Адекватного решения проблемы недействительных сделок с недвижимостью пока так никто и не предложил. Единственное, что советуют покупателям, — проверять под лупой все намерения и личность продавца
Количество случаев оспаривания сделок с недвижимостью бывшими владельцами по типу так называемого кейса Ларисы Долиной заставило законодателей засучить рукава. Ситуация накалилась до такой степени, что специалисты в сфере недвижимости стали говорить о дестабилизации рынка. Поэтому в Госдуме создали рабочую группу для защиты добросовестных покупателей недвижимости. Правоведы, юристы и депутаты разрабатывают поправки, которые помогут защитить добросовестных покупателей от произвола.
Схема оспаривания сделок недвижимостью бывшими хозяевами теперь в тренде у пожилых владельцев квартир. Многие пенсионеры попадают на удочку к мошенникам и под давлением злоумышленников продают свое жилье ― но вскоре идут в суд, утверждая, что в момент совершения сделки не осознавали совершаемых действий. Покупатели же заключают законные сделки, а затем остаются без денег и без жилья. Таких примеров с каждым днем становится все больше. На вебинаре «“Эффект Долиной”: как защитить добросовестных покупателей от ведомых продавцов?», организованном Жилищным конгрессом, заместитель начальника управления следственного департамента МВД России полковник юстиции Александр Бойков сообщил, что в 2025 году количество подобных преступлений выросло на 15%. И если раньше такие мошенничества затрагивали только Москву и Петербург, то сейчас уже появились случаи в других городах. В 95% всех уголовных дел по мошенничеству в сфере недвижимости жертвами являются пожилые люди.
Из-за этого рынок недвижимости сегодня оказался в трудной ситуации и испытывает системный кризис доверия. Паника покупателей и судебная активность пенсионеров привели к тому, что сфера вторичной недвижимости вот-вот станет токсичной. Но мнения юристов о том, что делать и какие поправки нужны в законодательство, расходятся, и похоже, адекватных решений сейчас нет ни у кого.
По словам частного риелтора Евгения Коноплева, история с квартирой Ларисы Долиной стала главным «черным лебедем» рынка недвижимости 2025 года, хотя на самом деле схема не новая.
«Я познакомился с такой ситуацией еще в 2015 году, — рассказывает риелтор. — Бабушка продавала квартиру срочно, цена была ниже рынка. Были все признаки стандартной схемы “ведомый продавец”». Но если раньше покупатель в случае отказа прежнего владельца квартиры съезжать начинал долгие суды, чтобы его выселить, то случай Долиной перевернул все. «Теперь любой продавец может заявить: “Не понимал, что делал, верните мне квартиру, а деньги ваши взыскивайте с мошенников, которым я их передал», ― констатирует наш собеседник. — Это новая реальность».
Вера Дробова, генеральный директор агентства недвижимости «Адресат», подтверждает: кейс певицы демонстрирует типичный механизм мошенничества с недвижимостью, когда пожилые люди, под давлением или введенные в заблуждение, подписывают документы, а затем отказываются исполнять обязательства по сделке. «Некоторые граждане стали пользоваться этим прецедентом, ― говорит Дробова. ― Случаи, когда по “пенсионерской схеме” продавцы ссылаются на мошенников и отказываются съезжать из проданных ими квартир, стали массовыми. Суды вынуждены становиться на их сторону».
Вот один из примеров: военный из Подмосковья купил четырехкомнатную квартиру за 10,5 млн рублей на субсидию от Минобороны. Сделка прошла все проверки. Пожилой продавец настоял на расчете наличными… и почти сразу подал иск об аннулировании сделки. Пострадавшая семья подала встречный иск о признании их добросовестными покупателями. Спустя год, в октябре 2025-го, суд вынес решение: вернуть квартиру пенсионеру. Поводом послужила медэкспертиза, признавшая, что пенсионер при продаже не отдавал себе отчета в своих действиях.
