Как менялись схемы отъема квартир — от кражи и убийств до звонков нейросети
Квадратные метры в двух столицах — вот чего вожделеет не одно поколение жуликов и аферистов.
С начала 2024 года число москвичей, пожелавших поставить запрет на сделки с недвижимостью без их личного участия, увеличилось в полтора раза. По данным Росреестра, в столичном Едином государственном реестре недвижимости появилось 115,6 тыс. новых записей об этом.
Пресс-служба ГУ МВД по Санкт-Петербургу и Ленобласти сообщает, что за последние три года (с 2022-го по 2024-й, более свежих цифр пока нет) в суды было направлено 14 уголовных дел о 54 преступлениях с недвижимостью, 47 из которых совершены группой лиц по предварительному сговору. Ущерб составил около 200 млн рублей. По столице такая статистика не раскрывается.
Представители силовых структур утверждают: сегодня стать жертвой мошенников может практически любой житель нашей страны. Знания и статус при этом не играют никакой роли. Достаточно вспомнить историю с квартирой певицы Ларисы Долиной в элитном ЖК «Ксеньинский» в Хамовниках. Певица поверила звонившим ей «сотрудникам ФСБ» и, следуя их указаниям, продала шикарное жилье площадью 236 квадратных метров за 112 млн рублей, а средства передала аферистам. Фальшивые эфэсбэшники убедили артистку, что за ее имуществом ведется охота и защитить его можно только продажей и переводом денег на «безопасный счет». Этот куш наверняка был самым крупным в истории мошенничества с недвижимостью в Москве. Закончился он уголовным делом для 60-летней курьерши и потерей денег для покупательницы, поскольку 8 сентября 2025 года Мосгорсуд оставил в силе решение первой инстанции: вернуть Ларисе Долиной ее квартиру, которую она продала под влиянием телефонных мошенников.
Злоумышленники стали использовать такую схему мошенничества, как заключение с гражданами, имеющими финансовые трудности, заведомо неисполнимых договоров займа с одновременным залогом недвижимости
В начале 2000-х в обеих столицах кипела риелторская жизнь, граждане вкладывали средства в покупку жилья. Активизировались и мошенники. Страдали все: агентства недвижимости, покупатели, продавцы. В 2002 году в Дзержинском районном суде Петербурга рассматривалось дело некоего Петра Кульманова. Он принес убытки трем агентствам, обманул 20 человек и присвоил 120 тыс. долларов. Схема была простая: Кульманов устраивался на работу в агентство, заключал договоры на покупку строящегося жилья, брал залог и… исчезал. Агентствам недвижимости пришлось отвечать по гражданским искам клиентов. Помимо аферистов, трудившихся на ниве «первички», в северной столице орудовали целые банды мошенников. Только в 2001 году ГУВД Санкт-Петербурга удалось вернуть владельцам 330 отобранных у них обманом квартир.
Тогда же возникла схема с поддельными завещаниями. В 2002 году сотрудники Приморского РУВД задержали некоего юриста Аркадьева. При обыске у него дома был изъят архив более чем на 15 квартир, на которые были оформлены поддельные документы. Одной из таких квартир оказались трехкомнатные апартаменты в центре Петербурга стоимостью 100 тыс. долларов. Владелицей жилья была 22-летняя эскортница Соня Коротышко (имя изменено), которую нашли убитой на вилле «Монтесума» в Италии в феврале 2002 года. Наследником элитной «трешки» внезапно оказался… бойфренд эскортницы. Сыщикам тогда удалось разыскать девушку, которую юрист уговорил расписаться на поддельном завещании вместо владелицы, и восстановить справедливость для родственников покойной.
В Москве помимо похожих схем росли и финансовые пирамиды. За 2002–2008 годы группе мошенников удалось обмануть 250 тыс. человек с помощью компании, постоянно менявшей название: «Регион-Центр», «Гарант-Инвест», «Гарант-Кредит» и др. Аферисты предлагали гражданам вложить деньги в прибыльные жилищные проекты в Москве и за рубежом. Итог: 20 млрд ущерба, уголовное дело. Такая же судьба ждала людей, инвестировавших в проекты ООО «Альтернативная ипотека». Сотрудники столичного УБЭП ГУВД установили, что жулики брали у граждан взносы в размере от 15 до 50 тыс. долларов на строительство домов. Однако с расчетного счета «Альтернативной ипотеки» средства уходили в неизвестном направлении.
