России нужна новая социально ориентированная жилищная политика. Ее основой должна стать не ипотека, а другие финансовые инструменты и схемы развития территорий
Заканчивается очередной цикл развития жилищного рынка, главными элементами которого стали отмена долевого строительства и введение системы эскроу-счетов для девелоперских проектов, разворачивание программ льготной ипотеки и завершение нацпроекта «Жилье». Результаты неоднозначны. Главной цели нацпроекта — выхода на строительство 120 млн кв. м жилья в год — добиться не удалось. Ставка на доминантное развитие ипотеки привела к формированию дисбалансов: жилье подорожало вдвое, его доступность резко снизилась. Вдобавок модель стала слишком обременительной для бюджета: только в 2025 году на субсидирование ипотечных кредитов государству придется потратить астрономическую сумму — 2 трлн рублей.
Задачей следующего этапа станет формирование некоммерческого фонда жилья, который позволит улучшить жилищные условия как минимум для 40% россиян, пока отрезанных от рынка. Должны заработать инструменты аренды, социального жилья по специальным ценам, стройсберкасс, а также новые модели развития территорий с участием государства.
Итак, пятилетний нацпроект «Жилье» завершен. Его итоги вряд ли можно назвать оптимистичными.
Во-первых, реальные объемы строительства не выросли, целевой показатель по годовым объемам ввода домов в эксплуатацию так и не был достигнут. Максимальный показатель — 110 млн кв. м — был зафиксирован два года назад. Однако рост предполагался за счет увеличения числа многоквартирных домов (МКД) с 46 млн до 80 млн кв. м в год, в реальности же этот показатель поднялся всего на 5%.
Зато объемы индивидуального жилищного строительства (ИЖС) за пять лет увеличились более чем на 50%. Парадокс: все финансовые вливания и льготы от государства были направлены не на ИЖС, а на МКД, но коттеджное строительство практически без ипотеки, получается, показало взрывной рост. Однако секрет раскрывается просто: цифры говорят не о возведении новых домов, а о вводе их в эксплуатацию. Программа льготной газификации, запущенная государством, простимулировала собственников поставить на учет свои давно обжитые дома. Плюс гражданам разрешили прописываться на дачах и регистрировать их. В общем, на деле новых квадратных метров появилось не так уж много.
Во-вторых, резко взлетели цены на квартиры. По данным компании «Этажи», «квадрат» в новостройках в России за последние пять лет в среднем подорожал в 2,3 раза — с 68 тыс. до 154 тыс. рублей. Лидерами роста среди городов-миллионников стали Омск (в 3,4 раза), Нижний Новгород (в 3 раза) и Краснодар (в 2,8 раза).
В-третьих, сократилась доступность жилья: цены росли быстрее, чем зарплаты. Индекс доступности недвижимости, публикуемый Сбербанком, за пять лет упал на 20%. В 2020 году человек с медианным доходом, взяв ипотеку на 20 лет, мог купить квартиру площадью 32 кв. м, а в 2024-м — только 26 кв. м. «Мы находимся на абсолютном дне. С точки зрения того, что нормальный человек может позволить себе приобрести с учетом ипотеки и всех субсидий. Так плохо не было никогда», — говорит руководитель Центра финансовой аналитики Сбербанка Михаил Матовников. По расчетам Института экономики города, коэффициент доступности жилья с 2018 года упал в 1,5 раза. Теперь ни в одной из 17 агломераций страны жилье не может считаться доступным.
В-четвертых, сохраняется устойчивый тренд на уменьшение размеров квартир. По данным Единого реестра застройщиков, средняя площадь квартиры в новостройке за десять лет сократилась с 57 до 48 кв. м. Зато средняя этажность домов, напротив, значительно увеличилась — с 15 до 19,3 этажа. Сегодня почти каждый третий новый комплекс в стране — высотка.
