На рынке новостроек резко выросла доля рассрочек при покупке жилья. Однако этот антикризисный инструмент несет существенные специфические риски для всех участников
По данным банка ВТБ, выдача ипотечных кредитов в России за первый квартал 2025 года сократилась на 50% по отношению к прошлому году. Ипотека — после отмены льготных программ и резкого увеличения ставок на классические займы — перестала быть драйвером рынка жилищного строительства. Однако темпы продаж новостроек снизились не так сильно. А показатель соотношения распроданности новостроек к их готовности, по данным «Дом.РФ», по-прежнему находится на достаточно высоком уровне — около 75%. Но теперь сделки обеспечиваются программами рассрочек от девелоперов.
Количество сделок с рассрочками резко выросло еще в прошлом году. По данным компании «Инком-Недвижимость», за 2024 год доля таких сделок увеличилась в восемь раз — с 5 до 40%. Сейчас уже есть проекты, где на рассрочки приходится до 90%.
Раньше многолетних рассрочек в России не было, и это не случайно. Прежде всего этот инструмент не был интересен девелоперам: государственные программы льготной ипотеки и так мощно разогревали спрос. Реагировать снижением цен на сокращение спроса после отмены льгот банки и застройщики пока не готовы, так что поддерживать продажи им сейчас удается только за счет рассрочек.
Говорить об условиях подобных сделок весьма непросто. Во многих строительных компаниях даже отказываются обсуждать эту тему по телефону, настаивая на личном контакте. «Базовая схема такова: в целом по рынку первоначальный взнос составляет от 10 до 30 процентов от стоимости квартиры. Бывает и больше — например, 50 процентов: такая схема привлекательнее для девелопера, так как на эскроу-счета попадает больше денег. Наиболее распространенный срок рассрочки — от 6 до 24 месяцев. Реже встречается возможность платежа в течение 36 месяцев, — рассказывает коммерческий директор девелоперской компании Dar Анна Усатова. — Стандартное предложение — беспроцентная рассрочка, но с условием досрочного погашения. Встречаются и процентные рассрочки, их преимущество — более долгий срок, от двух лет и больше. Частое отклонение от базовой схемы — это акции. Могут быть схемы с первоначальным взносом менее 10 процентов. Бывают акции с отсрочкой платежей на три‒шесть месяцев — это тоже делается для стимулирования спроса».
Как правило, после первоначального взноса (10–50%) покупатель должен делать ежемесячные или ежеквартальные платежи. Погашение основной суммы обычно приходится на конец рассрочки. Такие условия неслучайны: люди предпочитают откладывать платежи в надежде на их удешевление, а некоторые еще и пытаются заработать на высоких депозитных ставках банков. «Доля сделок с рассрочкой в общем количестве, превышающая 70 процентов, на рынке премиальных новостроек уже не редкость. В более бюджетных сегментах показатель ниже, так как клиенты активнее оформляют семейную ипотеку», — говорит управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
«В первые месяцы после отмены льготной ипотеки часть девелоперов стали предлагать беспроцентную рассрочку. Но быстро опомнились: в текущих условиях это эквивалентно скидке в 25 процентов. Некоторые после этого перешли на процентные варианты платежа, а большинство оставили беспроцентный, но с повышением стоимости, — объясняет сотрудник девелоперской компании. — Размер наценки в каждом случае определяется внутренним “финансовым калькулятором”, который учитывает десяток параметров — от размера первоначального взноса до срока ввода. В итоге наценки на рынке очень разные — бывает до 40 процентов, но в среднем около 20. Впрочем, в последнее время от таких “накидок” уже уходят. Чаще поднимают базовую цену и делают скидку в зависимости от условий оплаты. Покупателю приятнее получить скидку, чем наценку».
Рассрочка кажется очень похожей на ипотеку: покупатель вносит деньги за квартиру не единовременно, а отдельными платежами в течение некоторого времени. Однако сходство тут мнимое. Главное отличие в том, что рассрочка не банковский, а девелоперский продукт. Для застройщика такое предложение влечет за собой необходимость создания отдельного департамента, который будет вести дела «рассрочников», напоминать им о платежах, судиться из-за просрочек и т. д. И дополнительная головная боль: в случае остановки платежей получить оставшиеся деньги по суду весьма непросто.