Еще пример: пару недель назад Петроградский районный суд в Петербурге удовлетворил иск актера Кирилла Ульянова и признал недействительной сделку купли-продажи его квартиры. В январе 2024 года Ульянов продал Эльбе Гергиевой квартиру на улице Ленина за 19,5 млн рублей. Она сделала там ремонт на 2,6 млн рублей. Спустя некоторое время Ульянов заявил, что продал квартиру под влиянием мошенников. Гергиева подала встречный иск, в котором заявила, что Ульянов продал квартиру добровольно, и просила взыскать с него 22,1 млн рублей (стоимость квартиры и ремонта). Но суд решил, что Ульянов, продавая жилье, находился под влиянием «не соответствующих действительности представлений о происходящем», и отказал Гергиевой. Истица не получила и возмещение за ремонт, так как суд пришел к выводу, что она делала ремонт в своих интересах ради улучшения жилищных условий.
По словам Екатерины Векшиной, президента Гильдии риелторов Москвы, риелторы в столице проинформированы и теперь следят за поведением пожилых клиентов. Если продавец ведет себя подозрительно, то риелторы оставляют заявку на сайте Гильдии. Затем продавцам наносят визиты силовики. Сегодня в день поступает от трех до пяти таких заявок от агентств недвижимости.
Но, добавляет Вера Дробова, пока что единого механизма, который позволит покупателю обезопасить себя от таких схем, не существует. «Лучше просто не приобретать жилье, где единственным собственником является пожилой человек», ― комментирует специалист. По ее словам, сегодня ни видеофиксация, ни оформление сделки у нотариуса, ни освидетельствование психиатром, ни даже свидетели, присутствующие на сделке, ― ничто не может защитить сделку от оспаривания. «Защита от подобных схем, как при любой сделке с недвижимостью, требует комплексного подхода — от тщательной проверки документов, до готовности к судебному спору», ― добавляет риелтор.
Юлия Юдина, адвокат Отечественной коллегии адвокатов, считает, что проворачивать схемы мошенникам помогает не отсутствие норм закона, а низкая осведомленность людей и отсутствие профессиональной юридической проверки сделок. «Не все риски покрываются ЕГРН (Единым государственным реестром недвижимости, где указаны владельцы недвижимости. ― “Монокль”), ― подчеркивает юрист. ― Реестр не защищает от мошенничества с использованием поддельных документов и сделок под давлением. Рядовому покупателю проверить эти риски невозможно, здесь требуется профессиональная проверка дееспособности и подлинности. Может быть, новые внедрения минимизируют уровень мошенничества из-за еще более усиленной защиты со стороны государства, но не решат вопрос юридической неосведомленности граждан. Минимальные юридические знания помогли бы жителям России избегать попадания на удочку к преступникам».
Есть вопросы и к добросовестности покупателей. По словам члена адвокатской палаты Ленинградской области Татьяны Журавлевой, покупатели вполне осознают, что с квартирой что-то не так: продают ее срочно, цена ниже рынка и владелец — пожилой человек с рядом заболеваний. Но это никого не останавливает. «Я участвовала и участвую не в одном таком судебном слушании. Могу сказать, что я не видела пока ни одного реального добросовестного приобретателя, ― категорична Журавлева. ― Сегодня под “добросовестность” пытаются подвести базу: обязывают продавца пойти на прием к психиатру, который, посмотрев на человека в течение одной минуты, выдает заключение, что к сделке препятствий нет».
Важный нюанс: по закону добросовестный покупатель совсем не то же самое, что добросовестный в обывательском понимании, но об этом ниже.
На днях в Госдуме создали рабочую группу для разработки поправок к закону с целью защитить добросовестных покупателей. Потребуется внесение изменений в Гражданский кодекс РФ (на момент подготовки этого материала изменения еще не были внесены, но это должно было произойти буквально со дня на день). По замыслу законотворцев, поправки установят безусловный отказ в истребовании имущества у добросовестного приобретателя, если оно было куплено у лица, которое являлось законным собственником, получило полный расчет и не было введено в заблуждение относительно характера сделки самим покупателем.
Сейчас обсуждаются несколько шагов, которые установят дополнительную защиту сделки от мошенников:
Кроме того, законодатели обсуждают практику, при которой деньги после регистрации права собственности не отдаются сразу продавцу, а хранятся на специальном счете в банке в течение 3‒6 месяцев. Таким образом, мошенники не смогут получить деньги и появится дополнительное время для утрясания возможных претензий.
