Малоэтажное строительство как цивилизационный вызов

Их противники, дезурбанисты, лидером которых был социолог и градостроитель Михаил Охитович, предлагали создавать «ни город, ни деревню», видя будущее за рассредоточенной вдоль дорог системой небольших населенных пунктов из частных домиков.

Обе радикальные идеи были отринуты властью, однако оказали сильное влияние на архитектурно-градостроительную практику. Тогда же был взят курс на возведение многоэтажных жилых зданий, сохранившийся до сих пор.

Текущая ситуация в строительстве — если посмотреть на нее свежим взглядом — удивляет: высотные здания возводятся даже на окраинах небольших городов. Этажность постоянно растет, за последние десять лет этот показатель увеличился с 14 до 19. Зато площадь квартир становится все меньше. Когда высотками активно заполняются, например, Шанхай или Гонконг, это легко понять: здесь очень большое и к тому же растущее население плюс дефицит земли. Объяснить же популярность многоэтажек в России с точки зрения здравого смысла трудно: людей в стране все меньше, а территория огромная.

Настало время пересборки смыслов и перехода к новой градостроительной и расселенческой модели. Главные вызовы для изменений — сокращение населения и низкая рождаемость. Ставка на многоэтажки с маленькими квартирами, очевидно, противоречит задаче улучшения демографии. Кроме того, такое жилье несет высокие военные и строительные риски в условиях резкого обострения геополитической ситуации.

Как вывести коттеджный рынок из тени

Начнем с анализа загородного рынка, который мог бы стать альтернативой многоэтажкам. Если верить официальным заявлениям и статистике, с загородным строительством в России все хорошо и никакие реформы не нужны. По данным Росстата, в 2025 году в эксплуатацию было введено 62 млн квадратных метров — на 6% больше, чем годом ранее. Доля индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в общем объеме в последние годы стабильно растет и уже превысила 60%. Однако приведенные цифры лукавы: все эти миллионы метров были построены в предыдущие 30 лет — сейчас их просто оформляют в собственность.

Сколько новых коттеджей реально появилось в 2025 году, неизвестно. Но, по данным немногочисленных системных игроков рынка, спрос на дома в строящихся поселках обвалился драматически — в 2–5 раз. «В первой половине года число сделок снизилось в 10 раз относительно 2024-го. Летом спад был меньше. Скорее всего, за год по России сокращение будет раз в пять, до 100 тысяч сделок», —рассказывал в середине осени член правления Ассоциации деревянного домостроения, руководитель компании «Архангельский лес. Домостроение» Андрей Елуков.

Аналогичная ситуация сложилась и на рынке ипотеки на ИЖС. По информации аналитического центра «Дом.РФ», количество ипотечных кредитов, выданных за 11 месяцев прошлого года на загородном рынке, снизилось на 56% по отношению к 2024-му.

Причин столь кардинального обвала несколько. Во-первых, займы резко подорожали. После взлета ключевой ставки ЦБ ипотечные ставки  стали заградительными, а программа льготной ипотеки закончилась. Во-вторых, спрос сильно упал по отношению к предыдущему, аномально активному году, когда возник ажиотаж из-за отмены льготных программ. В-третьих, исчерпался отложенный спрос, вызванный скачкообразным ростом интереса к загородному жилью в пандемию. «Спрос, сформированный в предыдущие годы, был в значительной степени удовлетворен — это также внесло свой вклад в общее охлаждение рынка в 2025 году», — говорит президент Федерации ИЖС Рамиль Усманов.

Но ключевым фактором, вызвавшим схлопывание строительства коттеджных поселков, стали неловкие действия государства, которое решило сделать рынок цивилизованным. Заметим, что загородный рынок недвижимости был самым либерализованным сегментом. Это объясняется введенной в 2006 году «дачной амнистией», позволявшей в упрощенном режиме оформить земельный участок и строение на нем. Поначалу амнистия была объявлена на определенный срок — для регистрации дач, возведенных в советское время. Однако дата ее окончания переносилась многократно, и программа стала легальной возможностью быстро оформить в собственность любые новые коттеджи.

Результаты «дачной амнистии» неоднозначны. С одной стороны, она упростила жизнь заказчикам и строителям, избавив их от лишнего административного бремени. С другой — способствовала потере контроля за качеством со стороны государства. Любой дом, возведенный без соблюдения каких-либо архитектурных и строительных норм, можно зарегистрировать через «амнистию». В итоге рынок оказался наводнен коттеджами сомнительного качества без проектов и сертификатов; сейчас любая сделка с загородной недвижимостью — покупка кота в мешке.