В декабре вице-премьер России Марат Хуснуллин обещал, что уже в начале 2025 года в Госдуму будет внесен законопроект, регламентирующий механизм рассрочек на рынке новостроек. «Если ипотеку банк выдает, то квартира ипотечным залогом защищена. Если выдает рассрочку застройщик, а ему не платят, то суды — они у нас справедливые — всегда встают на сторону жителей. И если человек не платит, то к нему применить меры трудно. Мы готовим законодательные меры, чтобы и застройщики, и банки были уравнены в правах по рассрочке жилья», — объяснял тогда чиновник.
Остаются и неопределенности в юридическом поле. Это касается, в частности, рассрочки с погашением в течение нескольких лет после сдачи новостройки. В случае обычной покупки после получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию (РНВ) покупатель становится собственником. В случае ипотеки то же самое, только квартира находится в залоге у банка. В случае рассрочки же возникает юридическая коллизия: кому принадлежит частично оплаченное жилье — покупателю или девелоперу? Когда в квартире можно делать ремонт и заезжать в нее?
Пока обещанный законопроект не принят, каждый застройщик выстраивает схему по-своему. Обычно договор долевого участия в строительстве (ДДУ) расторгается и с покупателем заключается новый договор купли-продажи (ДКП) готового жилья. Дальше возможны варианты: иногда квартира остается на балансе компании до момента полной оплаты — в этом случае покупатель подписывает еще и договор аренды. Порой покупатель сразу получает право собственности, но квартира остается в залоге у девелопера или банка. В каждом случае есть свои налоговые и юридические нюансы.
Центробанк видит и иные риски. «Рассрочка оформляется под обещание, что ставки на ипотеку потом снизятся и человек сможет оформить ипотечный кредит. Но ипотечный кредит пока никто не гарантировал, и можно попасть в сложную ситуацию», — сказала глава ЦБ Эльвира Набиуллина. Если рассрочка выдана на год-два, то действительно нет никаких гарантий, что по истечении этого срока удастся взять ипотеку под вменяемый процент.
Другой риск для регулятора — неучтенная долговая нагрузка. Банк России системно пытается ограничить доступ к ипотеке закредитованным клиентам. Расширение же программ рассрочек противоречит стратегии ведомства: при сделке на таких условиях девелопер обычно не проверяет уровень долговой нагрузки покупателя, а сведения о рассрочке не подаются в Бюро кредитных историй. Поэтому банкам гораздо сложнее оценивать общую закредитованность граждан, обращающихся за ссудами.
Кроме того, для компаний возникает специфический финансовый риск: общая стоимость строительства может резко вырасти. Ставка банковского кредитования привязана к средствам, которые поступили от продажи квартир на специальный эскроу-счет. Если на таком счете денег больше, чем проинвестировано в стройку, банк выдает девелоперу заем под низкий процент — 3–5% годовых. Однако если банку необходимо кредитовать проект не из денег дольщиков, а из своих средств, то ставка поднимается до рыночной, а это более 25% годовых. В таком разрезе рассрочка для застройщиков намного хуже ипотеки: при выдаче последней все 100% стоимости квартиры оказываются на эскроу-счете.
В итоге девелоперы оказываются в ситуации выбора. Можно долго и понемногу продавать квартиры за счет семейной ипотеки. А если наполнение эскроу-счета невысокое, за счет рассрочки ситуацию легко поправить. В моменте это выгодно. Но со временем выгода может улетучиться: расходы на стройку постоянно растут, а поступления от рассрочки после внушительного первоначального платежа падают, и в какой-то момент при слабо заполненных эскроу-счетах может включиться рыночная ставка кредитования.
Подобная ситуация может оказаться разрушительной для финансовой модели проекта. Финансовая нагрузка в последние два года и так взлетела: по данным девелоперской компании «Прогресс», затраты, связанные с банками, в структуре себестоимости строительства за два года увеличились на 235%, другие статьи расходов на порядок меньше. Судя по всему, это не предел, и рост будет продолжаться.