Эти идеи вызвали бурную дискуссию как среди риелторов, так и среди юристов.
Андрей Гривцов, старший партнер московской коллегии адвокатов «Корвус», считает, что время на «передумать» выглядит ободряюще. «Период охлаждения — это хорошая инициатива, ― говорит адвокат. ― Пожилые люди действуют под влиянием мошенников и вынуждены оперативно продавать свои квартиры. Если у обманутого пенсионера будет возможность в течение десяти дней отказаться от сделки, это положительно скажется на защите прав и законных интересов жертвы мошенников».
Если раньше покупатель в случае отказа прежнего владельца квартиры съезжать начинал долгие суды, чтобы его выселить, то случай Долиной перевернул все
Но многие считают, что новые законодательные инициативы не принесут никакой пользы, а рынок недвижимости покорежат серьезно.
«Каламбур “я все исправил к худшему” — это об этом, ― комментирует Евгений Коноплев. ― Сегодня нормальный продавец и покупатель замораживают деньги на аккредитиве на месяц и тут же подписывают договор. Продавец может заплатить двойную пошлину Росреестру, чтобы регистрация перехода права произошла за день, и продавец уже через два дня с момента подписания договора получил деньги. Законопослушный продавец имеет право не нести дополнительные риски гиперинфляции на дополнительные десять дней. Ведомых продавцов ведут месяцами, десять дней ничего не изменят, лишь добавят стресса всем участникам рынка и создадут новый механизм вымогательства для нечистоплотных продавцов».
Адвокат Татьяна Журавлева уверена, что и страхование сделок не приведет к желаемому результату: «Страхование сделок выглядит несколько странно: договорились, притворно провернули сделку, по согласию пошли в суд, отменили и еще страховку получили. Дополнительно — страховое мошенничество. При этом страховые будут, естественно, по любому поводу отказывать в выплате. Плюс у пострадавших добавятся суды со страховыми компаниями».
Но особый скептицизм у профессионалов вызывала справка от правоохранительных органов. «Силовики должны будут проверять каждую сделку, ― рассуждает Андрей Гривцов. ― Беседовать с покупателем и продавцом, не находятся ли они под влиянием мошенников. Инициатива благая, но у полиции и так кадровый голод, и они загружены своей основной работой». Получение такой справки усложнит любую процедуру продажи квартиры, превратив ее в многодневный квест, уверен юрист.
«Ведомый продавец» сходит еще в одну инстанцию и получит еще одну справку, ― делится своими сомнениями Евгений Коноплев, ― а потом суд ее не примет, как те же справки из психдиспансеров о том, что продавец “на учете не состоял”. Случай Ларисы Долиной именно потому наделал столько шума, что в тот же вечер, когда она совершила сделку, она давала концерт, и суд решил, что так бывает. Днем человек не осознает суть своих действий, а вечером дает концерт перед большой аудиторией».
На фоне многочисленных случаев оспаривания сделок пожилыми продавцами в СМИ появилась информация, что Минфин якобы может выплатить пострадавшим покупателям компенсацию.
Действительно, в соответствии со статьей 68.1 «О государственной регистрации недвижимости» добросовестный приобретатель, у которого истребовано жилое помещение, на основании ст. 302 ГК РФ, если в течение шести месяцев по вступившему в законную силу решении о возмещении ему убытков взыскание по исполнительному документу не произведено или произведено частично, вправе предъявить иск к казне Российской федерации о выплате ему возмещения в размере кадастровой стоимости квартиры. Но вот тут как раз и возникают сложности. Поскольку добросовестным приобретение, согласно той же ст. 302 ГК РФ, считается только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать (продавать) это имущество.