В середине 2000-х столицы накрыла волна расселения коммуналок, и объектами охоты стали хозяева комнат и долей в коммунальных квартирах. Группу черных риелторов из 14 человек во главе с криминальным авторитетом Никамагомедом Каранаевым силовики ловили с 2009 года. Следствие собрало доказательства по 16 преступным эпизодам, среди которых шесть убийств, восемь мошенничеств, покушения на убийство и участие в преступном сообществе. В 2012-м наконец был вынесен приговор: пожизненное заключение для главаря и большие сроки для участников. Так закончилась история расселения старинного здания на Восстания, 40, в самом сердце Петербурга. Владельцев комнат спаивали, заставляли подписывать документы на продажу. Тех, кто не сопротивлялся, вывозили в заброшенные деревни Ленобласти; тех, кто возмущался, убивали. Теперь в этом доме, по данным ЦИАН, стоимость квадратного метра достигает почти 300 тыс. рублей, предлагаемые к продаже квартиры-студии продаются за сумму от 5,7 до 10 млн.
С середины 2010-х криминальный рынок недвижимости вырос еще сильнее. В городах появилось много новых застройщиков, банки увеличили портфели ипотечных кредитов. Стремление россиян улучшить свои жилищные условия или преумножить капитал за счет покупки квартиры стало стимулом для активных действий со стороны не только бизнесменов и финансистов, но и преступников.
Новые времена диктуют новые правила. Директор центра исследований и экспертиз Финансового университета при Правительстве РФ Венера Шайдуллина в своем комментарии ТАСС отметила, что с 2020 года значительная часть незаконных сделок приходится на операции с материнским капиталом. Покупателям предлагают жилье, характеристики которого не подходят для использования маткапитала. Однако клиентов убеждают, что все в порядке. В договоре прописываются оплата в определенный срок и пени в случае просрочки. В итоге объект из-за неприемлемых параметров не одобряется, а финансовые обязательства у потерпевших остаются.
В группе риска не только пожилые и одинокие граждане, лица с алкогольной и наркотической зависимостью, но и россияне, долгое время пребывающие за рубежом, — если их недвижимость пустует
Сегодня, по данным правоохранительных органов, есть несколько основных мошеннических схем.
Обман нотариуса:
— нотариусу предоставляют подложные завещания или документы, подтверждающие родство с умершим владельцем жилья;
— нотариусу приносят фальшивые документы собственника недвижимости (паспорт) для оформления доверенности на право распоряжения недвижимостью и заключения договоров.
Обман собственника:
— хозяев жилья, страдающих алкогольной зависимостью, мошенники заставляют подписывать документы (доверенности, договоры купли-продажи, расписки о получении денег по договору продажи), дающие право на отчуждение недвижимости в пользу третьих лиц.
Подделка документов:
— преступники изготавливают фальшивую доверенность от имени собственника жилья на право распоряжения недвижимостью и заключают на основании таких доверенностей договоры купли-продажи с добросовестным либо номинальным покупателем.
Руководитель уголовно-правовой практики Санкт-Петербургской коллегии адвокатов «Династия» Георгий Джанашия констатирует, что сегодня работа силовых органов серьезно усложнилась из-за резкого скачка в развитии технологий. «Подделка официальных документов для злоумышленников сегодня является не самой сложной задачей», — говорит адвокат, подчеркивая, что государственные органы постоянно совершенствуют меры по выявлению подделок.
Фальшивые договоры ренты и ипотеки:
— под предлогом заключения с пожилыми гражданами договоров пожизненного содержания с иждивением (ренты) аферисты на самом деле оформляют договоры купли-продажи без передачи денег и с переходом права собственности жилого помещения в пользу злоумышленника.
Есть и более сложные схемы. Как сообщили «Моноклю» в Главном следственном управлении ГУ МВД по Санкт-Петербургу и Ленобласти, в последние годы мошенники стали заключать с гражданами (в том числе пожилого возраста), имеющими финансовые затруднения, договоры займа на заведомо неисполнимых кабальных условиях под залог недвижимости (ипотеки), причем в случае нарушения договора право собственности, согласно документу, переходит к залогодержателю. Поскольку соблюсти условия нереально, преступники обращаются в суд с требованием взыскать ссуду с процентами, неустойку и обратить залоговое имущество, как правило квартиру, в свою пользу.
В 2020 году в Закон о государственной регистрации недвижимости внесли изменения, согласно которым добросовестные покупатели могут рассчитывать на деньги от государства, если они стали жертвой мошенников. Аналогичная компенсация существует и для случаев, когда человек купил квартиру у потерпевшего, — правда, распространяется она лишь на вторых и последующих владельцев, первый собственник никаких денег не получит.
«Такие схемы аферисты проводят очень виртуозно», — рассказывает член адвокатской палаты Ленинградской области Татьяна Журавлева. По ее словам, мошенники убеждают граждан, что быстро снять крупную сумму сейчас сложно (что правда), поэтому вместо банка якобы лучше обратиться к «частному инвестору», который выдаст ссуду под залог недвижимости. «Инвестор» с помощью недобросовестного нотариуса открывает на гражданина ИП и дает средства «на развитие бизнеса». Через пару месяцев гражданин осознает, что не может погасить проценты, — и в этот момент ему предлагают вернуть кредит целиком. А поскольку денег у заемщика нет, преступники обращаются в суд, требуя передачи залоговой недвижимости, тем более что ее стоимость, указанная в договоре, значительно ниже рыночной.
