спросе: консультанты говорят о цифрах порядка 1,6 миллиона квадратных метров только в московском регионе на 2021 год. Отсутствие доступного предложения приведет к тому, что части клиентов помещений не хватит и они будут ждать их строительства по схеме «под ключ». Сочетание низкой вакантности, высокого спроса и роста себестоимости нового строительства приведут к еще более активному росту ставок, чем в 2020 году. Мое мнение: уже в середине года ставки по ряду проектов в Московской области вырастут до 4500 рублей за квадратный метр в год (чистая ставка аренды без операционных и коммунальных платежей, без НДС). По всем параметрам это будет год активного развития складского рынка в России, отчего выиграет и ретейл, и покупатели, и девелоперы.