В-пятых, существенная господдержка на фоне стагнации объемов реального строительства вызывает удивление. «В 2025 году расходы бюджета РФ на субсидирование льготных ипотечных программ вырастут с текущих 1,2 триллиона рублей до двух триллионов», — сообщил министр финансов Антон Силуанов. Схема помощи рынку через льготную ипотеку оказалась крайне неустойчивой и разорительной с учетом увеличения ключевой ставки Центробанка. На 2 трлн рублей можно было создать значительную инженерную инфраструктуру и ввести сотни тысяч социальных квартир, однако деньги будут потрачены на субсидирование ипотеки.
Добавим, что объемы строительства в ближайшее годы могут резко снизиться. Например, в Санкт-Петербурге объем вывода новостроек на рынок за год сократился в два с половиной раза.
В общем, даже сделав скидку на пандемию, СВО и высокий «ключ» ЦБ, результаты пятилетки оставляют желать лучшего.
Нацпроект по жилью еще в 2018 году вызывал вопросы. Главный его показатель — возведение 120 млн кв. м в год — считался сверхамбициозным и недостижимым, причем эта цифра никак не объяснялась. Игроки рынка высказывали свои сомнения: даже если объемы строительства удастся увеличить, распродать все новое жилье из-за ограниченности спроса будет малореально.
Почему же перед российскими девелоперами поставили такую цель? «Лет семь назад я присутствовал на совещании высоких чинов с экспертами, рассматривался вопрос нового драйвера экономики. Было признано, что принципиально увеличить добычу нефти и газа или выплавку металла крайне трудно. Спрос формируется за рубежом, есть конкуренция. Машиностроение — долго, сложно, дорого и опять же серьезная конкуренция. Стройка чиновникам показалась идеальным драйвером, — рассказывает столичный девелопер. — Спрос на недвижимость внутри страны есть, материалы в основном свои. При этом стройка имеет крайне высокий мультипликатор: на один вложенный рубль “откликается” 9–10 рублей в смежных областях, от промышленности стройматериалов до мебели. Плюс социальный эффект и то, что в строительство не надо вкладывать государственные деньги».
В итоге перед отраслью поставили амбициозные цели, но никаких рычагов для изменений, никаких инструментов не дали. Новых механизмов, связанных со спросом, тоже не появилось — ни арендного жилья, ни социального, ни системы стройсберкасс. Одна только ипотека.
И это очень странно. Власти полностью отдали сферу на откуп частным застройщикам, не претендуя на создание хоть какого-то фонда для решения социальных задач. В мире такой подход выглядит скорее исключением. Например, действующий Национальный мастер-план Вьетнама предполагает строительство к 2030 году 1 млн социальных квартир для людей с низким уровнем дохода и работников промпарков. А в Великобритании вскоре начнется возведение 12 новых городов, причем 20% жилого фонда там будет относиться к категории доступного жилья, а еще 20% станет социальным жильем.
Не было принято серьезных решений и для расширения предложения: ни новых схем работы с увеличением земельного банка, ни развития программы финансирования инфраструктуры. Фактически государство потребовало резко увеличить объемы строительства, но при этом постаралось ничего не менять, кроме активизации ипотеки. Впрочем, было одно существенное нефинансовое изменение: показатели введения нового жилья стали одним из важнейших KPI для губернаторов. Это снизило административные барьеры и позволило девелоперам выходить на рынки других городов.
Стоит отметить еще два важных момента. В нацпроекте ни слова не говорилось о качестве домов — только количественные цели. Это странно, потому что в России не послевоенная ситуация, когда срочно нужно много жилья любого качества. Не сделан акцент и на развитие семейного жилья — в результате в стране строится много квартир малого метража, хотя жилищная политика могла бы сыграть важную роль в решении демографических проблем.
Кроме того, чиновники решили не трогать ИЖС. Сейчас это серый рынок, где нет крупных игроков, почти нет ипотеки. Значительная часть построенных коттеджей плохого качества, но благодаря дачной амнистии они вводятся в эксплуатацию без малейшей проверки со стороны государства.
