Воронежский предприниматель Эдуард Толоконников взял в концессию городской парк и сделал его рентабельным проектом. Он считает, что доходными могут быть парки даже в малых городах
«Архангельское не доходная деревня, а расходная. Для веселья, а не для прибыли», — любил повторять князь Николай Юсупов, говоря о своей подмосковной усадьбе. Подобно Архангельскому, любой городской парк сегодня — это не только общественное благо, но и большие расходы для местного бюджета. Деньги нужны на создание парка (например, столичный «Зарядье» обошелся более чем в 14 млрд рублей) и на его круглогодичную эксплуатацию. Муниципальных финансов хронически не хватает, и потому даже хорошие парки, сделанные на федеральные или внебюджетные деньги, часто быстро деградируют.
В Воронеже успешно развивается кейс концессии парков. Городской предприниматель Эдуард Толоконников не только снял с города затраты на модернизацию и эксплуатацию парка «Дельфин», но и смог превратить его в доходный объект — и заодно в бизнес-инкубатор для малого бизнеса.
Эдуард Толоконников, занимавшийся системами безопасности, «зашел» в парк «Дельфин», по сути, случайно. Пять лет назад в муниципалитете ему предложили взять этот парк в концессию. Сумма инвестиций — более 150 млн рублей — отпугнула других потенциальных концессионеров, но он решился заняться парком. «Что удивительно, я всю жизнь прожил в Воронеже и ни разу до этого не был в парке “Дельфин”. Но приехал, посмотрел и влюбился в это место» — так он объясняет свое решение войти в новый бизнес.
Толоконников не случайно не был в «Дельфине». Парк расположен на левом берегу Дона, а исторический центр и основная часть Воронежа — на правом. Левобережная часть, связанная с промышленностью, исторически считалась непрестижной. Но в этом был и плюс: самый лучший вид на Воронеж, конечно, с левого берега.
«Парк был в не очень хорошем состоянии», — дипломатично описывает его Эдуард Толоконников. На деле ситуация была намного хуже: это была заброшенная территория, редкие постройки пришли в негодность, в парке не было даже туалета.
Концессия в парковом хозяйстве — крайне редкий феномен, поэтому опишем его и заодно экономику парка. Предприниматель получил парк в концессию на 25 лет, а взамен обязался вложить в парк 195 млн рублей в соответствии с согласованным планом. Плюс ежегодно он выплачивает городу 600 тысяч. Но интерес города, естественно, не в годовых отчислениях. Муниципалитет экономит дважды. Во-первых, на инвестициях в парк. Во-вторых, на расходах на его эксплуатацию. Для объекта такого размера это примерно 30–40 млн рублей в год. За 25 лет экономия только на эксплуатации может составить 0,75–1,00 млрд. С учетом инвестиций концессионера экономия города — порядка миллиарда рублей. На фоне годового бюджета Воронежа в 45 млрд немалая сумма.
Инвестиции, предусмотренные концессионным договором, распределились следующим образом. Примерно 20% бюджета были потрачены на сети, электричество и воду. Треть инвестиций пошла на строительство объектов в парке. Остальное потратили на набережные, аллеи, дорожки, тропиночную сеть, а также на технику. Причем на стройке старались экономить, поскольку часть работ осуществлялась руками сотрудников парка.
В том, как потратить деньги на парк, нет особой хитрости. Основное ноу-хау — как на нем заработать. Ключевой элемент модели Толоконникова — не сдавать помещения в аренду. «У нас не арендаторы, а партнеры», — улыбается он, намекая на популярную рекламу середины девяностых. Партнеры не снимают помещения в аренду за фиксированную сумму, а платят процент с оборота, как в передовых торговых центрах. Парк и бизнесы частников оказываются в одной лодке, все заинтересованы в успехе парка в целом и всех его частей.
Сейчас в парке работает уже 60 бизнесов, их совокупный оборот в прошлом году составил 435 млн рублей. Сам парк при этом заработал 74 млн. На текущую окупаемость, когда доходы покрывают текущие расходы, парк вышел на третий год. Срок окупаемости инвестиций оценивали в 2020 году в шесть лет.
