Льготная ипотека привела к резкому удорожанию жилья и усилила дисбалансы на рынке недвижимости. Однако существует масса альтернативных инструментов решения жилищной проблемы
Последние недели в правительстве и Госдуме заговорили об отмене или кардинальном изменении программ льготной ипотеки. С точки зрения Минфина, после повышения ключевой ставки Центробанка субсидирование ипотеки стало разорительным для бюджета. Центробанк видит большие риски в резко выросших ценах на недвижимость и ухудшившемся качестве заемщиков. Глава Центробанка Эльвира Набиуллина уже предложила внести изменения в программу льготной ипотеки, дифференцировав ставки в зависимости от доходов в регионе.
Эксперты пытаются придумать способы, как государству, банкам и девелоперам вырваться из ипотечной ловушки с минимальными потерями. При этом о стратегии развития жилищного рынка разговора нет. А она должна быть связана с альтернативными классической ипотеке инструментами жилищной политики. На базе широкой линейки таких инструментов: стройсберкасс, государственных и некоммерческих девелоперских компаний, агентов по строительству арендного жилья — можно создать новую социально ориентированную модель жилищного рынка. Модель, где жилье вновь станет доступным.
Программы субсидируемой государством ипотеки разбалансировали рынок и увеличили риски в системе. Главная проблема — рост цен. По данным Центробанка, за последние три года цены на новостройки в стране выросли вдвое. Удорожание жилья продолжается: по данным Росстата, только за последние три месяца средняя стоимость квадратного метра в крупных городах увеличилась на 4%. Рост цен пугает Центробанк, он опасается, что при сдувании пузыря на рынке недвижимости жилье, находящееся в залоге у банков, резко подешевеет, залоги обесценятся, что может вызвать банковский кризис. Опасность роста цен признал даже Минстрой. «Пришло время внимательно посмотреть на цену квадратного метра, изучить себестоимость строительств и рентабельность девелоперов», — недавно заявил замглавы Минстроя Никита Стасишин.
Другое опасение Центробанка связано с закредитованностью населения. «Качество ипотечных кредитов в России существенно ухудшилось. Три года назад доля заемщиков, отдающих на обслуживание кредитов 80 процентов дохода, составляла 20 процентов. Сегодня уже 47 процентов. Почти вдвое выросла и доля заемщиков, взявших кредит с низким первоначальным взносом», — говорит директор департамента финансовой стабильности Банка России Елизавета Данилова. К тому же рынок разбалансирован: парадоксально, но сегодня вторичное жилье стоит значительно дешевле квартир в еще строящихся домах.
После резкого повышения ключевой ставки Центробанка льготная ипотека стала проблемой и для бюджета. В 2020 году бюджетные расходы на субсидируемую ипотеку составляли 40 млрд рублей. В этом году на семейную и льготную (для новостроек) ипотеку государство потратит уже 150 млрд рублей. А в следующем, согласно сверстанному бюджету, в три раза больше — 450 млрд рублей.
Одна из фундаментальных причин: предложение в девелопменте неэластично, не может быстро расти. Проектирование, согласования и строительство даже рядового дома занимает три-четыре года. К тому же шоки последних трех лет не внушали застройщикам уверенности, что можно активно запускать новые проекты. Есть дисбаланс и государственных инструментов стимулирования спроса и предложения. Спрос через льготную ипотеку был агрессивно накачан, а стимулирования нового предложения практически нет. Размеры госпрограммы «Стимул» по развитию инфраструктуры явно недостаточны. В итоге ключевые игроки рынка — частные застройщики и банкиры — предпочитают в условиях ограниченного спроса работать с высокой маржей, а не на больших оборотах.
