В Москве представили новый мегапроект — масштабную реорганизацию промзоны «Южный порт». Новый район высоток позиционируется властями как «второй Сити»
Полтора десятка небоскребов, выстроившихся вдоль воды: новый проект «Ривер Парк Южный» на юго-востоке столицы предлагает крайне непривычный для Москвы ландшафт, больше похожий на классические виды Нью-Йорка или Сиднея. И это только часть более крупной программы реорганизации гигантской промзоны «Южный порт» площадью 400 га. Отдельные проекты ее застройки сегодня реализуют уже полдюжины крупнейших девелоперов столицы.
Главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов называет новый проект «эпохальным»: «Возникший в 2013 году проект редевелопмента полуострова ЗИЛ дал старт развитию кластера промзон на юго-востоке столицы. Промышленные территории стремительно превращаются в новые городские районы с большим количеством общественных пространств. Высотный многофункциональный район “Южный порт” — новый этап в развитии города. Он станет полноценным противовесом деловому центру “Москва-Сити”». Однако после знакомства с проектом возникают серьезные сомнения в том, что новый район станет шагом к полицентрической структуре столицы. Скорее это манифестация текущей градостроительной политики: Москва идет по азиатскому пути, превращаясь в место с высотной и очень плотной застройкой.
«Южный порт» находится всего в семи километрах от Кремля, но его с трудом найдут на карте даже коренные москвичи. Промзона располагается между Нагатинским затоном и Кузьминками, выходя к реке в самом широком ее месте. Сам Южный грузовой порт, построенный в 1939 году для доставки в столицу стройматериалов и продовольствия, в последние годы находился в упадке, потеряв свое логистическое значение. Власти, долго говорившие о необходимости сохранить хотя бы часть функций порта, в конце концов под напором инвесторов сдались — согласились полностью ликвидировать промзону. «Проект застройки района Южного порта находится в русле главных мировых градостроительных трендов. Это редевелопмент промышленных зон и развитие прибрежных территорий. Город выходит к реке, она становится главным городским фасадом», — говорит историк архитектуры Александр Змеул.
Территория Южного порта огромна — 400 га. Для сравнения: площадь одного из крупнейших проектов редевелопмента промзоны комплекса «Зиларт», составляет 65 га, то есть в шесть раз меньше. Всего в районе Южного порта может появиться до 7,5 млн квадратных метров недвижимости. Стройка продлится до 2050 года.
Сейчас на этой территории уже возводятся жилые комплексы «Level Южнопортовая» компании Level Group (10,6 га, 500 тыс. квадратных метров недвижимости) и Portland подразделения Forma для новостроек бизнес-класса компании ПИК (7 га, 150 тыс. квадратных метров). До конца года должен стартовать проект «Ривер Парк Южный», его застройщиком на паритетных началах выступают AEON Corporation Романа Троценко и «Ферро-строй» акционеров Evraz Group Александра Абрамова и Александра Фролова. Общий объем инвестиций в эти три проекта составит 380 млрд рублей.
«Ривер Парк Южный», который появится на месте порта прямо у реки, — ключевой и крупнейший проект застройки. На участке площадью 44 га будет возведено 1,5 млн квадратных метров жилья, необходимая социальная инфраструктура, большой офисный центр из трех высотных башен, гостиницы, культурный центр. На другой берег Москвы-реки будет переброшена канатная дорога. Главная «фишка» комплекса — широкая двухкилометровая пешеходная набережная с яхт-клубом, плавающими банями и рестораном, арт-объектами и причалом речного трамвая. «Набережной такого уровня в столице еще не было», — уверен Сергей Кузнецов. Строительство набережной финансирует девелопер, бюджет стройки — 2 млрд рублей. Всего на благоустройство территории планируется потратить 10 млрд.
