Девелопер «Самолет» в течение нескольких лет пытался агрессивно расти, причем сразу по многим направлениям. В условиях высокой ключевой ставки и сокращения спроса такая стратегия оказалась несостоятельной
Письмо компании «Самолет» в правительство с просьбой предоставить льготный кредит на 50 млрд рублей вызвало эффект разорвавшейся бомбы. Хотя о проблемах застройщиков в целом и «Самолета» в частности догадаться было нетрудно: при текущей стоимости денег и падающем спросе строить очень нелегко. Однако большинство крупных девелоперов тут же отмежевались от проблемного коллеги, заявив, что у них все хорошо и помощь не нужна: компании боятся, что покупатели сочтут приобретение новостроек рискованным делом, а это негативно повлияет на спрос.
Сейчас «Самолет» пытается переобуться в воздухе: руководство утверждает, что деньги у компании есть, а просили они лишь о субсидировании процентной ставки по кредитам. Но в любом случае письмо в правительство, ставшее публичным, — это выстрел себе в ногу. Рейтинговое агентство АКРА уже присвоило кредитным рейтингам ГК «Самолет» и выпускам его облигаций статус «под наблюдением». Значит, деньги для девелопера станут дороже, а продажи новостроек «Самолета» наверняка просядут еще сильнее.
Пойти на такой шаг «Самолет», скорее всего, сподвигли экстренные обстоятельства. В частности, крупнейший проект группы «Самолет» в Новой Москве — ЖК «Квартал Марьино» — недавно по иску Генпрокуратуры был передан Росимуществу вместе с другими активами латвийского Rietumu Banka (в проекте ЖК иностранному банку принадлежало 49%, «Самолету» — 51%). Поводом для иска стало ведение Латвией «подрывной деятельности» в отношении экономического суверенитета России. Стоимость обязательств по проекту для «Самолета» уже превысила 13 млрд рублей.
Но как получилось, что крупнейший по объемам строительства девелопер страны оказался обременен долгами на сумму более 350 млрд рублей?
«Дело не только в “Самолете”. Это отражение ситуации на рынке, средняя температура по больнице», — считает основатель и гендиректор астраханской компании «Прогресс» Виктор Тарасенко. В последний год мы наблюдаем идеальный шторм, когда наложились сразу несколько отрицательных факторов. Так, себестоимость строительства значительно выросла из-за дефицита рабочих. Резко сократился спрос: в середине 2024 года государство отменило льготы на покупку новостроек, а с февраля 2026-го ужесточило правила семейной ипотеки. А главное, скачкообразно выросла процентная ставка по проектному финансированию.
Условия изменились слишком резко, и на девелоперские проекты, которые длятся четыре-пять лет, это оказало крайне негативное влияние. «У всех застройщиков, с кем я работал в последние несколько месяцев, есть кассовый разрыв», — говорит руководитель одной из консалтинговых компаний. Но и заморозить свои проекты девелоперы не могут: государство строго следит за тем, чтобы стройки были завершены.
Глава компании «Страна Девелопмент» Александр Гайдуков с такой позицией категорически не согласен. «Это проблемы именно “Самолета”, — уверен эксперт. — Слишком неэффективный менеджмент там был в последние пять лет». Проблемы «Самолета» на фоне других крупных застройщиков очевидны. У компании самый большой в отрасли чистый корпоративный долг — более 120 млрд рублей, а чистый долг превышает 350 млрд. Процент проектов с переносом сроков сдачи здесь также самый серьезный среди топ-20 девелоперов: в 2025 году с задержкой было сдано 70% проектов причем компания отстает от графика сильнее прочих — в среднем на 4,5 месяца. То есть дела у «Самолета» хуже, чем у большинства конкурентов. Попробуем разобраться почему.
Главная причина текущих проблем «Самолета» — крайне агрессивный рост в последние несколько лет. «Сложности с продажами есть у многих, но реальные проблемы — у компаний, которые активно росли. Агрессивный рост всегда строится на ожидании высокого спроса — когда он снижается, такие модели перестают работать. В итоге в зоне риска оказались компании, которые за последние годы выросли в несколько раз», — считает генеральный директор застройщика «Железно» Юрий Захаров.
