Рынок новостроек вступает в новый этап и готовится жить без государственной стимуляции спроса
В Красной Поляне завершился форум «Движение» — крупнейшее в России мероприятие в области недвижимости. Главной его темой стало развитие рынка новостроек после 1 июля — с этого дня прекращает действовать программа ипотеки с господдержкой.
Программа ипотеки с господдержкой со ставкой 6% была введена в 2020 году как средство поддержания спроса во время пандемии. Но усилиями лоббистов она несколько раз продлевалась и в итоге проработала четыре года. «ИВЛ — аппарат искусственной вентиляции легких — включили. А потом забыли выключить», — говорит генеральный директор консалтингового агентства GMK Сергей Разуваев. За эти годы нерыночная накачка спроса привела к значительным дисбалансам. Главный из них — более чем вдвое выросла цена жилья, его доступность резко снизилась. Цены на недвижимость оторвались от доходов населения. На рынок пришло множество спекулянтов, которые захотели сыграть на разнице между ставками льготной ипотеки и уровнем инфляции: они надеются, что кредит в течение трех‒пяти лет обесценится. Стоимость жилья практически перестала волновать покупателей, главным критерием при покупке стал размер ежемесячного ипотечного платежа.
Конец эпохи дешевой ипотеки порождает два вопроса. Первый: насколько изменится спрос на жилье? В том, что он уменьшится, сомнений быть не может. На долю ипотеки с господдержкой в последние месяцы приходилось 30‒40% всех сделок с новостройками. Но пропорционального снижения спроса не произойдет. Ипотека с господдержкой может быть частично компенсирована семейной ипотекой, но новые условия по ней правительство еще не обнародовало.
Оптимистичный сценарий предполагает снижение спроса на 20‒25%. «Сокращение количества выдач ипотеки на 25 процентов год к году — это не кризис. Это просто возвращение к объемам выдачи, что были в 2021‒2022 годах — порядка 5,2 триллиона рублей», — считает директор дивизиона «Домклик» Сбербанка Алексей Лейпи. Прогноз «Дом.РФ» чуть жестче: минус 35% по количеству кредитов и 40% по объему. Наиболее пессимистичный сценарий предполагает падение спроса вдвое к прошлому году. Финансовые модели большинства застройщиков выдерживают сокращение спроса на 20‒25%. Более сильное падение может быть довольно разрушительным, особенно для региональных застройщиков с низкомаржинальных рынков.
Вопрос второй: приведет ли снижение спроса к значительному падению цен на недвижимость? «Убежден, что цены на новостройки упадут, — говорит глава федеральной риелторской сети “Этажи” Ильдар Хусаинов. — Из-за ипотеки с господдержкой цены на новостройки оказались несбалансированно завышены: в некоторых локациях они на 40 процентов выше, чем на вторичном рынке. С отменой льготных программ рынок сбалансируется. Господдержка опасна по существу».
Но большинство девелоперов пока отвергают сценарий снижения цен. Их аргументы таковы. Себестоимость строительства уже несколько лет постоянно растет: очередной скачок произошел после теракта в «Крокусе», когда страну покинуло множество среднеазиатских мигрантов. У застройщиков есть ряд инструментов поддержания спроса, например рассрочки. И главное, снизить цены не дадут банки, которые жестко контролируют уровень продаж и цен застройщиков: невыполнение ковенантов приведет к ужесточению условий проектного финансирования. Растягивание сроков продаж новостроек для девелоперов и банкиров — это более приемлемый вариант, чем снижение цен.
«Рынок выстоит. Но банкротства девелоперов возможны», — высказал мнение на «Движении» замминистра строительства Никита Стасишин. Он рассказал, что в Китае из-за снижения спроса за последние несколько месяцев цены на новостройки упали на 30%.
Вообще, государство в последнее время все чаще говорит о доступности жилья. Такой показатель вошел и в майский указ президента о национальных целях до 2030 года. Правда, в нем не были прописаны ориентиры по доступности. Никита Стасишин на форуме прямо призывал девелоперов не завышать цены: «Все эти годы мы не ограничивали застройщиков в части роста цен. Дали нарастить жирок, набрать портфель земли. Теперь пора ужаться в марже». Девелоперы в ответ как один говорили, что делиться нечем.
Сегодня у государства нет механизма воздействия на ценообразование частных девелоперов. Нынешняя ультралиберальная модель рынка не предполагает этого. Нет и инструментов влияния на цены строительных материалов, что признал замминистра. В отсутствие инструментов чиновники пока могут прибегать только к словесным интервенциям: так, Стасишин как бы в шутку предлагал девелоперам, которые завышают цены, строить не в России, а в других странах.
Один из возможных сценариев реакции рынка новостроек на снижение спроса — сокращение предложения. В Санкт-Петербурге такую ситуацию проходили в 2015‒2020 годах. Перед 2014 годом на местном рынке также было много частных инвесторов, которые хотели сыграть на росте недвижимости. Они брали ипотеку, вкладывая в первоначальный взнос материнский капитал или даже деньги с потребительских кредитов. Но выйти с рынка с прибылью таким инвесторам не удалось: началась стагнация, цены не росли, а периодически даже снижались. Застройщики ответили на обвал спроса сокращением предложения: они стали выводить ровно столько новостроек, сколько мог «съесть» рынок. В Санкт-Петербурге фаза низкого спроса и ограниченного предложения продлилась шесть лет.