Устав от проблем с недостроями и обманутыми дольщиками, власти в 2019 году ввели эскроу-счета для девелоперов. Система долевого строительства была отменена: теперь деньги покупателей поступали на специальный счет в банке, застройщик же был вынужден брать кредит, получая доступ к средствам будущих жильцов только после выполнения всех обязательств.
Эта реформа повлияла на рынок даже сильнее, чем нацпроект. Банки в новой схеме полностью контролируют девелоперов: они не только выдают займы, но и оценивают проекты, утверждают цены на квартиры, согласовывают любые затраты и в любой момент могут прекратить финансирование или потребовать от девелопера дополнительных залогов. По мнению некоторых игроков, роль застройщика свелась к инструменту банка по ведению проекта.
Сегодня девелопер не может убежать с деньгами покупателей — это плюс. Но есть и минусы. Первым негативным следствием реформы стал резкий рост цен на жилье. Банки получают на счет «бесплатные» деньги дольщиков, на которые не начисляются проценты, и параллельно еще зарабатывают почти на всем: на выдаче проектного финансирования девелоперам и ипотеки покупателям, на бридж-кредитах на покупку земельных участков, на разнообразных комиссиях с застройщиков. В апреле этого года даже президент возмутился размером таких комиссий — до 10% — и потребовал отменить их.
Изменилась и логика реализации проекта. В схеме долевого строительства девелопер мог продавать квартиры на стадии котлована дешево, чтобы собрать деньги на продолжение работ. Но если проект реализуется по схеме эскроу, на кредиты, нет необходимости сбывать метры быстро и дешево — можно долго держать высокую цену. Другой вариант: раньше девелопер мог работать с небольшой маржей, надеясь, например, больше заработать на следующих очередях. Сейчас банки дают займы только под высокомаржинальные проекты, и это вымывает с рынка жилье экономкласса.
Следствие второе: строительство многоквартирных домов в малых и части средних городов практически остановилось. Там работали небольшие местные компании — в новых условиях они не смогли обеспечить необходимую для финансовых организаций норму рентабельности: в малых городах цены на жилье невысокие.
Интересен и сам прецедент: целая отрасль экономики с годовым оборотом в 14 трлн рублей была передана в управление другой отрасли — банковской. Государство делегировало полномочия финансистам, признав свою неспособность навести порядок. Но проблема в том, что цели у чиновников и банков прямо противоположные: правительство заинтересовано в раскручивании маховика строительства и увеличении доступности жилья, а банки — в росте цен и своей рентабельности.
До 2025 года считалось, что эскроу-счета обеспечивают надежность системы и это ее достоинство перевешивает все остальные недостатки. Однако высокая ключевая ставка Центробанка показала неустойчивость схемы. По словам вице-премьера Марата Хуснуллина, уже сейчас 20% девелоперов находятся в зоне риска банкротства. Обманутых дольщиков больше не будет, зато в ближайшее время появятся дома, которые девелоперы не могут достроить или которые достроены, но не проданы. И способа решения новых проблем пока нет.
Одна из причин дисбаланса жилищного рынка — программа ипотеки с государственным участием. Она была введена в 2020 году как инструмент поддержания спроса во время пандемии, но усилиями лоббистов несколько раз продлевалась и в итоге проработала четыре года. «Чиновники включили ИВЛ — аппарат искусственной вентиляции легких. А потом забыли выключить», — говорит генеральный директор консалтингового агентства GMK Сергей Разуваев.
Главная ошибка программы — в ее несвоевременности и долгом периоде использования. «Льготная ипотека — это антибиотик, который необходим только в острой фазе болезни, — уверен руководитель аналитического центра “Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU” Олег Репченко. — Она была нужна весной 2022 года, когда ключевая ставка достигла 20 процентов. Но запуск льготной программы в ковидный кризис при ключевой ставке на уровне 5,5–4,5 процента — огромная ошибка. Антибиотик превратился в наркотик, а рынок недвижимости — в наркомана, который сидит на игле все более дешевых кредитов. Что самое неприятное, острая фаза кризиса, скорее всего, повторится, а лечить больного будет уже нечем».