«Самолет», созданный в 2012 году, с самого начала показывал очень быстрые темпы роста: уже к 2019-му компания вошла в десятку крупнейших в отрасли, строя более 1 млн квадратных метров жилья в год. Столь стремительное развитие традиционно объясняли близостью к семье губернатора Московской области Андрея Воробьева: брат губернатора Максим Воробьев многие годы был деловым партнером по ряду бизнесов, в том числе девелоперских, основного акционера «Самолета» Михаила Кенина. Позднее Максим Воробьев стал прямым совладельцем «дочки» застройщика, которая, впрочем, не работает в Подмосковье.
Поначалу «Самолет» позиционировал себя как девелопер-дискаунтер, возводящий простое и недорогое жилье. Административный ресурс позволил компании сформировать эффективную бизнес-модель: крупные подмосковные лендлорды, которым не удавалось получить разрешение на строительство, передавали свои участки «Самолету» для освоения за долю в проекте или участие в прибыли. Не вкладывая денег в покупку земли, «Самолет» обладал преимуществом перед конкурентами и мог строить экономичное массовое жилье.
«Мы стараемся поддерживать темпы роста выше рынка, ориентируемся на рост в 70 процентов. Пока рынок не будет консолидирован, есть потенциал роста. Мы можем и удесятериться. У крупных китайских застройщиков по 800 проектов»
Ключевым стал 2019 год. Акционеры поставили перед компанией амбициозную цель: обогнать тогдашнего лидера рынка, компанию ПИК, и стать крупнейшей в отрасли. Новый генеральный директор Антон Елистратов, позиционировавшийся как визионер, должен был привнести в строительство — самый медленно меняющийся сегмент экономики — динамику и инновации. Изменение подхода было заметно во всем: топ-менеджеры вслед за Елистратовым начали вести себя демократично и открыто, а вместо костюмов носили худи, что почти скандал для консервативного девелоперского рынка.
Агрессивный рост стал стратегической идеей «Самолета». «Мы стараемся поддерживать темпы роста выше рынка, ориентируемся на 70 процентов. Пока рынок не консолидирован, у нас есть потенциал для развития. Возможностей очень много, запрос на качественное жилье и услуги большой. Сейчас мы второй девелопер страны с выручкой 195 миллиардов, но наша доля меньше пяти процентов. Рынок новостроек страны оценивается в пять триллионов рублей — даже если он сократится в два раза, мы там можем удесятериться, — рассказывал о стратегии управляющий партнер бизнес-юнита “Самолет Москва” Андрей Иваненко в 2023 году. — Да, в Европе нет настолько крупных девелоперов. Но в Китае и США такие застройщики есть. У нас сейчас 37 проектов в стране, а у больших китайских компаний по 800».
И компания действительно начинает быстро меняться. Например, усложняется продукт — над ним работает собственный проектный институт «Самолета», 900 человек. Начинается масштабная цифровизация. Уже в 2020 году застройщик выходит на IPO. Для девелоперов это редкость, на бирже в тот момент торгуются только бумаги ПИК, ЛСР и «Эталона».
Для того чтобы быстро расти количественно, выбирается несколько направлений. Первое: активно скупаются участки под многоэтажное жилье в родном Подмосковье. Земельный банк быстро увеличивается: уже к 2021 году он превышает 20 млн квадратных метров. Второе: стартует коттеджное строительство; под него в Московской области консолидируется территория площадью 3000 гектаров. Третье: начинается агрессивное региональное развитие. Сначала «Самолет» заходит на высокомаржинальные рынки Москвы и Санкт-Петербурга, а затем двигается дальше: Сахалин, Нижний Новгород, Екатеринбург. Сейчас компания строит уже в 16 регионах. В 2023 году девелопер даже объявил, что собирается возвести город на 500 тыс. человек на берегу Азовского моря в Краснодарском крае. Этот прожект подхлестнул рынок акций, однако остался на бумаге.
Но органический рост показался «Самолету» недостаточным. Поэтому в середине 2023 года девелопер приобрел компанию МИЦ, входящую в топ-20 отрасли. Покупателю достались 11 жилых комплексов на стадии строительства и проектирования, значительный земельный банк в столичном регионе и полсотни фирм, связанных с группой МИЦ. Эксперты утверждали, что покупка обошлась «Самолету» достаточно дорого и «переварить» другого немаленького застройщика компании будет крайне сложно. Эта сделка слияния-поглощения стоимостью 45 млрд рублей стала крупнейшей в истории российского рынка девелопмента.