Еще недавно такой сценарий рассматривался бы как малореальный. Дело в том, что сокращение стройки противоречит государственной политике. Власти декларировали необходимость больших объемов строительства в стране — 120 млн кв. м в год. Для каждого губернатора ввод жилья был одним из ключевых KPI. Однако в майском указе № 309 «О национальных целях развития РФ до 2030 года» ставится новая цель: увеличить обеспеченность жильем к 2030 году до 33 кв. м на человека, а к 2036 году — до 38. Это весьма амбициозная задача. Например, в Санкт-Петербурге сегодня обеспеченность жильем — 28 кв. м на человека. Что на практике означает увеличение этого показателя? Что каждый третий петербуржец, например, должен будет прикупить дополнительную комнату площадью 15 «квадратов». Это очень амбициозно, если не сказать нереально.
Но важнее другое. Вводя новый индикатор — 33 кв. м на человека к 2030 году — власти, судя по всему, постепенно откажутся от ежегодного ориентира по вводу 120 млн кв. м. Даже установив в 2023 году рекорд, строители не смогли дотянуться до ориентира — они построили только 110 млн кв. м. Но дальше будет еще меньше. В этом году уже обвально упали объемы ввода многоквартирных домов: за первые пять месяцев ввод сократился на 27% год к году, до 12,9 млн кв. м с 17,7 млн кв. м. Если ориентир в 120 млн кв. м жилья будет отменен, исчезнет и давление на губернаторов, которым не придется стремиться вводить максимальные объемы. В таком случае никто не помешает девелоперам сократить предложение новостроек, чтобы оно соответствовало спросу. А отчитываться о показателе обеспеченности жилья в 33 кв. м на человека придется только в 2030 году.
Сокращение спроса, скорее всего, приведет и к развороту рынка с точки зрения продукта. Предыдущие пять лет были временем продуктовой революции в регионах: новостройки становились все более сложными и продуманными, в них появлялось все больше опций. Сейчас, вполне вероятно, начнется обратный процесс — «сушка» проектов. Пока девелоперы еще надеются, что спрос не снизится сильно, а в перспективе, когда ЦБ начнет снижать ключевую ставку, в недвижимость хлынут деньги физлиц с депозитов. Однако первые застройщики уже начали переходить на более дешевые материалы и системы, стали упрощать проекты.
Участники российского рынка недвижимости много лет ездили весной на выставку MIPIM, проходившую в Каннах. Это была главная точка сбора всех акторов рынка девелопмента. Сейчас место самого престижного и крупного мероприятия года занял сравнительно молодой форум «Движение» в Красной Поляне. Пять лет назад его организовал тюменский предприниматель Илья Пискулин. В первом форуме приняло участие 300 человек, его бюджет составлял 14 млн рублей. С того времени, несмотря на ковид и СВО, масштаб события вырос в 20 раз. В нынешнем «Движении» приняли участие 6000 человек, бюджет мероприятия — более 500 млн рублей.
Рынок недвижимости считается антиинновационным и закрытым, компании крайне не любят делиться информацией. Но Илье Пискулину каким-то образом удалось создать на форуме атмосферу открытости, когда конкурирующие между собой девелоперы и риелторы достаточно открыто делятся цифрами и своими наработками по продукту, маркетингу, новым подходам. К примеру, в этом году девелопер «Брусника» рассказал о своей работе с математиками Сибирского отделения РАН, которые на основе сложных моделей и больших данных рассчитывают справедливую цену продаж, инвестиционный потенциал городов, квартирографию и другие параметры проектов. Застройщик GloraX сообщил о первых итогах развития лаборатории GloraX Lab, где к проектированию жилых комплексов привлечены нейрофизиологи, психологи, специалисты по биохакингу.
Успех «Движения» отчасти объясняется форматом мероприятия. Это одновременно и деловая конференция, и набор образовательных программ для сотрудников компаний, и серия встреч с учеными, медийными личностями, специалистами по коммуникациям, психологии. И разнообразная спортивная и музыкальная программа. «Наш форум — негосударственный, и мы не даем себя сломать крупным игрокам в части программы и контента. Не стремимся только заработать на партнерах, для нас приоритет — интересы слушателя. Плюс мы много тратим на программу: затраты на одного участника — порядка 90 тысяч рублей, — говорит глава “Движения” Илья Пискулин. — Ну и есть амбиция: дни на нашем мероприятии должны стать лучшей неделей в году для сотрудников риелторских и девелоперских компаний».
Девелоперский продукт в регионах в последние годы сильно усложнился и улучшился. Отчасти это произошло благодаря мероприятиям «Движения», которые резко увеличили скорость обмена информацией и опытом между игроками. Тренд на сотрудничество и конкуренцию качеством в определенной степени победил привычную закрытость застройщиков.