Суды, руководствуясь 302 ст. ГК РФ, зачастую истребуют имущество у добросовестного покупателя, если устанавливают, что оно выбыло из владения собственника «помимо воли» последнего. Что это означает? Конституционный суд опубликовал Определение № 907-О/2025, где еще разъяснил: если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать (о чем приобретатель не знал и не мог знать), то собственник может истребовать это имущество назад. То же самое — если имущество было похищено у того или другого либо выбыло из владения иным путем помимо воли собственника. Речь идет о случаях, когда в роли продавца выступали преступники или подставные лица, а сам собственник не был в курсе, что его недвижимость продается, или же отсутствовал в стране (подробнее см. «Темная сторона вопроса», «Монокль» № 4 за 2025 год). Только в таких случаях покупатель признается добросовестным и может претендовать на выплату Минфина.
В ситуации же с «кейсом Ларисы Долиной» схема совершенно иная. Собственник самостоятельно продает свое жилье, только никому не сообщает, что его «ведут» мошенники. Суды отказывают покупателям в иске и в возврате средств, так как они уже были переданы мошенникам и у продавца на счетах не находятся.
Особый скептицизм у профессионалов вызывает идея требовать для сделки справку от правоохранительных органов
Так что юристы неоднозначно оценивают возможность как-то покрыть убытки добросовестных покупателей через иск к Минфину.
Как считает Юлия Юдина, механизм компенсации от Минфина, введенный в 2019 году, ― мощный инструмент. Однако сама процедура ее получения настолько сложна и длительна, что для многих пострадавших она оказывается неподъемной. А Татьяна Журавлева и вовсе считает, что подобные иски к Минфину юридически ничем не подкреплены. «Хотелось бы почитать хоть одно решение суда о такой компенсации, с конкретным номером дела, датой и наименованием суда, пусть и обезличенное. Если с должника нечего взыскать — исполнительное производство прекращается в связи с невозможностью взыскания. И при чем здесь Минфин?» ― задается резонным вопросом адвокат.
Единственный пока путь для несчастных покупателей, ставших заложниками «кейса Ларисы Долиной», — это исполненная страданий процедура личного банкротства самого покупателя, чтобы хотя бы избавиться от ипотеки.
Но как же следует действовать добросовестным покупателям? Риелторы считают, что с самого начала переговоров о покупке следует быть настороже. По словам Веры Дробовой, надо обратить внимание на следующие моменты:
— отказ от предоставления заключения от психиатра;
— признаки внешнего давления (постоянные «сопровождающие лица», бесконечное общение по телефону);
— срочность;
— заниженная цена;
— требование наличных расчетов (с введением Федерального закона № 176-ФЗ, который вступил в силу с 5 июля 2025 года, появилась уголовная ответственность для дропперов — подставных лиц, которых мошенники используют для обналичивания или перевода украденных денег. Поэтому мошенники стали требовать с пожилых продавцов, чтобы те просили наличный расчет при сделке);
— отсутствие личного контакта с собственником (доверенность).
Во-первых, следует фиксировать каждый шаг не только документально, но и записывать видео всех переговоров и этапов сделки. По словам заместитель начальника управления следственного департамента МВД России Александра Бойкова, здесь должен действовать принцип нулевой терпимости. При первых же подозрениях и странном поведении продавца следует немедленно обратиться в правоохранительные органы с заявлением. Кроме того, продавец под запись должен подтвердить, что он не передает деньги незнакомым лицам. Несмотря на сложившуюся ситуацию, когда суды часто не принимают во внимание аргументы покупателей, такая запись лишней не будет.
«Как правило, продавец понимает, что вводит всех в заблуждение. Рекомендую брать паузу в два-три дня перед непосредственным подписанием договора. Мошенники, как правило, торопят “ведомого” и рассчитывают на срочную продажу. Если продавец начнет нервничать, это значит, что ему звонят мошенники. Тогда сделку надо отменять», ― рекомендует представитель правоохранительных органов.
Никакие меры сейчас не дают стопроцентной гарантии от признания сделки недействительной, зато давление на продавцов недвижимости серьезно возросло
Во-вторых, привлекать надежные и зарекомендовавшие себя на рынке риелторские компании.
В-третьих, страховать титул. Это означает страхование риска утраты права собственности на недвижимость в случае, если суд признает сделку недействительной. Объектом защиты выступает не сама недвижимость, а права на нее, которые переходят от предыдущего владельца. Процедура недешевая, но, по словам специалистов рынка недвижимости, это поможет добросовестному приобретателю не остаться без денег и без квартиры. В случае признания сделки недействительной страховая компания возместит ущерб.
