Российские девелоперы перестали бояться санкций и стали строить коммерческое жилье в Новороссии и в Крыму
Несмотря на продолжающуюся СВО, восстановление городов Новороссии идет активными темпами. Строятся дороги и инженерная инфраструктура, возводятся жилые кварталы, разрабатываются генпланы городов. В одном только Мариуполе одновременно работают до 40 тыс. строителей. «До 2030 года на территориях четырех присоединенных областей необходимо построить 17 миллионов квадратных метров жилья. Задача поставлена президентом: за пять лет надо довести уровень жизни на этих территориях до среднероссийского», — говорит заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Алмаз Хусаинов.
К активному бюджетному строительству в Новороссии привыкли. Но есть новый тренд: параллельно здесь стали стартовать и проекты строительства коммерческого жилья. Девелоперские стройки начались и в ДНР, и в ЛНР, и в Херсонской области. Драйвером стройки выступает льготная ипотека со ставкой 2% годовых. В перспективе этот регион и Крым рассчитывают на массовую миграцию из северных районов страны.
Застрельщиком девелопмента в Новороссии выступает компания Dominanta, которая раньше строила только в Москве. «Еще год назад профессиональное девелоперское сообщество не понимало нашего выхода в этот регион, не видело бизнес-резонов. Сегодня всё меняется: все застройщики изучают такую возможность и стараются сюда зайти, — говорит генеральный директор компании Денис Бородако. — В регионе пока строится очень мало, но перспективы очень большие. Сегодня это как Дикий Запад — есть огромный потенциал».
Весной Dominanta запустила первый проект — строительство многофункционального кластера в центре Мариуполя. На участке площадью 10 га разместится жилье, гостиница, концертная площадка, лекторий и пространство для проведения конференций и выставок. К осени девелопер начал строить еще два проекта, следующие семь — в стадии разработки. Один из комплексов будет возведен в Донецке.
Основной точкой реализации проектов не случайно выбран Мариуполь. Огромный металлургический «Азовсталь», практически разрушенный в ходе боевых действий, было решено не восстанавливать. Правительство предпочло позиционировать и развивать Мариуполь не как промышленный город, а как курорт. Благо он находится на берегу Азовского моря.
Денис Бородако видит несколько характеристик рынка новостроек Новороссии. Во-первых, он только начинает складываться, но достаточно быстро растет по параметру предложения. За год количество проектов в Мариуполе выросло вдвое — с 5 до 11. Во-вторых, значительную долю покупателей составляют приезжие: военные, чиновники, строители. В-третьих, проблемы непосредственно со стройкой сейчас уже не такие острые, как год назад. Хотя нехватка строителей чувствуется: зарплата в 200 тыс. рублей в месяц здесь привычна. В-четвертых, довольно быстро растут цены. В Мариуполе средняя цена квадратного метра за два года выросла с 110 тыс. рублей до 165 тыс. рублей. Хотя, конечно, емкость рынка пока невелика. «В первых проектах мы не гонимся за особой рентабельностью. Важнее большой потенциал территории», — говорит Денис Бородако.
Dominanta не единственный девелопер, который уже строит в Новороссии. Например, в Луганске жилой комплекс «Дружба» возводит застройщик «Ресурсснаб». «В Луганске с 2014 года жилье не строилось. Спрос на наши квартиры оказался намного выше, чем мы предполагали. Более 60 процентов квартир уже продано», — говорит управляющий партнер компании «Ресурсснаб» Алексей Лац. В отличие от проектов Dominanta 90% покупателей в «Дружбе» — местные жители.
Для привлечения девелоперов власти выстраивают беспрецедентную систему поддержки. Существующая свободная экономическая зона дает серьезные льготы по налогообложению. Введена система страхования военных рисков: и застройщики, и ипотечные заемщики могут получить государственную субсидию по таким рискам. Лимит ответственности установлен на уровне 2 млрд рублей, то есть возможный убыток от попадания беспилотника будет покрыт. Власти на бюджетные средства обеспечивают коммерческие новостройки коммуникациями. Наконец, если год назад только банк ПСБ мог давать проектное финансирование девелоперам, то теперь такую опцию рассматривают все крупнейшие банки.