Будущий район «Южный порт» позиционируется столичными властями как свидетельство полицентрического развития города, пространственный противовес деловому Москва-Сити, расположенному в западной части. Но если эти районы сравнить, в глаза бросается множество важных отличий. Например, очень малое количество мест приложения труда. Если в Сити с десяток офисных небоскребов, то в первых трех проектах «Южного порта» предусмотрены всего три офисные высотки. Да и они под вопросом. В уже существующих деловых центрах после ухода западных арендаторов сильно выросла вакантность, и представить строительство новых офисных небоскребов сложно. Тем более на юго-востоке Москвы. На горизонте реализации проекта ситуация может поменяться, но пока это выглядит одним из рисков.
Малое количество офисов не дает оснований назвать «Южный порт» альтернативой Сити, полноценным проектом полицентризма. Суть концепции — в создании новых важных узлов на периферии, подходящих для жизни и труда. Такие районы должны оттягивать часть рабочих мест из центра города, снижая его загрузку и огромную маятниковую миграцию, когда утром все едут туда, а вечером — обратно. Сити исполняет роль нового центра, а «Южный порт» — нет: это просто многофункциональный район с акцентом на жилье.
Еще одно отличие — принципиально иная транспортная ситуация. Для Сити было выбрано удачное место: рядом и Третье транспортное кольцо, и бессветофорные Кутузовский проспект и Звенигородское шоссе, идущие через престижную западную часть города. Развитие же «Южного порта» определяется интересами инвесторов, а не градостроителей. В транспортном разрезе промзона напоминает тупик, через который не проходят крупные магистрали. Создать полноценную уличную сеть еще предстоит. Город только обещает построить радиальную автомобильную трассу от Третьего кольца, но этого явно недостаточно для высокой транспортной связанности района.
Похожая история и с общественным транспортом. В 2026 году откроется новая станция метро «Южный порт» на Люблинско-Дмитровской линии — между «Кожуховской» и «Печатниками». В Печатники протянется ветка Большой кольцевой дороги (БКЛ). Но для огромного многофункционального района этого мало. Сити, напротив, является мощнейшим транспортным узлом: уже сейчас через район проходят две ветки метро, еще одна — до Рублево-Архангельского — будет построена к 2027 году; два скоростных железнодорожных диаметра (из Одинцово в Шереметьево и с востока во Внуково), Московское центральное кольцо (МЦК).
В случае «Южного порта» на первый план выводится водный транспорт: речные трамваи от Автозаводского моста до Печатников начнут ходить с мая этого года. Однако вряд ли медленный речной транспорт сможет стать альтернативой метро и автомобилям.
«Южный порт» — яркий пример новейшего стиля столичного градостроительства: очень высоко и очень плотно. В первой версии «Ривер Парка Южный» прямо на набережной планировалось возвести целых 16 небоскребов: жилые башни высотой до 225 метров (порядка 60 этажей), офисные небоскребы — до 300 метров (более 80 этажей). У Level максимальная этажность жилых домов предполагается на уровне 57.
Отчасти это следствие перемен во вкусе столичного градоначальника Сергея Собянина. В последнее время он требует, чтобы застройка была разноэтажной, не монотонной: вместо рядов ровненьких башен в 25 этажей где-то обязательно должны вздыматься доминанты. Говорят, что такой подход к формированию облика Москвы сложился под влиянием поездок в Сеул, где мэр якобы убедился, что высотная застройка — это неплохо. Сам Сергей Собянин не распространяется о своих градостроительных и архитектурных пристрастиях, они не отражены ни в каких официальных документах.
Интересно, что застройщики в большинстве случаев не рады требованию сверхвысотных доминант. Если смотреть с точки зрения экономики, девелоперы заинтересованы в высокой плотности застройки, то есть в большом количестве квартир с земельного участка. Чтобы получить такую плотность, они, конечно, вынуждены увеличивать этажность. Но все хорошо в меру. «Дело в том, что стоимость строительства повышается скачкообразно с ростом этажности здания. Скачки происходят на 75 метрах, 100, 120 и 150», — говорит коммерческий директор архитектурного бюро GENPRO Рафаэль Мухаметсалихов.