В-четвертых, проводить все сделки с недвижимостью у нотариуса. Большинство квартир на вторичном рынке можно купить и продать без участия нотариуса — достаточно составить договор купли-продажи в простой письменной форме и подать документы в МФЦ или Росреестр. Нотариальное удостоверение сделки — это подтверждение ее законности и соблюдения прав сторон.
Сейчас риелторы разработали новый документ, который просят подписать у нотариуса и продавца, и его родственников — это так называемое соглашение о заверении об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора купли-продажи квартиры. В нем продавец при нотариусе заверяет, что действует осознанно, без влияния заблуждения либо обмана со стороны третьих лиц; указывает, для чего именно продает квартиру, и подтверждает, что целью продажи не является «помощь правоохранительным органам, силовым структурам и иным государственным структурам РФ, включая Центральный банк РФ, в выполнении их задач».
Но, к сожалению, все эти шаги не дают стопроцентной гарантии от признания сделки недействительной.
Зато давление на продавцов недвижимости возросло.
Екатерина Векшина говорит, что сейчас в работу риелторов будут вводиться новые жесткие стандарты. Разрабатываются рекомендации под названием «Восемь шагов к сделке». По ее словам, агентам по недвижимости следует быть крайне внимательными ко всем участникам сделки и присматриваться к поведению членов семьи и родственников, проживающих вместе с вызывающим подозрение продавцом.
«Риелтор должен иметь четкое представление, зачем продавцу продавать объект недвижимости. Продавец должен внятно объяснить, куда он переезжает и зачем, ― разъясняет специалист. ― Если у продавца альтернативная сделка на ту же сумму, что и продажа, или больше — можно не волноваться. Но мошенники постоянно обучаются и эволюционируют. Если продавец заявляет, что переезжает жить в другой город, нужно требовать от него заранее видео того объекта, который он собирается купить в этом городе».
Помимо поправок в законодательство, которые должны будут обезопасить добросовестных приобретателей, в Госдуме шагнули еще дальше. На днях стало известно, что депутаты Юрий Афонин и Алексей Куринный разработали законопроект, согласно которому совершение преступления в отношении лица, достигшего пенсионного возраста, будет считаться отягчающим обстоятельством и преступника будет ждать максимально суровое наказание. Сейчас Уголовный кодекс относит к отягчающим обстоятельствам совершение преступлений против детей и беременных женщин, однако депутаты посчитали, что пришла пора брать под особую защиту и пожилых людей, потому что они оказываются совершенно беспомощными перед лицом мошенников.
Надежду в сердца покупателей вселило решение Верховного суда Республики Якутия (дело № 33-1130/2025), которое было опубликовано на днях. Суд отказал пенсионерке в возврате квартиры, проданной под влиянием мошенников, и оставил недвижимость покупательнице. Пенсионерка продала свою квартиру в сентябре 2023 года после общения с мошенниками по телефону, но затем оспорила сделку. Якутский городской суд встал на сторону жертвы мошенников. Ответчик пошел далее по судебным инстанциям и обжаловал решение в Верховном суде республики. Ключевым моментом для ВС стала повторная судебно-психиатрическая экспертиза, проведенная во Владивостоке. Психиатры установили, что в момент заключения сделки продавец жилья понимала значение своих действий, руководила ими, кроме того, психических расстройств у нее не обнаружили. В итоге Верховный суд принял решение в пользу покупателя и признал сделку действительной.
Однако радоваться покупателям рано. В якутском кейсе есть несколько важных деталей: во-первых, мошенники, судя по тексту решения суда, установлены и являются обвиняемыми по соответствующему уголовному делу. А во-вторых (и, возможно, это главное), продавец квартиры подала иск не только к покупательнице, но и к банку ВТБ, в котором на квартиру взяли ипотеку. ПАО «Банк ВТБ» также не согласилось с решением Якутского городского суда и обратилось с апелляционной жалобой, в которой указало, что деньги были получены продавцом, которая самостоятельно и распорядилась ими по своему усмотрению.