Власти понимают проблемы, но попали в ипотечную ловушку, из которой нет красивого выхода. Вариант первый — оставить субсидируемую ипотеку в текущем виде до 1 июля, как запланировано, — плох. При таком сценарии надувание пузыря продолжается, жилье станет еще более дорогим и недоступным, а противоречия рынка усилятся. Но плох и второй сценарий — отменить ее. Без господдержки спрос на новостройки упадет в разы. А, например, в Ленинградской области с ипотекой проходит почти 90% сделок. Пузырь будет не медленно сдуваться, а прорвется. Есть риск, что весь сектор строительства жилья обвалится, последуют банкротства застройщиков. Непроданные квартиры остаются у банков, что грозит потрясениями и на банковском рынке. Для спасения девелоперов и банков в игру вновь должно будет вступить государство. Но это не всё: у строительства очень высокий мультипликатор. При его радикальном сокращении под ударом оказываются производители металла, стройматериалов, мебели и так далее. Это будет сильным ударом для экономики.
К тому же есть и политическое измерение: президент Владимир Путин недавно обещал не сворачивать, а наоборот, продлить льготную ипотеку, которая должна завершиться в середине 2024 года. Можно предположить, что до выборов в марте следующего года правительство не будет делать резких движений. Или ограничится полумерами: например, немного изменит условия программы.
Нынешняя ситуация на жилищном рынке вызвана не только излишней накачкой спроса через льготную ипотеку — она стала следствием самой архитектуры рынка. Из всего спектра инструментов жилищной политики ставка была сделана только на один — ипотеку. Альтернативные инструменты: арендное жилье, система стройсберкасс и другие — были умышленно торпедированы лоббистами банков и девелоперов.
Одна из альтернатив классической ипотеке — стройсберкассы. Как инструмент, помогающий приобретать жилье, они успешно работают в Европе уже более двухсот лет. Их суть обычно поясняют на таком примере: представим, что есть десять человек, каждый из которых может отложить в год десятую часть стоимости квартиры. Если каждый будет просто копить, то они приобретут жилье через десять лет. Но можно объединить финансы в «общем котле», тогда уже на первый год можно приобрести одну квартиру, еще через год — вторую и так далее. Действуя вместе, можно кардинально сократить общее время накопления средств на жилье.
В этом году на семейную и льготную ипотеку государство потратит 150 млрд рублей. А в следующем в три раза больше — 450 млрд рублей
Сегодня стройсберкассы — это специализированные банковские организации. Первый этап взаимодействия вкладчика со стройсберкассой — накопительный. Вкладчик должен за счет ежемесячных взносов накопить 30‒50% от величины будущего кредита. В Германии минимальный срок накопления — пять лет. После этого начинается кредитный этап: вкладчик получает кредит сроком на семь‒восемь лет. В некоторых странах на стадии сбережения вкладчику начисляется небольшой процент, кредит в таком случае выдается по схеме «сберегательный процент плюс 1‒2 процентных пункта». Так, в Чехии на этапе накопления деньги лежат под 1% годовых, а ставка кредита —1,5‒4%. В Германии на накопительной фазе проценты могут не начисляться, зато на фазе кредитования можно получить деньги с крайне низкой ставкой — например, 2%. Размер кредита лимитирован: купить элитное жилье на него невозможно. Во многих странах государство начисляет вкладчикам с небольшим доходом ежегодную премию, например 10‒20% от размера вклада.
Лидером в области стройсберкасс является Германия. В стране более двадцати частных и государственных организаций, в систему включено порядка 40% взрослого населения. В целом в стране стройсберкассы выдали за свою историю кредитов на 800 млрд евро. В стройсберкассах состоит и почти половина чехов, несмотря на то что механизм появился только в 1990-е. Примерно по такой же схеме (накопительная, а затем кредитная фаза) во Франции используются жилищно-накопительные счета. Такой счет есть у каждого пятого француза.
В России было сделано не менее пяти попыток провести закон о стройсберкассах через Госдуму. Владимир Путин несколько раз давал поручения по поводу разворачивания этой системы в России. Госдума разработала законопроекты по американской, как это тогда любили называть (основанной на вторичном рынке ипотечных бумаг), и германской (стройсберкассы) моделям ипотеки. Предполагалось, что вкладчик стройсберкассы должен будет накопить за срок от 24 месяцев 30‒50% от суммы кредита, ставка последнего составит 6% годовых. На закон не был принят. Академик РАН Виктор Полтерович причиной отказа от развития системы, альтернативной ипотечному кредитованию, называл влиятельное банковское лобби.