Резкое повышение себестоимости связано с возрастающими требованиями пожарной безопасности, уменьшением полезной площади здания из-за потерь на коммуникациях, необходимостью увеличения количества лифтов. Расчеты показывают, что в зданиях выше 200 метров себестоимость растет на 10% на каждые дополнительное 20 метров. То есть строительство трехсотметрового здания окажется более чем на 50% дороже двухсотметрового.
Другая важнейшая черта новой застройки — высокая плотность. Еще лет пять-семь назад пределом считались 25 тыс. квадратных метров на гектар. Превышение этого норматива допускалось в виде исключения на небольших участках в отдельных градостроительных ситуациях. Теперь же превышение стало новой нормой: уже встречаются 50 и даже 60 тыс. квадратных метров на гектар. По сути, Москва развивается по модели азиатских мегаполисов, делая ставку на высокоплотную застройку.
В «Ривер Парке Южный» на участке площадью 44 га планируется возвести 1,5 млн квадратных метров недвижимости, то есть 34 тыс. «квадратов» на гектар. Это очень много, если учесть, что территория большая (для маленьких площадок такое допустимо). В жилом проекте района «Зиларт», связанном с редевелопментом промзоны и запущенном в середине 2010-х, также строится 1,5 млн квадратных метров, но на участке в полтора раза большем — 65 га. То есть плотность в «Ривер Парк Южный» выше на 50%.
В постсоветском районе Северное Бутово, застроенном преимущественно панельными 17-этажками, на участке площадью 900 га проживает порядка 96 тыс. человек, то есть 110 человек на гектар. В «Ривер Парк Южный» планируется поселить порядка 40 тыс. человек, то есть 900 человек на гектар. В девять раз больше! Понятно, что сравнение района и микрорайона не совсем корректно, надо учитывать дополнительные факторы в виде площади транспортных сетей и зеленых насаждений, но разница слишком значительна. Она говорит о том, что застройка «Ривер Парка Южный» — это принципиально новый тип высокоплотного, компактного города.
Интересно, что разговор о плотности строительства всегда был ареной, борьбы между девелоперами и властями, пусть и декларативной. Первые обычно настаивали на высокой плотности, чтобы проекты были рентабельными при существующем уровне цен на землю. Вторые же старались ограничивать аппетиты бизнесменов, стремясь уменьшить нагрузку на транспортную сеть и городские коммуникации и заботясь о психологическом комфорте населения в целом. Сейчас сложилась ситуация, когда город тоже заинтересован в увеличении плотности.
При переводе земель из категории «промышленность» в «жилье» в Москве с 2014 года взимается плата за изменение вида разрешенного участка (ВРИ). Это, безусловно, правильное решение: часть сверхдоходов девелоперов официально идет городу и может использоваться для развития инфраструктуры. Прежде застройщикам платить тоже приходилось, но деньги шли мимо муниципальной кассы.
Плата за изменение ВРИ в последние два-три года стала весьма существенной: 20–40 тыс. рублей за квадратный метр площади новостройки. В отсутствие ясной градостроительной модели, рассчитанной на позитивные результаты в долгосрочной перспективе, у властей есть соблазн максимизировать доходы от строительного бизнеса: чем большая площадь будет у нового здания, чем плотнее будут стоять дома, тем больше налогов, включая платежи за изменение ВРИ, поступит в бюджет.
С точки зрения рыночной конъюнктуры момент для «Южного порта» сейчас непростой. Цены на жилье на максимуме с тенденцией к снижению, предложение новостроек достаточно велико, а спрос в прошлом году сократился на 15%. Способен ли рынок переварить огромные объемы недвижимости «Южного порта»? В районе будет построено до 7,5 млн квадратных метров (для сравнения: сейчас на продажу в Москве выставлено суммарно 3,7 млн). «Единовременно на рынок такие крупные проекты не выводятся. Даже если в составе заявлен миллион “квадратов”, то параллельно сдается лишь несколько корпусов. Более того, даже в этих нескольких корпусах не все квартиры одновременно попадают на витрину», — говорит директор аналитической платформы bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе.