«Зачастую человек даже не в курсе, что идет разбирательство, и на заседания не является. В итоге суд выносит решение об обращении взыскания на залог», — рассказывает Татьяна Журавлева. Но, по словам адвоката, правоохранительные органы уже выработали стратегию борьбы с такими схемами: проводится комплексная судебная психолого-психиатрическая экспертиза, которая устанавливает, действительно гражданином манипулировали или нет. Если манипуляция имела место, то, как правило, прокуратура встает на защиту потерпевшего, подает иск о признании сделки недействительной.
Перевод денег на безопасный счет или «спасение имущества»:
— об этой схеме давно пишут во всех СМИ и соцсетях, но пострадавших по-прежнему много. Злодеи представляются должностными лицами разных госструктур и внушают владельцам жилья, что они в опасности: якобы в отношении их квартир совершаются противоправные действия или на их имя оформляются кредиты. Чтобы спасти свое имущество, собственники должны продать недвижимость и поместить деньги на «безопасный счет». Именно в такую схему вовлекли Ларису Долину.
«В этом сезоне мошенники чаще используют так называемые сценарии внезапного ареста или продажи недвижимости, — рассказывает Андрей Попов, начальник отдела информационной безопасности банка “Хлынов”. — Они представляются сотрудниками Росреестра и сообщают, что квартира якобы выставлена на продажу или арестована, а для “отмены сделки” требуют срочно предоставить личные данные или перевести деньги на “безопасный счет”». Помимо этого, продолжает эксперт, участились случаи рассылки фейковых уведомлений о задолженности по коммунальным платежам с угрозой выселения. Сумма долга в таких письмах обычно невелика, порядка 10–20 тыс. рублей, что не вызывает у жертвы сильной паники. Для создания эффекта срочности злоумышленники предлагают «скидку при быстром погашении». Набирает обороты и новая схема — обращение к арендаторам от имени собственника квартиры с просьбой перевести плату за проживание по иным реквизитам.
Представители силовых структур подчеркивают, что сегодня в группе риска находятся не только пожилые и одинокие граждане, лица с алкогольной и наркотической зависимостью, но и россияне, долгое время пребывающие за рубежом, — если их недвижимость пустует.
В 2023 году много шума наделала история владелицы четырехкомнатной квартиры в Москве, которой пришлось в суде познакомиться со своим двойником. Пока хозяйка жила за границей, мошенница продала ее жилплощадь. Аферистка купила парик, загримировалась и оформила новый паспорт взамен якобы утерянного. Имя, фамилия, дата рождения — все как у законной собственницы, даже подпись похожая. Преступница оказалась участницей банды, которую московские следователи окрестили «бандой хамелеонов», поскольку ее члены подстраивались под любые обстоятельства.
Нечто похожее было и в Петербурге. В августе 2025 года Смольнинский районный суд приговорил некоего Александра Карпенко к четырем годам лишения свободы за пять эпизодов мошенничества в особо крупном размере (ч. 4 ст. 159 УК РФ). Как следует из материалов уголовного дела (есть в распоряжении редакции), Карпенко организовал преступную группу для хищения элитных объектов недвижимости. В банду вошли двое бывших сотрудников МВД, один экс-нотариус, дама-риелтор и несколько пособников. Группа действовала с 2016 по 2022 год и была очень организованной, причем во избежание разоблачения Карпенко злоумышленники соблюдали меры конспирации, при общении использовали фальшивые имена. На случай экстренного побега костяк группы обзавелся поддельными паспортами и денежным «фондом» из части преступного дохода.
Схемы аферистов Карпенко серьезно отличались от тех, которые применялись еще пять лет назад. Например, члены группы вообще не контактировали с владельцами жилья: преступники подделывали не только их паспорта и договоры купли-продажи, но также почерк и подписи. В одном случае мошенники даже умудрились убедить госорганы выдать документ о том, что у потерпевшей нет супруга. Злоумышленники выбирали квартиры в историческом центре Петербурга и земельные участки, чьи собственники отсутствовали в городе или забросили свою недвижимость. Например, им удалось перепродать квартиру на ул. Петропавловской, 8, — в доходном доме Антонины Барановской, историческом здании в стиле модерн, построенном в 1911–1912 годах архитектором Василием Вейсом, где в парадных до сих пор сохранились исторические части интерьера: плитка, витражи, лепнина. Аналогичным образом преступники сумели «реализовать» квартиры на улице Кирочной, набережной реки Фонтанки, улице Достоевского и проспекте Энтузиастов, а также земельный участок в поселке Стрельна. Общая сумма ущерба по кадастровой цене составила около 46 млн рублей. Цифры могли быть и больше, если бы при оформлении последней сделки сотрудники МФЦ не обнаружили, что предъявленный паспорт — фальшивый, и не обратились в полицию. Куш — нежилое помещение на Большом проспекте Петроградской стороны кадастровой стоимостью 25 млн рублей — мошенникам все же не достался.
