Инфляционные процессы захлестнули и рынок офисов. Качественные площади в бизнес-центрах за год подорожали на 30%, но вакантность при этом оказалась на исторически низком уровне — около 4%
Четыре года назад только ленивый аналитик не писал о «смерти офисной недвижимости». Футурологи предрекали глобальный переход на работу из дома, а заодно кардинальное изменение системы расселения — в частности, массовый переезд людей за город. Много говорилось о том, что офисы как тип недвижимости становятся не нужны — их даже начали переделывать в жилье.
Сейчас настроения диаметрально противоположные: сотрудников не просто возвращают с удаленки — в Москве сформировался огромный дефицит офисов. Спрос сегодня заметно превышает предложение, темпы нового строительства отстают от потребностей рынка, а ставки аренды повышаются.
Ключевые показатели данного сегмента рынка указывают на кардинальное изменение ситуации в последние несколько лет. По информации консалтинговой компании Nikoliers, средняя стоимость аренды офисов классов А и В+ за год выросла на 13%. При этом качественные площади дорожают опережающими темпами. Анализ портфеля 13 основных собственников офисных площадей Москвы, которые совокупно владеют 2,4 млн квадратных метров, показывает, что цены на свободные площади у них поднялись за год на 32%, до 37 тыс. рублей за квадратный метр (без операционных расходов, коммунальных платежей и НДС).
«По ощущениям, стоимость аренды за пару лет взлетела процентов на 50. Офисов размером 400‒500 “квадратов” на 60‒70 человек даже в пределах Третьего транспортного кольца уже почти нет. Помещения внутри Садового кольца стоят 50‒60 тысяч рублей за метр в год, внутри ТТК — 45 тысяч. Если офис без отделки, то 35 тысяч. Но, повторюсь, выбора вообще нет», — рассказывает владелец строительной компании, пытающийся найти себе новый офис. Ранее он снимал помещение в старом здании в центре Москвы, но осенью арендодатель объявил о повышении цены сразу на 30% — или договор будет расторгнут.
По данным компании IBC, на фоне высокого спроса вакантность в сегменте качественных офисов снизилась за два года на 7,6 процентного пункта — с 12 до 4,8%. Это близко к историческим минимумам 2007‒2008 годов. Для сравнения: в 2014 году пустым был каждый четвертый офис. Ситуация аномальная: среди европейских столиц снижение офисной вакантности, помимо Москвы, наблюдается сегодня только в Риме. «Если учесть, что примерно половина пустых офисов — достаточно сложные и иногда малоликвидные предложения, то окажется, что реальная вакантность находится на уровне 2,5 процента. Это очень мало. Выбирать арендаторам не из чего», — отмечает управляющий партнер компании Nikoliers Николай Казанский.
Однако рынок при таких ценах и дефиците предложения весьма активный. «Объем новых сделок аренды и купли-продажи по итогам 2024 года составит 1,9 миллиона квадратных метров. Это на три процента выше результата рекордного 2023 года», — говорит старший директор, руководитель департамента офисной недвижимости CORE.XP Ирина Хорошилова.
Взрывной рост цен в данном сегменте недвижимости удивителен. Все-таки офисы считаются достаточно инерционным рынком: в дорогих бизнес-центрах договоры аренды часто заключают на пять-семь лет. К тому же подъем ставок обычно следует за увеличением экономической активности, а российская экономика столь бурно не растет. Тем не менее сформировался ряд факторов, благодаря которым восходящий тренд стал возможен.
Прежде всего, повысился спрос. «После нескольких лет удаленки, ставшей особенно популярной в пандемию, большинство компаний возвращается к офисному или гибридному формату работы. Исключения есть, но они редки и касаются в основном специалистов IT-отрасли», — считает генеральный директор сети коворкингов «Практик» и OFIX Владимир Дорофеев. Возврат сотрудников из дома в офис — это мировой процесс. По данным KPMG, уже 80% американских гендиректоров настаивают на работе офлайн, 17% топ-менеджеров поддерживают гибридный формат и только 4% руководителей согласны на удаленное сотрудничество. Доля сторонников работы из офиса за год почти удвоилась: как оказалось, дома производительность труда ниже, организация коллективного обсуждения идей труднее, а интеграция новых сотрудников сложнее. По данным Центра трудовых исследований ВШЭ, в России дистанционная занятость не сильно прижилась. Если во время пандемии удаленка охватила 25–30% всех работающих, то на начало 2024 года дома трудились лишь около 1%. Кроме того, есть соображения безопасности, поэтому в офлайн сейчас пытаются вернуть даже айтишников.