Кроме того, государство недополучает налоги, так как множество строек находится в серой зоне. А легальным строителям и заводам по производству домов крайне трудно расти, потому что им приходится конкурировать с бригадами, которые ничего не платят в бюджет.

«Расселение в индивидуальных домах («горизон тальный город») даже в условиях мегаполиса способствует стабилизации демографических показателей и создает пространственные предпосылки для семьи с двумя-тремя детьми»

Чтобы вывести рынок из тени, власти предприняли ряд шагов, каждый из которых дал неоднозначный эффект. Сначала под нажимом правительства крупнейшие банки ввели ипотеку на строительство загородной недвижимости. Однако первый блин оказался комом. «Тридцать тысяч россиян, которые взяли льготную ипотеку на самостоятельное строительство дома, не смогли возвести частное жилье в установленный законом срок — 12 месяцев. Для них льготная ставка кредитования аннулирована, банки могут поднять ее до рыночной», — рассказала в середине года глава ЦБ Эльвира Набиуллина. Еще 11 тыс. человек, по данным Минстроя, оказались обмануты: они взяли заем на дом, передали деньги подрядчику, а тот обанкротился или исчез.

С середины прошлого года кредиты по семейной ипотеке доступны только тем застройщикам, которые работают по эскроу-счетам. О нововведении предупредили за год, однако девелоперам, которые начали проекты раньше, надеясь на «семейку», это не помогло. Введение эскроу-счетов коренным образом меняет экономику проектов, и сейчас на рынке ожидают волны банкротств как девелоперов, так и строительных компаний. В общем, обелить рынок не удалось, но власти собираются продолжить настройку механизмов.

Больше небоскребов — меньше детей

В сегменте строительства загородного жилья практически нет системных компаний: крупные девелоперы ушли оттуда после кризиса 2014 года. Зато сотни фирм успешно занимаются возведением высоток. Нетрудно догадаться, что поддержка властей и бюджетные инвестиции сконцентрированы именно в секторе многоквартирного жилья.

Чиновники и девелоперы объясняют текущую градостроительную модель выбором народа: люди покупают квартиры. Но это лукавство: по разным опросам, 65–80% россиян хотели бы жить в собственном доме, а квартиры в многоэтажках они приобретают в силу отсутствия выбора. Зато такая градостроительная модель — с получением максимального количества жилых «квадратов» с каждого метра земли — позволяет предельно увеличить прибыль застройщиков и административную ренту с участка.

В целом выбор модели зависит от множества экономических, социальных и других факторов, а также от силы и мотивации игроков рынка и властей. Однако если попытаться ответить на вопрос, какая застройка нужна людям и стране, с точки зрения существования государства, один фактор явно перевесит остальные. Этот фактор — демография.

Главный вызов для российского общества сегодня — сокращение населения и низкая рождаемость. Суммарный коэффициент рождаемости (СКР), то есть среднее количество детей, которое рожает одна женщина за свою жизнь, в последние 17 лет непрерывно падает. В 2024 году показатель стал критически низким: 1,4 ребенка на женщину, что значительно ниже уровня простого воспроизводства населения (2,1 ребенка).

«Переход к малоэтажно му строительству и но вой системе расселения —сегодня это главное условие сохранения рос сийской цивилизации»

Общеизвестно, что одним из главных факторов, ограничивающих рождаемость, является доступность жилья: не имея возможности обзавестись собственной квартирой или домом, значительное число семей отказываются от рождения детей. Но для демографов также очевидна корреляция между уровнем рождаемости и типом застройки. Так, по данным Евростата, во Франции в городах СКР равен 1,58, а в сельской местности — 1,95, то есть разрыв достигает 0,37. Разрыв в суммарном коэффициенте рождаемости в сельской местности и городах Чехии составляет 0,22, в Германии — 0,16. По данным ОЭСР, в Южной Корее, где рождаемость находится на рекордно низком уровне (СКР не превышает 0,72), разрыв оценивается в 0,47. То есть в Сеуле появляется почти вдвое меньше детей, чем в слабоурбанизированных провинциях.