Другая ошибка заключается в том, что программы льготной ипотеки не были защищены от спекулянтов. По данным Счетной палаты РФ, более 114 тыс. человек оформили два и более льготных займа, более 1,5 тыс. — пять и более. Очевидно, что принцип «один льготный кредит в руки» уменьшил бы перегрев спроса. Другой эффективной мерой могло стать введение лимитированного количества льготных ссуд для каждого проекта. Тогда господдержка была бы адресной и ограниченной.
Отсутствие тонкой настройки льготной ипотеки как инструмента и недальновидность в оценке результатов привели к многочисленным дисбалансам. Жилье не просто подорожало — появился большой разрыв между ценами на первичном и вторичном рынках. А главное, резко выросли бюджетные расходы. В 2019 году на поддержку семейной ипотеки закладывали 2 млрд рублей. В 2020-м, после ввода льготной ипотеки как антикризисной меры, государству пришлось заплатить 40 млрд. В 2025-м, повторим, на эти цели уйдет уже 2 трлн, то есть 5% бюджета страны.
В увеличении стоимости новостроек чаще всего обвиняют девелоперов и производителей строительных материалов. Последних периодически пытается контролировать Минстрой. Решение понятное, но в нынешних условиях неэффективное, поскольку удорожание стройматериалов давно перестало быть основным драйвером цен. «На возведение здания сегодня уходит не более 35 процентов от общей суммы проекта», — поясняет руководитель холдинга Legenda Intelligent Development Василий Селиванов. В последние годы резко выросли нестроительные затраты: подорожала земля, стало больше расходов на подведение инфраструктуры и маркетинг. Кроме того, власти все чаще требуют от девелоперов включать в проекты не только жилые дома, но и детские сады и школы.
От роста цен на квартиры выигрывают не столько строители и производители стройматериалов, сколько банкиры и землевладельцы. Кредитные организации при высоком «ключе» Центробанка стали крайне дорогим элементом схемы. По данным девелоперской компании «Прогресс», еще год назад по утвержденной финмодели банки зарабатывали 10 тыс. рублей с каждого квадратного метра, а сейчас для проектов, например, в Астрахани и Екатеринбурге такой добавленный платеж составляет уже 35–40 тыс. рублей. Для той же Астрахани со средней ценой квадратного метра 150 тыс. рублей это очень много.
За пять лет достичь плановых показателей ввода жилья — 120 млн кв. м в год — не удалось
Сложнее с землей. У муниципалитетов ее давно нет. Все участки, на которых можно строить, уже лет двадцать находятся в частной собственности. Цены на жилье напрямую зависят от стоимости земли. Однако в том, что участки под застройку дорогие, есть и вина местных властей. Владелец земли выводит ее стоимость путем обратного расчета, исходя из прибыли будущего проекта. Ключевой показатель — количество «квадратов», которые можно построить на данной территории. В большинстве городов это предмет торга девелопера с властями, потому что работающих правил землепользования и застройки нет. В Москве технико-экономические показатели (ТЭП) проекта определяются Городской земельной комиссией в ручном режиме. Некоторые региональные компании годами не могут получить удовлетворяющие их ТЭП даже с помощью влиятельных посредников.
В общем, если бы четкие регламенты этажности и плотности застройки существовали, стоимость земли была бы понятна. Но неопределенность правил игры раскручивает цены: все игроки стремятся согласовать проект с максимальной плотностью и этажностью, надеясь на свой административный ресурс. Эта неясность в сочетании с конкуренцией превращает участки в дорогой дефицитный товар.
Новый инструмент разогрева рынка земли — бридж-кредиты на покупку участков, которые банки ввели три-четыре года назад. Ранее земля приобреталась девелоперами на собственные средства и к выбору территорий подходили очень осторожно. Теперь привилегированным застройщикам при покупке земли надо внести не всю сумму, а всего 5–10% ее стоимости. Это резко увеличило аппетит к риску: появилось ощущение, что бизнес теперь очень легко масштабировать. В итоге ряд застройщиков потеряли связь с реальностью, они стали излишне смело входить в большие проекты, переплачивая за землю.
