Банк России стремится снизить цены на недвижимость: он ставит препоны сверхдешевой ипотеке от застройщика, делая такие кредиты более дорогими для банков. По новым правилам если минимальный первоначальный взнос на ипотеку в новостройке будет ниже 20% (с 1 июня 2023 года) и ниже 30% (с 1 января 2024-го), то коэффициенты по этим кредитам повышаются. Регулятор также собирается применять повышенные резервы по ипотечным кредитам, полная стоимость которых существенно ниже рыночной.
Как писал «Эксперт» (см. «Дешевая ипотека: рискуют все!», № 10 за 2023 год), Банк России давно борется со льготными программами по ипотеке, но особенно с «нулевой» (ипотека под 0,01% и без первого взноса). Еще осенью глава ЦБ Эльвира Набиуллина предостерегала граждан от подобных предложений, называя такие условия «чисто маркетинговым ходом». В реальности выгоды для покупателя тут нет: схема предполагает завышение цены, а значит, увеличение тела кредита для тех, кто не смог найти средства на первый взнос и оплату процентов.
Таким образом, уже летом ЦБ наконец разберется со всеми рискованными ипотечными программами. Это, как считает Наталия Богомолова, аналитик банковских рейтингов НРА, сократит спрос на покупку квартир в ипотеку как на инструмент для инвестиций. Правда, вырастет доля кредитов по субсидированной программе «Семейная ипотека», что видно уже сейчас, а также доля кредитов, выданных на вторичное жилье.
Ситуация на рынке сейчас уникальная: продажи недвижимости падают, а цены растут (см. графики 1 и 2). Так льготная ипотека разогнала рынок. Естественно, ЦБ хочет скорректировать ситуацию и наконец запустить снижение цен. Не исключено, что у регулятора получится: по прогнозам агентства АКРА, стоимость жилья в России до конца этого года может снизиться на 10–15%.
На этом фоне с особой силой разгорелся спор между Банком России и Минстроем по поводу цен на жилье. Замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин опроверг слух о падении стоимости недвижимости, при этом посоветовав аналитикам обратиться к психиатру. Сегодняшний баланс цен на квартиры в новостройках идеальный, считает представитель Минстроя. С ним категорически не согласны в ЦБ: регулятор уверен, что цены на рынке завышены, поэтому само жилье становится все менее доступным. «Сколько среднегодовых зарплат, если не пить, не есть, все откладывать, сколько лет надо откладывать, чтобы купить квартиру? Если в конце 2019 года на “первичке” это было шесть лет, то сейчас восемь. О какой доступности мы говорим? — возмущается директор департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Данилов. — Понятно, что в такой ситуации сначала придумывается льготная программа, а потом эти схемы с околонулевой ставкой. А дальше что? Мы отрицательные ставки будем придумывать? Какие-то еще схемы? Потенциал такого рода искусственного поддержания [спроса на ипотеку] исчерпан. Поэтому мы выступаем за более долгосрочную, стабильную историю».
По крайней мере, цены точно растут искусственно: запасы нераспроданного жилья у застройщиков продолжают расти. Сейчас не продано 42,3 млн кв. м, что на 25% выше среднего уровня 2019–2021 годов.
Возможно, именно поэтому банки спешат выдвинуть выгодные предложения — помочь застройщикам распродать побольше, пока ЦБ не ввел повышенные коэффициенты. Например, банк «Открытие» на днях снизил первоначальный взнос по ипотеке до 10%. Предложение действительно до 30 апреля 2023 года включительно.
«Скорее всего, застройщики будут предлагать скидки на первичную недвижимость, чтобы нивелировать замедление продаж, несмотря на снижение выручки», — отмечает Наталия Богомолова.