В районах малоэтажной застройки рождаемость выше, чем в городских многоэтажках, — это универсальный закон. Разрыв в СКР здесь варьируется в среднем от 0,15 до 0,5 ребенка на женщину — демографически это очень значимые цифры. Для всех стран справедлив и градиент урбанизации: показатель СКР последовательно снижается по цепочке «мегаполис (многоэтажки) — средний город (смешанная застройка) — село или малый город (коттеджи)».

Российская ситуация соответствует общемировому тренду. По данным Росстата, за последние 15 лет разрыв в рождаемости между городом и селом достиг 0,4–0,7. Такая разница в рождаемости — одна из самых значительных среди развитых стран. Исследования демографа Анатолия Вишневского показывают, что даже в пределах одного города, например Москвы, отмечаются существенные расхождения коэффициента рождаемости в зависимости от преобладающего типа жилья.

«Плотная городская многоэтажная застройка (“вертикальный город”) исторически совпадает с этапом демографического перехода к малодетности. Расселение в индивидуальных домах (“горизонтальный город”) даже в условиях мегаполиса способствует стабилизации демографических показателей и создает пространственные предпосылки для семьи с двумя-тремя детьми», — пишет французский географ Жан-Пьер Пуже.

Этот феномен обычно объясняется двумя группами факторов. Первая — пространственно-экономические. В индивидуальном доме за те же деньги обычно можно получить больше жилой площади, чем в квартире в многоэтажке, а значит, проще выделить детям отдельную комнату. Свой двор и сад — безопасное пространство для игр: там не нужен постоянный контроль родителей, что снижает психологическую «стоимость» содержания ребенка. Кроме того, в многоэтажках для выхода из дома надо использовать лифт, что является серьезным барьером для семей с двумя и более детьми.

Вторая группа факторов — социально-психологические. В малоэтажной среде сильнее чувство общности, социальный контроль и соседские связи, что важно для семей. Там лучше экология, что позитивно отражается на здоровье. Отсутствие шумных соседей за стеной и общих лестничных клеток снижает уровень стресса и уменьшает число конфликтов.

С учетом постоянного сокращения населения в самой большой по площади стране мира формирование жилищных условий для улучшения показателей рождаемости крайне важно. «Переход к малоэтажному строительству и новой системе расселения — это сегодня главное условие сохранения российской цивилизации. Многоэтажное домостроение принципиально не может обеспечить ее устойчивость», — считает академик международной Академии архитектуры (МААМ), первый заместитель министра строительства и архитектуры России в 1990–1995 годах Александр Кривов.

Неустойчивость многоэтажек к катаклизмам

Еще одна причина, обусловливающая необходимость смены градостроительной политики, — принципиальная уязвимость высоток для внешних воздействий. В мирное время это не так важно, но в условиях нарастания интенсивности военных конфликтов вопросы безопасности выходят на первый план. Любой военный конфликт, теракт или природный катаклизм может привести к катастрофе в области жизнеобеспечения.

Главный риск — критическая зависимость от электричества. Отключение электроэнергии в квартале многоэтажек делает квартиры почти непригодными к жизни. Перестают работать лифты — пенсионеры и часть людей, живущих на верхних этажах, оказываются отрезанными от мира. Останавливаются насосы — в кранах пропадает вода. Прекращается и подача горячей воды для отопления, что гораздо хуже, особенно зимой. В невысоких зданиях для подачи тепла иногда хватает насосов в котельных, которые можно запитать с генераторов. Но обеспечить теплом обесточенные многоэтажки невозможно в принципе. В Киеве, например, коммунальщикам пришлось сливать воду из теплового контура зданий — это было сделано, чтобы избежать разрыва труб после замерзания в них воды. Мэр Киева Виталий Кличко чуть ли не на следующий день после массового отключения электричества попросил киевлян по возможности уехать из города.

Наконец, без электроэнергии перестает работать канализация. Нечистоты начинают выбрасываться рядом с домом. Высотка с сотнями жильцов без канализации рискует в течение нескольких недель стать рассадником инфекции. В такой ситуации в частном доме шанс выжить у людей значительно выше, чем в небоскребе.