Компании ряда секторов расширяют свои офисы. Активно растет сервисная экономика — в частности, увеличивают штат маркетплейсы. Совсем недавно набирали персонал девелоперские компании, планирующие экспансию в новые города, в том числе в Москву. Не отстают и производственные предприятия.
Мощный драйвер увеличения спроса — развитие организаций, связанных с государством. «Наиболее крупными сделками 2024 года стали покупка компанией РЖД бизнес-центра Moscow Towers и приобретение под собственные нужды Центральным банком РФ бизнес-центра “Слава”», — говорит Ирина Хорошилова. Теперь 62-этажный небоскреб в Москве-Сити почти полностью принадлежит РЖД, а это 300 тыс. квадратных метров офисной недвижимости. Стоимость сделки оценивают в 160–200 млрд рублей. А ЦБ договорился о покупке у застройщика MR Group и ВЭБ.РФ всех офисных площадей в БЦ «Слава» в начале Ленинградского проспекта (комплекс планируется ввести в эксплуатацию в 2026 году) — на площади 140 тыс. квадратных метров разместится штаб-квартира. Стоимость сделки составит 45–55 млрд рублей.
Все сильнее влияет на спрос и смена потребительских предпочтений: арендаторы сегодня выбирают офисы более высокого класса. Из бизнес-центров класса С компании переезжают в B, из B стараются перебраться в A. И дело не только в том, что здания бывших советских НИИ постарели, а их ремонт стал еще более «усталым». Меняется подход к помещениям. В условиях дефицита рабочих рук хороший офис становится важным инструментом привлечения сотрудников. «Зумеры не хотят работать в старых домах. Если у компании офис класса C, молодежь туда не заманишь, — объясняет старший партнер Vysotsky Estate Сергей Смирнов. — Недавно был репортаж об аресте мошенников в колл-центре — они сидели в хорошем офисе в центре города, хотя раньше снимали ангары около МКАД».
На рост спроса накладывается дефицит предложения. Офисы в Москве практически не строили десять лет. Так, в 2014 году в строй было введено 1,9 млн квадратных метров, а в 2018-м почти в пять раз меньше — менее 400 тыс. «На протяжении десятилетия строили мало, а поглощение на рынке даже в кризисные периоды (пандемия, СВО) хоть и снижалось, но оставалось достаточно большим, превышая прирост новых площадей. Это и привело к снижению вакантности на рынке и росту ставок», — уверен исполнительный директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов.
На рыночном предложении офисов сказалась и реорганизация промышленных территорий. Ранее административные здания заводов часто переделывались под бизнес-центры, а сейчас эти земельные участки застраиваются жилыми комплексами. Выбытие индустриальных площадей уже сказалось на многих секторах рынка недвижимости: не хватает не только офисов, но и помещений под автосервисы, шоурумы.
Кроме того, свою лепту внесла инфляция. «Аренда жилья почти пять лет не росла: сначала из-за пандемии, потом из-за СВО. А в этом году она скачком отыграла “отставание” за все прошедшие годы. С офисами практически такая же ситуация, только они стали дорожать с некоторым запозданием», — комментирует Сергей Смирнов.
Очевидна несбалансированность и столичной градостроительной политики. Предпочтения девелоперов определялись экономическими расчетами. Основная модель — построить на заемные средства и сдать в аренду — из-за сочетания невысокой арендной ставки и сравнительно дорогих кредитов делала инвестиционные проекты низкорентабельными. И девелоперы переключились на более маржинальные варианты, поэтому в течение десяти лет в столице строилось в основном жилье: совокупная площадь квартир порой в 20 раз превышала офисную. Город долго шел на поводу у инвесторов, предпочитавших жилые комплексы; только в 2021 году появилась программа стимулирования создания мест приложения труда (МПТ). С учетом длительности строительного цикла проекты по этой программе только начинают разворачиваться.
Однако сейчас рынок перезапустился. «Ввод новых офисов в 2024 году прогнозируется на уровне 680 тысяч квадратных метров — эта цифра может стать рекордной за последние девять лет. Это на 40 процентов больше, чем в среднем за десятилетие», — отмечает руководитель управления маркетинга и аналитики Asterus Денис Бобков.