Система стройсберкасс имеет ряд черт, особенно ценных в текущей российской ситуации на жилищном рынке. Первое: в отличие от ипотеки она не разгоняет цены на жилье. Дело в накопительном периоде: за счет него не все потенциальные покупатели сразу выходят на рынок. Это ограничивает текущий спрос на жилье, демпфируя рост цен. Хотя в случае ипотеки такой, пусть и более низкий, барьер для входа на рынок тоже есть: покупатель должен накопить на первоначальный взнос в течение какого-то времени. Но российские банкиры и застройщики научились обходить это ограничение. Они либо помогают взять потребительский кредит на первоначальный взнос, либо завышают стоимость недвижимости и часть «переплаты» оформляют как первоначальный взнос, либо проводят часть кредита как кешбэк, которым и позволяют заплатить первоначальный взнос. В ряде регионов до трети ипотечников не имеют денег для внесения даже первоначального взноса, но готовы использовать «схематоз», чтобы заработать на росте цен.
Ипотека, в отличие от стройсберкасс, способна кратно увеличивать спрос на жилье. Расчеты российских девелоперов показывают, что снижение ипотечной ставки на 1% влечет за собой увеличение спроса на жилье не меньше чем на 15‒20%. Механизм такой: чем меньше ипотечная ставка, тем ниже ежемесячный платеж по ипотеке, а значит, покупка жилья оказывается доступной для страт покупателей с более низкими доходами.
Второе, чем хороши стройсберкассы, — это изолированная финансовая микросистема. Средства одних пайщиков используют как кредит для других. Независимость от внешнего фондирования определяет высокую устойчивость стройсберкасс, что и было доказано во время серьезных экономических кризисов.
Третье: система позволяет выдавать кредиты с низкими ставками. Это снижает риски для заемщиков и самой стройсберкассы, ведь чем ниже кредитный процент, тем меньше переплата за период кредитования и ниже ежемесячный платеж. Это также повышает устойчивость системы к кризисам.
Недостатком системы стройсбережений обычно называют ограничения ее использования в периоды высокой инфляции. За время накопительного периода жилье может подорожать быстрее, чем вложенные средства с процентом. Этот эффект может быть существенным, когда рынок жилья разогрелся и есть двузначный рост цены в год. Его стараются снизить с помощью двух механизмов. Во-первых, в странах с потенциально неустойчивым рынком жилья могут сокращать период накопления. Например, в стройсберкассах Белоруссии период накопления ниже, чем в Германии: 19‒40 месяцев в зависимости от принятого графика платежей. Во-вторых, в большинстве стран государство из бюджета доплачивает участникам стройсберкасс.
Доплаты со стороны государства обычно имеют лимит. Это дает возможность компенсировать инфляцию, но не позволяет заработать на этом.
Таким образом, стройсберкассы становятся инструментом адресной государственной поддержки людей с невысокими доходами. В результате сосуществования стройсберкасс и ипотеки часто происходит так: более состоятельные покупатели берут ипотечный кредит, но покупают жилье сразу. А менее состоятельные несколько лет ждут, но получают господдержку и имеют кредит с пониженной ставкой.
Главный недостаток системы стройсбережений в том, что она невыгодна банкам. Для них стройсберкассы — это конкурент за депозиты населения, к тому же они снижают спрос на классическую ипотеку. Невыгодны стройсберкассы и частным девелоперам, так как это конкурирующий инструмент для схемы покупки жилья через договоры долевого участия.