Конец 2023 года со стороны кажется максимально благоприятным для «Самолета». Компания все-таки обогнала ПИК по объемам текущего строительства. Выручка в тот год выросла в полтора раза — до 297 млрд рублей, а EBITDA достигла 72 млрд при высокой рентабельности (28%).
Однако отчетность за 2023 год уже была тревожной. Чистый долг по МСФО за год увеличился в 10 раз — с 20 млрд до 200 млрд рублей. При высокой прибыли компания может жить и с таким долгом. Однако в конце того же года начинает расти ключевая ставка ЦБ. В 2024-м она поднимается до 21%, и долги «Самолета» становятся крайне обременительными. А в середине года власти отменяют программу льготной ипотеки на новостройки, и спрос на жилье снижается.
Компания вынуждена сменить режим агрессивного роста на режим оптимизации. Гендир-визионер Елистратов увольняется по собственному желанию уже в феврале, но строительный бизнес невозможно мгновенно развернуть на 180 градусов: площадки куплены, работы начаты.
В том же 2024 году происходят и другие события, повлиявшие на развитие компании. Так, в мае Сергея Шойгу сняли с поста министра обороны. Казалось бы, при чем тут он? А при том, что Шойгу традиционно связывали с семьей Воробьевых. Отец губернатора Московской области Юрий Воробьев многие годы был замом Шойгу в МЧС, они дружили. Поэтому рынок расценил уход Шойгу как снижение административного ресурса «Самолета».
А в октябре 2024-го из состава акционеров вышли структуры «Киевской площади» миллиардера Года Нисанова. ГК приобрела 10% акций «Самолета» в сентябре 2021 года, тогда этот пакет (если сделка была проведена по рыночной цене) стоил около 26 млрд рублей (порядка 350 млн долларов). В октябре 2024-го стоимость доли «Киевской площади» по котировкам опустилась до 9 млрд.
Заметим, что акционирование «Самолета» было краеугольным элементом стратегии компании — одним из главных элементов ее финансирования. «В 2019 году инвестбанки оценивали “Самолет” приблизительно в 15 миллиардов рублей. Осенью 2020-го мы разместились при оценке в 57 миллиардов. Сейчас стоим 105 миллиардов, — рассказывал Антон Елистратов летом 2021 года. — Наша задача — провести осенью 2022 года SPO и выйти на оценку выше 400 миллиардов. Получается, что за четыре года, с 2019-го по 2023-й, компания может вырасти в 25–30 раз. Я, честно говоря, других таких историй не знаю».
Однако оптимистичный сценарий не реализовался. Бумаги после размещения сначала подорожали в несколько раз, до 5000 рублей за акцию, но в начале 2022 года примерно на столько же и подешевели. Падение легко списать на СВО, но «Самолет» начал обесцениваться еще за два месяца до ее начала. К концу 2023 года акции девелопера вновь поднялись до 3800 рублей, но затем началось многомесячное снижение. После письма правительству бумаги потеряли еще 10%, опустившись до 850 рублей.
В 2025 году «Самолет» включился в борьбу за выживание по полной. Непрофильные активы были выведены из периметра компании. Старт новых проектов резко затормозился: к работам по возведению жилья приступают, только если очевиден высокий темп продаж. Все остальное, что не связано с достройкой домов, заморожено. Кроме того, «Самолет» начал распродавать свой земельный банк. Так, в сентябре прошлого года участок площадью 10 гектаров в Одинцово купила девелоперская компания «Брусника». В январе этой же компании продан участок площадью восемь гектаров в проекте «Егорово Парк» за 1 млрд рублей.
Скорее всего, решение о переходе в режим жесткой экономии запоздало. Например, ПИК уже несколько лет распродает участки в крупных проектах: компания теряет часть выручки, зато быстрее возвращает средства, потраченные на покупку земли, снижая долговую нагрузку.
