Российская постковидная модель льготного кредитования недвижимости рано или поздно привела бы либо к бюджетному кризису, либо к кризису у строителей. Случилось второе.
На прошлой неделе стало известно, что крупнейший российский девелопер «Самолет» еще в начале года обратился к правительству с просьбой о господдержке. Компания предлагает передать блокирующий пакет акций для участия государства в управлении, а также просит выделить льготный кредит на 50 млрд рублей. Это связано с изменениями в программе льготной ипотеки и рисками невыполнения обязательств перед дольщиками и инвесторами.
Вообще, нынешний кризис на строительном рынке должен был случиться еще в 2023 году. Денежно-кредитная политика Банка России всей своей мощью кувалды нацелена на реальные инвестиции, в том числе в стройку. Например, в секторе промышленного строительства кризис идет уже несколько лет, а у девелоперов, строителей жилья — тишь да гладь.
Весь секрет волшебства — льготная ипотека. В прошлом году четыре из пяти выданных ипотек были оформлены по госпрограммам: самая популярная ипотека — семейная, под 6%. А кроме нее есть арктическая, дальневосточная и программа восстановления новых регионов — под 2%.
Суть льготы: разницу между рыночной ценой кредита (ставка ЦБ + 2,5–3 п. п. — формула Минфина) и льготной ценой кредита компенсирует бюджет. Программы очень популярны: берешь кредит под 6% на 30 лет, а свободные деньги размещаешь на депозите под 15%. Разницу покроет бюджет, то есть мы с вами. Результат «вертолетных денег»: совокупный портфель выданных льготных ипотек на конец 2025 года приблизился к 16 трлн рублей (расчетные данные Альфа-банка). И эта сумма стремительно растет: в год выдается 3,3–3,4 трлн новых льготных кредитов под покупку жилья. Нетрудно посчитать, что за пять лет портфель выданных ипотек удваивается.
Средняя ключевая ставка в прошлом году — 19,2%. Представим, что средняя ставка льготной ипотеки — 6%, а разница, которую компенсирует бюджет, — 14,7 процентного пункта от портфеля в 16 трлн. Это 2,5 трлн рублей в год. Иными словами, нынешний рост ставки НДС вызван не нуждами СВО, а тратами на поддержку льготных ипотечных программ. Тут важно понимать: госденьги поддерживают не стройкомплекс, не людей, нуждающихся в жилье. Ипотека, жилье и стройкомплекс — разные общественные институты. Бюджет поддерживает именно льготную ипотеку, а значит, ее основных операторов: Сбер, ВТБ, «Дом.РФ» и несколько банков помельче. В этом свете становится ясно, почему массовая льготная ипотека, запущенная в 2020 году как временная мера для поддержки рынка, переросла в хроническую: у программ оказались сильные лоббисты.
Роль строителей в этой модели очень проста — клепать типовые квартирки, залоговую базу, цена которых должна все время расти: залог не должен обесцениваться. А покупатель ориентируется лишь на один ключевой параметр — как выплаты по ипотеке соотносятся с его реальным доходом. И в таком ракурсе не особенно важно, что там приобретается, особенно если цена «квадрата» все время растет. А если доходы покупателей растут медленнее стоимости недвижимости, то ничего: строители пойдут навстречу клиентам и уменьшат размер лота. На старте программы в семейную ипотеку (6 млн рублей для регионов и 12 млн рублей для столичных агломераций) влезала «трешка», потом «двушка». Сейчас в лимит льготной ипотеки можно купить лишь небольшую однокомнатную квартиру, если повезет.
При этом «рука рынка» в случае с российской недвижимостью полностью атрофировалась и никак не реагирует на реальный спрос. На уже четвертый год на падающем (по числу приобретаемых квадратных метров) рынке продолжают расти цены. То есть за счет кредитного плеча на российском рынке первичной недвижимости был создан ценовой пузырь. И его сдувание, то есть возвращение цены на «первичку» в район возможности приобрести недвижимость без льготных кредитов, кто-то должен оплатить. А отмена льготной ипотеки (даже в мягкой форме, как сейчас) приведет к острейшему кризису во всем стройкомплексе, а вместе с ним и у банков. В пределе на их балансах окажутся миллионы квадратных метров недостроя, а значит, абсолютного неликвида.
Впрочем, на рынке проблемы отрицают. Например, на прошлой неделе одно из изданий опубликовало заметку, в которой, в частности, отмечалось, что никто из их собеседников «не посчитал, что примеру “Самолета” последуют другие девелоперы». Говоря иначе, стройкомплекс и банки включили антикриз и пытаются сделать вид, что ничего не происходит.
Но как бы странно это ни звучало, кризис отрасли нужен. При текущей модели рынка выгоду получают банки, строители, мигранты, которых они привлекают в качестве трудовой силы, и даже порой покупатели. А проигрываем мы с вами — налогами и огромными проблемами в будущем: строящиеся квартиры в основной своей массе очень плохо соответствуют миру, где есть проблемы демографии, воспитания детей, ежедневных поездок их родителей на работу. Градостроительную политику мало заботит растущая автомобилизация страны, здоровье людей (наличие больниц) или воспитание детей (достаточное количество мест в школах и детсадах).
И с этой точки зрения лучше деньги бюджета направить именно на создание инфраструктуры — энергетики, дорог и парковок, соцобъектов и прочих парков и библиотек вокруг новых МКД с целью максимального удешевления «квадрата». А вот уже сам «рынок» недвижимости отдать на откуп покупателям и продавцам. Иначе жилье так и останется банковским инструментом.