Массовое применение рассрочек обостряет специфический и пока не обсуждаемый риск: дома могут быть достроены на кредитные средства, а квартиры в них — не иметь владельцев
В последнее время начала обсуждаться тема максимальной доли рассрочек, при которой риски еще удается держать под контролем. «Безопасная доля — примерно 50 процентов. Но у большинства девелоперов, по нашей оценке, сегодня она гораздо выше — от 60 до 80 процентов», — говорит Анна Усатова. Генеральный директор холдинга РСТИ Алексей Туркин более консервативен в оценках: «Оптимальная и безопасная доля рассрочек для девелопера сейчас 30 процентов. Остальное должны формировать ипотека или полное погашение. Но в Москве есть проекты, в которых доля рассрочки сейчас достигает 70 процентов. Это, безусловно, рискованно». Заметим, что российский рынок жилищного строительства в такую ситуацию попал впервые, поэтому однозначные выводы делать крайне сложно.
Считается, что реформа долевого строительства с введением эскроу-счетов кардинально снизила риски на рынке жилья. Действительно, крупных банкротств и появления недостроев в последние пять лет не было. Очевидно и главное преимущество новой системы: деньги дольщиков защищены. Они лежат на специальном счете, и в случае банкротства девелопера вернутся покупателю. Однако новая система долевого строительства создает специфическую, во многом еще непонятную карту рисков для застройщиков и банков.
Так, массовое применение рассрочек обостряет специфический и пока не обсуждаемый риск: дома могут быть достроены на кредитные средства, а проданные, как казалось, квартиры окажутся без владельцев. Дело в том, что большинство покупателей, пользующихся рассрочками, — это будущие ипотечники, которые пока не могут взять кредит из-за высокой ставки. Они заключают сделку под «обещание» девелоперов, что в скором времени ипотека подешевеет, а кроме того, надеются выиграть на росте цены «квадрата» по мере достройки здания. Все рассрочки предполагают большой платеж в конце договора — он может составлять и 70% от стоимости квартиры. Соответственно, если к моменту завершения рассрочки, например через год, ипотека не станет доступной, то значительная часть покупателей окажется не в состоянии выполнить свои обязательства.
Вероятно, некоторые «дефолтники» в такой ситуации постараются расторгнуть договор купли-продажи. «Законодательство устанавливает перечень оснований для расторжения ДДУ, в том числе по инициативе покупателя. В этот перечень входят исключительно нарушения, допущенные девелопером, — от срыва сроков строительства и существенного отклонения от проектной документации до предбанкротного состояния. Однако в самом договоре между клиентом и застройщиком зачастую предусматриваются дополнительные основания, включая банкротство клиента. В таком случае компания обязана вернуть покупателю все ранее внесенные им средства, пусть и без учета инфляции», — объясняет коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. Впрочем, часть девелоперов подстраховалась и прописала в договорах штрафы за расторжение.
Дополнительно обострить ситуацию способно и падение цен. В таком случае отказаться от сделки могут даже состоятельные покупатели: для них будет выгоднее заплатить штраф или расторгнуть договор по суду, а потом купить жилье дешевле. Чтобы не допустить описанного развития событий, банки и застройщики даже в случае кардинального ухудшения ситуации с продажами будут до последнего держать цены.
«Есть иллюзия, что на рынке все хорошо. Продажи есть, цены не падают. Однако иллюзия эта во многом поддерживается за счет рассрочек. Я своим клиентам не рекомендую заходить в проекты жилых комплексов, где большая доля таких сделок: это значит, что наполнение эскроу-счетов у них низкое, есть риски сдвигания сроков строительства, кассовых разрывов, — говорит старший партнер агентства недвижимости Vysotsky Estate Сергей Смирнов. — Рассрочки — это очередной псевдобанковский продукт, который придумали девелоперы с банками. Такое ощущение, что они решили дотянуть на рассрочке до светлых времен, когда ключевая ставка Центробанка упадет и ипотека станет доступной. Хорошо, если это удастся. Но что они будут делать, если покупатели с рассрочкой не смогут перейти на ипотеку?»