Ситуацию с «Самолетом» еще больше запутала смерть основателя и ключевого акционера (31,6% акций) Михаила Кенина. Кто теперь владеет этим пакетом и принимает ключевые решения, непонятно. Оптимистичный итог 2025 года: компания выжила и продолжает работу. Удалось даже сократить долг на 28 млрд рублей, но на фоне общей суммы это не слишком большие цифры. Пессимистичный итог: скорректированный чистый долг «Самолета» в первом полугодии 2025 года превысил 350 млрд рублей при продажах на 272 млрд. Чтобы финансировать текущую деятельность компания в прошлом году разместила облигации на 25 млрд рублей — больше всех среди девелоперов. Всего на рынке обращается бумаг «Самолета» на 95 млрд. Но поскольку доходность по облигациям зависит от ключевой ставки ЦБ, для девелопера это очень дорогие деньги.
Сейчас анализировать ошибки «Самолета» легко, однако нужно признать, что история развития компании пришлась на пандемию, СВО, высокую ключевую ставку ЦБ — на агрессивную стратегию наложилось много отрицательных факторов, предугадать которые было крайне сложно. Но при этом «Самолет» не только пытался быстро расти в объемах, но и перепридумывал модель девелопмента в целом.
В 2021 году акционеры застройщика избрали в совет директоров известного предпринимателя Оскара Хартманна. Он отвечал за стартапы, инновации и создание целой экосистемы сервисов вокруг девелопмента. Идея была в том, чтобы предлагать людям не квадратные метры, а «готовую к заселению квартиру» с набором сервисов. Если бы экосистема заработала, девелопер большую часть прибыли получал бы не с разовой продажи новостройки, а именно с сервисов, которыми человек пользуется всю жизнь.
«У “Самолета” была амбиция построить великую компанию. Не просто девелопера, а супертехнологичную компанию, которая занимается девелопментом. Была идея поменять бизнес-модель девелопмента»
«У “Самолета” была амбиция построить великую компанию. Стать не просто девелопером, а супертехнологичной компанией, которая занимается девелопментом, — рассказывал Оскар Хартманн год назад. — Они хотели поменять бизнес-модель отрасли. Сейчас вся прибыль находится в сделке, дальше уже никто не зарабатывает и никому ничего не интересно. Компания, которая сумела бы синхронизировать жизненные интересы человека, который живет в квартире, и свою прибыль, могла стать великой. Например, BMW на постпродажах (запчасти, услуги и прочее) делает больше прибыли, чем на продаже автомобиля. В телефонах похожая модель: стоимость устройства уже не всегда является определяющей, поскольку у людей много подписок. Модель “жизнь по подписке” очень перспективна».
Описывать недевелоперские проекты «Самолета» крайне сложно: их слишком много. Такое ощущение, что компания видела много потенциальных возможностей и старалась инвестировать сразу во все смежные со стройкой сервисы. Развивала собственный проект «Самолетум», связанный с образованием и созданием семейных центров, вложив туда миллиард рублей. Купила цифровые платформы «Домиленд» (для девелоперов и управляющих компаний) и «Вместе.ру» (для жильцов). Несколько сотен миллионов рублей потратила на приобретение доли в платформе по дизайну и ремонту Rerooms.
Много денег уходило и на проекты в сфере финтеха. Одно только создание Самолет Банка через покупку небольшого коммерческого банка «Система» обошлось в 1,5 млрд рублей. Самый неожиданный проект застройщика — скупка региональных агентств недвижимости. Объединенная риелторская сеть «Самолет Плюс» должна была выйти на IPO.
Девелопер много экспериментировал со строительными технологиями, но основной акцент делал на цифровизацию. Чтобы догнать своего главного конкурента, ПИК, который начал заниматься «цифрой» раньше и делал ставку на развитие проектов внутри компании, «Самолет» выбрал агрессивную и дорогую модель развития. Застройщик приобретал стартапы или выступал в роли стратегического инвестора с возможностью выкупа. С 2020 по 2023 год «Самолет» заключил более 15 сделок как в России, так и за границей, в периметре выбранных фирм находилось около полутора тысяч разработчиков. В первые три года компания вложила в это направление 8 млрд рублей, бюджет на 2023 год составлял 12 млрд.