Георгий Джанашия предупреждает: для совершения преступлений с недвижимостью все шире используются возможности ИИ, в том числе подделка голоса, изображения или почерка конкретного человека. А это означает, что преступные схемы отъема недвижимости будут усложняться.
По словам Андрея Попова, основной инструмент мошенников сегодня — мессенджеры (WhatsApp, Telegram) и социальные сети. Именно через них рассылаются сообщения от «служб безопасности», «родительских комитетов» или «сотрудников банка». Аферисты активно используют массовые рассылки, а также создают клон-аккаунты ваших знакомых, чтобы вызвать доверие. Для массового фишинга применяются СМС со ссылками на поддельные сайты госорганов и банков, где у пользователей запрашивают пароль от личного кабинета и коды подтверждения. Получив доступ, злоумышленники могут оформить онлайн-кредит или инициировать сделку с недвижимостью через нотариуса.
Важно помнить: данные о потенциальной жертве собираются очень тщательно. Для этого, рассказывает Андрей Попов, используется:
— парсинг открытых профилей в соцсетях: анализ фотографий, публикаций, списка друзей;
— взлом соцсетей: мошенники используют фишинговые ссылки или вредоносные вложения для получения доступа к переписке, контактам и личной информации;
— покупка или кража баз данных: списки собственников недвижимости, сведения о состоянии здоровья, финансовых операциях, адресах и телефонах;
— социальная инженерия: злоумышленники могут звонить вашим знакомым, представляться вами или сотрудниками вашей организации, чтобы узнать дополнительные детали о вашем окружении, привычках, графике. Часто они используют дипфейки — подделку голоса или видео, чтобы убедить собеседника в своей «подлинности».
«Чтобы обезопасить себя, нужно быть максимально сдержанными в размещении личной информации в интернете, — настаивает начальник отдела информационной безопасности банка “Хлынов”. — Настройте приватность в соцсетях, не указывайте публично данные о родственниках и собственности. Помните, что ни один сотрудник банка или госоргана не будет запрашивать у вас по телефону или в мессенджере коды из СМС, пароли от личных кабинетов и тем более сведения для оформления кредита или сделки с недвижимостью».
Основной инструмент мошенников сегодня — мессенджеры (WhatsApp, Telegram) и социальные сети: анализируются фотографии, список друзей, публикации
Вера Дробова, генеральный директор агентства недвижимости «Адресат», считает, что сегодня такие сделки защищены в десятки раз лучше, чем пять лет назад. Чтобы обезопасить себя и имущество, она предлагает сделать следующее:
— при покупке жилья взять выписку из ЕГРН. Документ не только подтверждает факт владения, но и показывает все предыдущие переходы права собственности на объект. Небольшие сроки владения — тревожный звонок о возможном мошенничестве. Стоит также проверить судебное делопроизводство по продаваемому объекту после получения собственником наследства, если еще не прошло трех лет;
— посмотреть на «Госуслугах» кредитную историю продавца для исключения его возможного банкротства. Кредитный рейтинг покажет благонадежность владельца недвижимости: если имеются просрочки по долгам, объект лучше не покупать;
— несмотря на то что в России отменили обязательный штамп в паспорте о браке и отметки о наличии детей, у продавца желательно запросить справку из ЗАГСа о семейном положении: это позволит исключить притязания на имущество бывшего или действующего супруга.
По словам Анны Биктимировой, исполнительного директора агентства недвижимости «Адресат», если у человека нет в паспорте информации о детях, следует насторожиться. «Нередко встречаются собственники, которые пытаются скрыть факт использования маткапитала, не желая выделять детские доли», — объясняет специалист.
Кроме того, на «Госуслугах» можно посмотреть, действителен ли паспорт продавца или покупателя. А еще, по словам Веры Дробовой, клиенты снова стали активно запрашивать справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, чтобы минимизировать риски оспаривания сделки.
Еще один полезный штрих: теперь перед подписанием документов можно по QR-коду проверить актуальность доверенности. В том числе консульской, выданной за границей. Ранее такой функции не было.
Редакция выражает благодарность начальнику Управления информации и общественных связей ГУ МВД по Санкт-Петербургу и Ленобласти, полковнику внутренней службы Вячеславу Степченко за помощь в подготовке статьи