Главный драйвер коммерческого строительства — льготная ипотека на покупку новостроек в Новороссии по ставке 2%. Это крайне выгодные условия покупки, которые начинают привлекать инвесторов со всей страны. «Я знаю случай, когда при открытии продаж в новом жилом комплексе в городе Скадовск в Херсонской области заявок было чуть ли не в десять раз больше, чем выставленных квартир. Застройщик сразу продал более сотни квартир и закрыл продажи, — рассказывает директор по продажам компании “Бест-Новострой Крым” Борис Малютин. — Существенная часть покупок была сделана через риелторов жителями Сахалина. Для сахалинцев это в основном инвестсделки с недвижимостью у моря. Если стоимость жилья порядка 150 тысяч рублей за метр, то первый платеж по ипотеке можно во многом закрыть за счет материнского капитала, а дальше платить порядка 20 тысяч рублей в месяц. И люди готовы ждать взлета цены на жилье у моря пять-десять лет».
Если в Новороссии коммерческий девелопмент делает только первые шаги, то в Крыму стройка ведется давно. Но за последний год наблюдается резкий рост интереса к Крыму и со стороны девелоперов, и со стороны покупателей. «Количество новостроек выросло за год вдвое. Пару лет назад мог появиться один новый проект в квартал, сейчас два-три проекта стартуют ежемесячно, — рассказывает Борис Малютин. — За это время на крымский рынок вышла сразу группа федеральных девелоперов с “материка”. Это новосибирский “Расцветай”, воронежская ГК “Развитие”, ижевская Nonamegroup, столичный РНКБ “Развитие”, краснодарская “Победа”. В большинстве своем это региональные девелоперы, заметные только в своих городах».
Однако в Крыму стали строить и компании, входящие в десятку крупнейших в России. Так, в Ялте запустил проект краснодарский девелопер «Точно», занимающий третью позицию в России по объемам строительства. Два года назад застройщики боялись выходить на рынок Крыма — в первую очередь из-за возможных западных санкций. Сейчас многие рассматривают этот регион как перспективный рынок. Земельные участки, готовые под застройку, практически все раскуплены. Сейчас в продаже остались участки или с сильно завышенными ценами, или с проблемными документами.
В Крыму все чаще приобретают квартиры покупатели с «материка». «Бум начался с апреля 2024 года. Сработала комбинация факторов. Перестали покупать зарубежную недвижимость. Плюс сказывается резкий рост цен в Сочи. Типичная ситуация: человек приехал в Сочи с 10 миллионами рублей и обнаружил, что купить что-то более или менее приличное и недалеко от моря он не может. И риелторы переориентируют его на значительно более дешевую недвижимость в Крыму, — говорит Борис Малютин. — Плюс пару лет назад в Крыму и выбрать среди новостроек было нечего: строили что-то а-ля ПИК. А сейчас много красивых проектов, качество резко выросло».
По данным компании bnmap.pro, средняя цена квадратного метра крымских новостроек за год увеличилась на 36% — с 196 тыс. до 266 тыс. рублей. Несмотря на этот рост, Крым значительно дешевле Сочи, где, по данным компании «Оникс-недвижимость», средняя цена «квадрата» в новостройке сейчас составляет 476 тыс. рублей.
Если оставить за скобками геополитику, то у побережья Азовского моря и Крыма в среднесрочной перспективе хорошие шансы сильно увеличить население, а значит, спрос на недвижимость. «Миграция людей на территории с хорошим климатом — это не только российский, но и мировой тренд. Например, население Маньчжурии уменьшилось с 200 миллионов человек до 170 миллионов — китайцы переезжают туда, где теплее. Причем эта климатическая миграция с ростом благосостояния усиливается, — говорит руководитель департамента кредитования регионального бизнеса банка ВТБ Иван Розинский. — Если посмотреть данные по численности населения, то видно, что россияне тоже активно переезжают на юг. Для областей, куда переезжают россияне, мы даже придумали отдельный термин — “Теплороссия”. Думаю, со временем тренд климатической миграции будет только усиливаться».