Обычно при слове «парк» в голове возникает образ: много деревьев и пустынные дорожки. В «Дельфине» деревьев много, дорожек — тоже, но они совсем не малолюдны. Среди леса расставлено довольно много объектов: чтобы стать окупаемым, парк должен быть весьма насыщенным. Один из акцентов — еда. Павильоны, где можно поесть, разбросаны по парку, они также сконцентрированы в фудкорте. Другой акцент — спорт. Есть спортивные площадки: от футбольной до зоны тренажеров и большого скейтпарка. Зимой, естественно, заливается каток. Много прокатных станций, где можно взять лодку, катамаран или велосипед. Ну и важный акцент — активности для детей, в том числе парк аттракционов и веревочный парк.
Одна из идей Толоконникова состоит в том, что парк должен работать и как бизнес-инкубатор. Есть сообщество предпринимателей парка, которые помогают друг другу. Помогает развивать бизнесы и сам Толоконников: он занимается проектом «Академия социальной архитектуры», где бесплатно учатся предприниматели.
Отбором партнеров занимается лично Толоконников, и пройти его нелегко. Просто идеи и денег недостаточно. «В парке работает много предпринимателей, у которых до этого не было бизнеса. Для меня важнее не опыт, а желание человека, креативность и решимость: сказал и сделал. Ну и желание развиваться и зарабатывать: ведь есть те, кто вышел на 100 тысяч рублей в месяц, и им больше ничего не надо, — рассказывает Эдуард Толоконников. — С молодыми вообще проще. У них больше энергии, и они не так зашорены, как опытные предприниматели. Те часто рассуждают: “У меня когда-то сработал такой ход, его и буду повторять”. А у молодых иначе: позади обрыв, отступать некуда, и они на страхе многого добиваются».
Для парка крайне важен правильный подбор самих бизнесов. Это похоже на выстраивание баланса между арендаторами в торговом центре. Впрочем, есть и большое различие: классические торговые центры выстраиваются вокруг аттракторов. Это могут быть гипермаркеты, фудкорты, зоны развлечений. Такие арендаторы за площади платят немного, но привлекают людей в центр. Зато центр много зарабатывает на магазинах одежды или ювелирки, которые «сидят» на созданном аттракторами трафике. В случае «Дельфина» отчасти аттрактором выступают сам парк и набережная с видами. А вот сильных бизнесов, способных привлечь большой трафик, нет. Поэтому крайне важна не только способность бизнесов окупаться, но и их умение привлекать гостей.
Например, один из самых успешных в парке «Дельфин» бизнесов — прозрачные шатры с каминами внутри на набережной. Из них открывается прекрасный вид на Дон и на центр Воронежа, и даже зимой в них тепло. Шатры пользуются огромным успехом, и они очень быстро окупились, поскольку впервые появились именно в «Дельфине». Другая «выстрелившая» идея — трек для радиоуправляемых моделей.
Важную роль при этом играет администрация парка. Она насыщает его бесплатными событиями, которые привлекают гостей. Это концерты, фестивали и многое другое. В год парк проводит до 300 мероприятий.
«Сделать парк доходным можно даже в городе с населением 30 тысяч человек. Суперприбылей там не будет, но это будет рентабельный парк. Это рабочая схема»
Несмотря на ограничения ковидных 2020–2021 годов, «Дельфин» быстро стал популярным: посещаемость несколько лет ежегодно удваивалась. В 2024 году его посетило 3,5 млн человек. Сейчас это самый посещаемый парк Воронежа. В нынешнем году по причине климатических особенностей (в частности, из-за дождливого лета) будет чуть меньше. Причем Толоконников не вкладывался в рекламу, работает только страница «ВКонтакте». Парк своим качеством сам привлекает гостей. «Сейчас я понимаю, что как предприниматель я очень мало делаю для раскрутки. Происходит все само. Например, мы сделали трассу здоровья, и я был поражен: на следующий день на ней уже гуляли тысячи людей», — говорит Эдуард Толоконников.