Девелоперы тщательно дозируют объемы строительства, гибко реагируя на количество продаж. Обычно в год выводится не более 100 тыс. квадратных метров. Сроки реализации не будут форсироваться и в данном случае: «Ривер Парк Южный» планируется возводить до 2037 года. На других участках девелоперы будут начинать работы в разное время. На горизонте 20–25 лет продать запланированные объемы, скорее всего, возможно.
«Само по себе количество метров, конечно, очень большое для рынка. Но за счет развития территории в целом этот объем будет востребован. Уже давно покупаются не квадратные метры, а образ жизни. Территория Южного порта может стать привлекательной, и здесь важно, чтобы застройщики сообща создали не только необходимую для жизни инфраструктуру, но и уникальные функции и точки притяжения для всего района», — считает генеральный директор компании Key Capital Ольга Гусева.
Но насколько эта территория пригодна для реализации программы такого масштаба? «Юго-восток Москвы — исторически промышленные районы, где цены на жилье одни из самых низких. Но это не значит, что квартиры здесь не будут востребованы: емкость рынка массового жилья весьма велика. У локации есть ряд достоинств, и, если заявленная инфраструктура будет создана, у района есть шанс стать новой точкой роста и центром этой части города», — считает партнер, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group Ольга Широкова.
«Южнопортовый район прекрасно подходит для реализации масштабных проектов. Это одна из немногих локаций, где почти с нуля можно создать современную постиндустриальную застройку, — считает управляющий директор компании “Метриум” Надежда Коркка. — То, что застройка будет вестись на месте бывшей промзоны, не вызывает у специалистов настороженности: рекультивация земель делает территории полностью безопасными для жизни. Важно, что здесь планируются новая набережная, культурно-развлекательные объекты и рестораны, являющиеся местом притяжения для туристов». Важно и то, что в сегменте комфорт- и бизнес-класса потенциал развития района зачастую важнее его контекста и сформированного уровня на текущий момент.
Продажи в первом проекте, «Level Южнопортовая», по словам генерального директора компании Level Кирилла Игнахина, в прошлом году составили порядка тысячи квартир при цене около 270 тыс. рублей за квадратный метр. Это хороший темп. Но недавно начались продажи жилья в комплексе Portland. В этом году планирует стартовать «Ривер Парк Южный», готовят свои проекты и другие крупные девелоперы: «Кортрос» (390 тыс. квадратных метров) и «Галс девелопмент» (370 тыс.). Очевидно, что соперничество обещает быть острым. Плюс будет расти конкуренция и с другими проектами застройки промзон, расположенными недалеко от «Южного порта»: «Зиларт», «Зил-Юг» и «Символ» (территория завода «Серп и молот»).
Насколько вероятны ценовые войны между застройщиками «Южного порта»? «Ценовые войны на московском рынке недвижимости остались в далеком прошлом. Сейчас более актуально говорить о синергетическом эффекте работы нескольких девелоперов: в одиночку развивать крупную территорию трудно и долго. В современных условиях привлекать покупателя ценой никто не стремится. Ведутся, скорее, маркетинговые, продуктовые войны, когда застройщики, работающие в одной зоне, предлагают клиентам различные преимущества и продуктовые “фишки”, — рассказывает Ольга Широкова. — Кто-то быстро строит. У кого-то фасады и инженерия попроще, зато классные дворы. А кто-то предлагает отделку или специальные условия покупки. На рынке много примеров, когда на одной территории несколько девелоперов реализовывали свои проекты. Это Москва-Сити, Большой Сити, территории ЗИЛа и Тушинского аэродрома. Проекты разных застройщиков на них разведены по классу и стадии готовности, имеют продуктовые отличия, разную архитектуру. Наличие широкого выбора разных проектов в условно одной локации в целом дает положительный эффект, помогает продавать новостройки быстрее». Впрочем, эпоха высокой конкуренции в столице фактически только начинается. И пока не очень понятно, как девелоперам «Южного порта» удастся дифференцировать продукт, чтобы обеспечить достаточный уровень продаж на рынке, где спрос сокращается.