Текущая неолиберальная модель жилищного рынка выстроена как антитеза советской системе. Если в Советском Союзе главным застройщиком выступало государство, то теперь это частные девелоперы. Если в СССР жилье распределялось бесплатно, то сейчас его нужно обязательно покупать, используя дорогую ипотеку. Из одной крайности бросились в другую, без всяких полутонов. Однако в мире есть много различных инструментов жилищной политики. И стройсберкассы только один из них. Назовем несколько альтернатив ипотеке.
Голландские жилищные корпорации. Это частные некоммерческие компании, работающие в сфере социального жилья. Они выступают бесприбыльными девелоперами и владельцами жилищного фонда. Компании проектируют и строят жилые комплексы, а потом сдают квартиры в аренду. Арендная плата обычно устанавливается ниже рыночной и зависит от дохода нанимателя. Стройка финансируется за счет доходов от аренды с уже построенных зданий, привлекаются государственные займы, субсидии и частные кредиты. В какие-то периоды на долю жилищных корпораций приходилось до 70% строящегося в стране жилья. Сегодня порядка 700 корпораций владеют более чем третью всего жилищного фонда Голландии. Схема бесприбыльного девелопмента оказалась вполне рабочей: она успешно функционирует более 150 лет и в какие-то моменты обеспечивала застройку высочайшего качества. Инструмент оказался еще и весьма гибким: схемы взаимодействия государства и жилищных корпораций за полтора века несколько раз менялись в зависимости от возможностей бюджета и дефицита жилья.
Сингапурская государственная девелоперская компания. Принципиально иная схема: почти миллион квартир в Сингапуре было построено и эксплуатируется государственным девелопером-монополистом — Советом по жилищному строительству. Компания строит, сдает в аренду или продает квартиры в жилых комплексах по специальным ценам. Прибыль, полученная от девелопмента, вкладывается в инфраструктуру города. Монопольное положение Совета по жилищному строительству на рынке не предопределяет низкого качества жилья: компания привлекает известных архитекторов, обеспечивает разнообразие архитектуры и высокое качество объектов. В 1990-е годы средняя площадь квартир составляла 120 кв. м — для социального жилья это был мировой рекорд. Наличие государственного девелопера позволило добиться почти стопроцентной обеспеченности населения жильем, несмотря на ограниченность земельных ресурсов и постоянный рост населения.
Белгородская модель индивидуального-жилищного строительства. Оригинальная отечественная система неспекулятивного, социально ориентированного жилищного рынка, выстроенная экс-губернатором Евгением Савченко в середине 2000-х и имевшая большой общественный резонанс. Ее ключевой элемент — выделение земельных участков под индивидуальное строительство по символическим ценам (15 лет назад участок стоил 25‒50 тыс. рублей). Частный застройщик также оплачивал в рассрочку четверть стоимости инфраструктурного пакета (дороги, газ, электричество, канализация), остальные затраты (до 300 тыс. рублей на домовладение) брали на себя областная администрация и монополисты. Новая застройка представляет собой неспекулятивный сегмент рынка: физическое лицо может получить под застройку только один участок, предусмотрены антиспекулятивные механизмы и обременения. Частное строительство сопровождалось разнообразными мерами поддержки, в том числе местной стройсберкассой. При наличии политической воли и земельных участков эта модель могла бы быть тиражирована в стране.
Зацикленность на ипотеке как на монопольном инструменте жилищной политики более чем странна. Хотя бы потому, что, несмотря на значительные бюджетные вливания, не была решена главная поставленная правительством цель: увеличить объемы строительства многоквартирного жилья не удалось. «За три с половиной года цены на локальных рынках выросли более чем в полтора-два раза. Задолженность по ипотеке увеличилась в два раза. А объем текущего строительства вырос лишь на 15 процентов. На щедрых ипотечных стимулах отрасль в целом не смогла в достаточной мере нарастить предложение», — отмечает руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.
Создав широкую линейку инструментов жилищного рынка, можно обеспечить доступ к жилью для всех групп населения, избежав рисков, которые свойственны рынку с монопольной ипотекой. Таким образом можно выстроить социально ориентированную модель жилищного рынка.