Жилье — предмет двойного назначения. Это и товар со своей ценой, и насущная необходимость. Если рассматривать тему под таким углом, то окажется, что российская модель является ультрарыночной и монопродуктовой. Она предполагает только приобретение квадратных метров по рыночной цене и только через ипотеку. Это не позволяет улучшить свои жилищные условия значительной части населения, в частности молодежи. По оценке главы госкорпорации «Дом.РФ» Виталия Мутко, 40% россиян не смогут взять ипотеку, даже если обслуживание кредита станет бесплатным.
Российской жилищной политике явно не хватает второго крыла — социального, открывающего доступ к жилью широким слоям населения. Эта часть должна быть некоммерческой. «У нас нет социального жилья. Еще недавно, при советской власти, оно составляло почти 95 процентов жилого фонда. И за пару десятков лет маятник качнулся в другую сторону. Государство громадные деньги вкладывает в строительство через ипотеку, поддерживая девелоперов и помогая состоятельным людям сохранить деньги. Но тем, кому нужно жилье, перепадает куда меньше», — отмечает вице-президент Международной академии архитектуры Андрей Боков.
Необходимо создать фонд некоммерческого жилья, квартиры из которого можно будет арендовать по льготным расценкам. Еще один аргумент в пользу развития рынка аренды: по данным Росстата, в стране около 87% населения формально владеют жильем, это один из самых высоких показателей в мире. Для сравнения: в Германии собственников только 46%, там развита аренда разных видов. Вариантов некоммерческих арендных фондов в мире много — можно выбрать тот, что подойдет нам. Кстати, Госдума несколько раз была близка к принятию закона о стройсберкассах и арендном жилье, но лобби банкиров каждый раз оказывалось сильнее.
Кроме того, нужны новые форматы развития территорий с участием государства или муниципалитета. Например, в Нидерландах примерно половина жилого фонда возводится не частными девелоперами, а жилищными ассоциациями — бесприбыльными муниципальными застройщиками. В Южной Корее есть государственные и муниципальные жилищно-строительные корпорации, которые занимаются комплексным освоением территорий, создают целые районы. Квартиры потом сдаются в льготную аренду или продаются по льготным ценам. Строя через государственную корпорацию, можно получить жилье другой ценовой категории — без банковских накруток, с минимальными затратами на землю, с льготами по налогообложению. Опыт Сингапура показывает, что государственное социальное жилье может быть высокого качества. В мире накоплен огромный опыт развития по таким моделям, и в этом разрезе российская ставка исключительно на ипотеку и частных девелоперов удивляет.
А еще жилищная политика должна отвечать на главный вызов — демографический. Очевидно, что крошечные квартирки в новых домах — вариант не семейный. Такой метраж не позволяет заводить детей. Значит, нужно найти способы строить более просторное жилье для аренды и покупки.
Требуются новые модели развития территорий и для коттеджного строительства. Коттеджи, очевидно, замечательное семейное жилье. Но пока частные дома получаются слишком дорогими, и необходимая инфраструктура имеется не везде. А ведь у нас уже есть прекрасный опыт: жители Белгородской области могли получить недорогой участок недалеко от города (15 лет назад он стоил порядка 100 тыс. рублей), заплатить за инфраструктурный пакет подведенных коммуникаций (с большой скидкой — 75 тыс. вместо 400 тыс.) и еще взять дешевый кредит для самостоятельного строительства через местную стройсберкассу. «Белгородский эксперимент» имел огромный положительный социальный эффект.
В силу ряда причин тиражировать этот успех непросто. Однако с учетом богатого мирового и российского опыта создать и раскрутить свою социально ориентированную модель жилищного рынка лишь вопрос политической воли.