Другой фактор, о котором сейчас говорят, — устойчивость страны при возможном ядерном ударе. Строительство кварталов многоэтажек идет рука об руку с чрезмерной концентрацией населения в крупных городах. Этот тренд наблюдается более 30 лет, причем наши власти еще несколько лет назад придерживались концепции концентрации людей в 20 крупнейших агломерациях. Однако, по расчетам американских стратегов, в случае обмена ядерными ударами в России может погибнуть до 70–80% населения, а в США только 6–10%. Такая разница во многом объясняется разными системами расселения: в США граждане рассредоточены по территории, а у нас сконцентрированы в мегаполисах. В итоге сверхконцентрация населения, связанная в том числе со ставкой на многоэтажное высокоплотное жилье, становится для страны цивилизационным риском.

Людей, которые говорили о рисках многоэтажного строительства, связанных с военными угрозами, в России долгие годы называли алармистами, власти отказывались обсуждать подобные вопросы. При этом на Западе уже 20 лет разрабатывается тема resilient city — жизнестойкого города, способного противостоять внешним шокам и восстанавливаться после катастроф. С 2010-х годов повестку продвигает Рокфеллеровский центр — он финансирует исследования и определяет сотню самых жизнестойких городов мира. В мегаполисах стали даже появляться Chief Resilience Officer — чиновники, отвечающие за горизонтальную координацию работы городских департаментов, связанных с инфраструктурой, и системный анализ рисков на уровне города.

Один из главных рисков, связанных с многоэтажками, — их критическая зависимость от электричества. Отключение электроэнергии в квартале многоэтажек зимой делает квартиры почти непригодными для жизни

Добавим к этому недостатки многоквартирного жилья, характерные и для мирного времени. Общую негуманность среды из 30-этажных домов и нагрузку на психику в условиях переполненного высотного города. Дороговизну зданий с учетом их жизненного цикла, включающего строительство и эксплуатацию. Низкую ремонтопригодность небоскребов и их последующую крайне сложную утилизацию, сотни миллионов тонн строительного мусора. И наконец, небезопасность в случае пожара: даже в Москве со всеми ее службами и техникой не смогут спасти тех, кто живет на 20-м этаже и выше.

Смена парадигмы

Коренная смена градостроительной парадигмы и переход к преимущественно малоэтажной застройке потребует значительного времени и ресурсов. В Советском Союзе разработка комплексной программы такого рода потребовала бы участия десятков профильных институтов. Реально оценивая соотношение масштабности задачи и необходимых ресурсов, все же рискнем высказать несколько соображений по данному поводу.

Ключевой темой здесь является вопрос территорий. Парадоксально, но сейчас у муниципалитетов практически нет земли: все перспективные участки за постсоветские годы перешли в частные руки. Сельскохозяйственные площади около городов тоже были приватизированы еще в 2000-х. То есть фактически земля в самой большой стране мира есть, но государство не может ее использовать для социальных целей. Значит, придется менять условия и на земельном рынке. Вероятно, одни участки стоит выкупить, другие — национализировать, третьи — осваивать вместе с нынешними собственниками. Если принять идею, что переход к малоэтажному строительству является вопросом выживания российской цивилизации, то даже самые решительные шаги будут исторически оправданны.

Другой важнейший вопрос касается государственных инвестиций в развитие дорог и всех типов инфраструктуры. Еще недавно деньги на развитие таких проектов выделялись, но за последние три года ситуация изменилась: бюджет стал верстаться с большим дефицитом. Есть задачи по восстановлению новых территорий. А потенциальные несколько триллионов рублей на инфраструктуру были «слиты» на субсидирование льготной ипотеки.

В ситуации нехватки финансов можно начать с ряда модельных проектов, отладив на них механизмы реализации. Как показывает пример самой успешной в стране социально ориентированной программы коттеджного строительства в Белгородской области, такие проекты улучшают социальный микроклимат, ведь у людей появляется перспектива получить собственный дом. Кроме того, подобные программы становятся магнитом для финансовых и строительных инноваций.

Предстоит и поиск новых градостроительных решений. В некоторых местах предпочтительно строительство коттеджного поселка, но в целом перспективными выглядят проекты смешанной застройки, где частные дома сочетаются с таунхаусами и квартирами. Такая модель позволяет сочетать преимущества загородного образа жизни с развитой инфраструктурой, которую тяжело создавать и содержать, если плотность застройки невелика.

Необходимым условием реализации подобных программ является создание новой генеральной схемы расселения, которая должна определить зоны приоритетного строительства и создать условия для более дисперсного распределения населения. В качестве первых «быстрых» решений можно было бы кардинально сократить выдачу разрешений на возведение высоток. Но конечно, ключевым в данном случае является вопрос политической воли.