Изменение ситуации обусловлено двумя факторами. Во-первых, девелоперы нашли новую модель реализации проектов. Она основана не на сдаче помещений арендаторам, а на продаже небольших лотов частным инвесторам и конечным пользователям офисов. «Первичный рынок качественной офисной недвижимости на продажу блоками начал формироваться примерно пять лет назад; наша компания фактически стала пионером в этом сегменте. Первый наш проект в классе А мы запустили в 2020 году — это был офисный квартал Stone Towers», — вспоминает директор коммерческого управления Stone Кристина Недря.
Пять лет назад такая стратегия выглядела не только непривычной, но и рискованной. Однако частные инвесторы заинтересовались продуктом. Доходность от сдачи офисов составляет в среднем 9–10% годовых, то есть более чем вдвое превышает доходность от сдачи в аренду жилья (3–4%). Эта цифра недостаточна для банков, но может устроить частников. Девелоперы постарались сделать из «офисов в нарезку» альтернативный жилью инвестиционный инструмент. Рост цен для инвесторов на этапе строительства в первых проектах достигал 40%. К тому же девелоперы стали «нарезать» этажи здания так, чтобы чек покупки был невысоким. Сказывался и дефицит офисов: некоторые компании покупали собственное помещение, потому что устали переезжать из одного арендованного в другое.
Второй фактор — стимулирование офисного строительства московскими властями. «Ключевым фактором стала столичная программа создания МПТ, по которой застройщики могут получить существенные льготы», — говорит Денис Бобков. Сдавая в эксплуатацию коммерческие площади, девелопер может снизить плату за смену вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка для других своих проектов — как правило, при переводе из «нежилого» статуса в «жилой». Льготой можно покрыть до 100% стоимости смены ВРИ, а она может быть весьма существенной — 50–70 тыс. рублей за квадратный метр, что сравнимо с себестоимостью строительства, составляющей порядка 100 тыс. рублей за «квадрат».
Увеличение объемов офисного строительства совпало с периодом резкого удорожания стройки. По данным компании IBC, за пять лет себестоимость «квадрата» выросла на 68% — cо 100 до 168 тыс. рублей. Только за первую половину этого года эта цифра увеличилась на 16%. При сохранении текущей конъюнктуры за три года она поднимется еще на 34% — до 198 тыс. рублей.
Несмотря на это, рынок быстро вырос. «На декабрь 2024 года в открытой продаже находятся 26 строящихся и проектируемых объектов, где можно приобрести офисы блоками или этажами. Два года назад таких проектов было 11», — констатирует руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова. Сейчас на рынке активно работают полдюжины девелоперов, при этом все крупные компании планируют строить офисы, чтобы воспользоваться правительственной льготой. Однако возводимые бизнес-центры не приведут к снижению вакантности в ближайший год. «В границах МКАД до конца 2025 года будет введено в эксплуатацию около миллиона квадратных метров офисов. Но более 80 процентов из них уже реализовано, причем более 70 процентов проданных площадей в объектах с вводом в 2025 году — это сделки с конечными пользователями. Их доля за два года сильно выросла», — указывает Кристина Недря.
Оценить перспективы бизнес-сегмента пока сложно. «Я критически смотрю на офисный рынок Москвы. На нем формируется значительный навес новых офисов от девелоперов и частных инвесторов, купивших такие помещения», — год назад комментировал ситуацию директор направления «Строительство и недвижимость» аналитического департамента центра экономического прогнозирования Газпромбанка Владислав Фадеев. Это, в частности, была реакция на планы возведения столичными застройщиками нескольких миллионов квадратных метров офисов в отдаленных от центра районах в рамках проектов комплексного развития территорий.
Но даже за этот год ситуация кардинально изменилась. С одной стороны, вакантность на офисном рынке сейчас настолько низкая, что про затоваривание пока можно забыть. К тому же резко подорожавшие кредитные ресурсы, вероятно, сократят количество реализуемых проектов: ряд девелоперов уже сдвинули сроки новых строек. С другой стороны, частные инвесторы могут предпочесть рискованные вложения надежным и доходным банковским депозитам. Судьба рынка во многом зависит от динамики ключевой ставки Центробанка и определенности градостроительной политики столичных властей.