И еще один секрет парка: он должен постоянно меняться, предлагать что-то новое и интересное людям. Сейчас в «Дельфине» строятся детское кафе, итальянский светомузыкальный фонтан и детский бассейн. В далекой перспективе может появиться и дополненная реальность (AR, Augmented Reality): глядя на парк через экран смартфона или специальные очки, можно будет увидеть и «наложенные» объекты виртуальной реальности. По сути, в проект надо постоянно доинвестировать, и это входит в определенный контраст с обязательствами по концессии, которые оговорены в самом начале и должны быть сразу выполнены.
«Дельфин» — небольшой парк. Сейчас он занимает площадь 5,7 га. Но совсем недавно в концессию взята территория по соседству, она по площади больше: 9 га. Это позволит не только усилить и разнообразить проект, но и гармонизировать его. Дело в том, что в настоящее время «Дельфин» — это городской парк с довольно интенсивной жизнью. Новая территория разгрузит первую очередь парка. Добавятся новые променады и набережные, места для спокойного отдыха.
Предприниматель взял в концессию и еще один парк в Воронеже. Обязательства по инвестированию в нем выше: в «Танаис» он вложит 430 млн рублей. Это будет более спокойный, не столь интенсивный проект: классический парк культуры и отдыха. В нем появятся сильные аттракторы для гостей: большой фудкорт и восемь мастерских, где можно заниматься, например, гончарным делом или поработать с деревом.
Учитывая опыт «Дельфина», предприниматель чуть меняет и концепцию объектов. Одна из проблем парков — осенние и весенние межсезонья, когда трафик в парк из-за погоды значительно снижается. Поэтому в новых проектах не будет, в частности, ларьков: большинство объектов станут закрытыми и круглогодичными.
Распробовав тему, Эдуард Толоконников взял в концессию и экзотические объекты: несколько подземных переходов. Там хаотично размещались ларьки, торгующие всем подряд, от кофе до трусов. Сейчас в них небольшие фудкорты с туалетами, отгороженные от транзитной зоны стеклянными стенками.
Парк «Дельфин» — уникальный для России кейс концессионного доходного парка. Тиражирование этого опыта позволило бы муниципальным бюджетам сэкономить десятки миллиарды рублей. Однако вопрос тиражирования не так прост. История «Дельфина» показывает, что крайне важна роль «личности в истории»: концессионер проявил предпринимательскую жилку и одновременно применил опыт социального проектирования бизнес-сообщества. При этом оказался еще и социально ответственным: хотя парк насыщен бизнесами, значительная часть его услуг — бесплатные. Так что «Дельфин» остается полноценным общественным пространством.
Тиражируемость парковой концессии сдерживается и высокой стоимостью кредитных ресурсов. Кредиты для «Дельфина» в 2020 году стоили 9% годовых, а в последний год ставка по ним выросла до 26%. По расчетам, проект должен был окупиться в 2025–2026 годах, но теперь срок окупаемости сдвигается.
Другое ограничение для тиражирования — величина города. Чем он больше, тем выше шансы на успешное развитие проекта. Воронеж — «миллионник», и потому в нем хватит места и для нескольких таких парков. При этом сам концессионер «Дельфина» считает, что его опыт тиражируем не только для больших городов. «Сделать парк доходным можно даже в городе с населением 30 тысяч человек. Если он будет хорошим, 20 процентов населения могут стать его клиентами. Это порядка шести тысяч человек. Если каждый оставит в парке пять тысяч рублей в месяц, это даст “оборотку” в 30 миллионов рублей. Парк получит десять процентов от нее, то есть заработает три миллиона рублей, — делится расчетами Эдуард Толоконников. — Суперприбылей не надо ждать, однако это будет рентабельный парк. Но в нем должны быть места с “индивидуальностью”: любимая кофейня, любимая мастерская, хорошие спортивная и подростковая зоны. Точно знаю: это рабочая, окупаемая тема».