Цифровизация должна была помочь «Самолету» достигнуть нескольких целей. Во-первых, за счет новых продуктов планировалось улучшить управление внутри компании, и это частично удалось. Во-вторых, предполагалось сменить имидж — превратиться из застройщика в многоотраслевой высокотехнологичный холдинг. Такой подход мог дать и финансовые бенефиты: у цифровых компаний мультипликатор на бирже намного выше, чем у девелоперов. В-третьих, намечался экспорт цифрового продукта. Строительство во всем мире является малоцифровизированной сферой, а российские программисты недороги и могут выдавать качественное ПО. Но после 2022 года «Самолет» свернул проект выхода на мировые рынки.
В целом создание множества сервисов вокруг основного бизнеса — логичная идея. Проблема в том, что у каждого такого сервиса достаточно большой срок окупаемости. И если возможности Сбербанка или «Яндекса» по выращиванию собственной экосистемы очевидны, то «Самолет» переоценил свои силы и недооценил риски. А кроме того, кардинально изменились условия работы: деньги стали дорогими, западные рынки отрезаны, а девелоперский бизнес более не может быть донором. Сейчас большинство этих проектов выведено за периметр группы.
Одна из версий плохого финансового положения «Самолета» — проблемы с продуктом и продажами. Иногда можно услышать, что девелопер строит многоэтажки невысокого качества и из-за этого их плохо покупают. Цифры, однако, не подтверждают эту версию в полной мере. В 2023–2024 годах компания продавала недвижимость с высокой рентабельностью (20–30%) и имела прибыль в районе 80–90 млрд рублей. То есть тогда на продукт был спрос.
В 2025 году ситуация стала хуже. По данным «Самолета», выручка от реализации новостроек составила 272 млрд рублей, на 4% меньше, чем годом ранее. По расчетам аналитического портала bnMAP.pro, продажи девелопера в прошлом году упали на 23%, при этом он остается на втором месте в стране — и с большим отрывом. «“Самолет” строит немало. Но есть разрыв между выручкой и объемами строительства. Для сравнения: у ПИКа выручка в полтора раза выше, хотя объемы строительства ниже. Можно предположить, что “Самолет” платит высокие проценты по проектному финансированию, так как заполняемость эскроу-счетов недостаточна», — говорит директор консалтингового агентства GMK Сергей Разуваев.
«Продуктовые характеристики проектов ГК “Самолет”, как правило, соответствуют стандартам, характерным для заявленного сегмента, — считает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. — Однако нередко комплексы, реализуемые компанией, расположены в удаленных локациях, на значительном расстоянии от ближайших станций метро или железной дороги. Тем не менее клиенты осознанно выбирают квартиры в подобных перспективных районах, рассчитывая на дисконт и возможность высокой капитализации по мере их развития».
«Не думаю, что продукт “Самолета” стал тем фактором, который привел к обсуждаемым событиям. Я знаю команду, которая работает над продуктом, и вижу их проекты в регионах. Все это как минимум в рынке», — уверен Сергей Разуваев.
«Самолет» даже страдает от желания сделать свои дома лучше. Так, компания одной из первых среди крупных игроков приняла решение сдавать квартиры с полной отделкой. «“Самолет” — единственный застройщик в мире, который в 30 тысячах квартир делает индивидуальный ремонт, меблировку и запускает допсервисы», — говорил три года назад управляющий партнер «Самолет Москва» Андрей Иваненко. К сожалению, переход к квартирам с отделкой потребовал дополнительных инвестиций, а на фоне дефицита рабочих и усиления потребительского терроризма стал слишком рискованным.
Что касается градостроительных и высотных характеристик новостроек «Самолета», то откроем небольшой секрет: от девелопера здесь мало что зависит. Существующие для большинства участков технико-экономические показатели, заданные властями, делают нерентабельным любой тип застройки, кроме высокоплотной высотной. Неслучайно дома комфорт-класса, предлагаемые разными компаниями, невозможно отличить друг от друга. Даже московские кварталы «Брусники», одного из лидеров отрасли, такие же высокие и плотные — иначе при существующих правилах строить в столичном регионе невозможно.
«Самолет», впрочем, предложил и революционный продукт. В 2023 году первым и единственным из системных застройщиков он начал возводить коттеджи. Причем проектировал не просто поселки, а огромные кластеры со школами и детсадами, торговыми и медицинскими центрами. Первый кластер стоимостью 64 млрд рублей должен появиться под подмосковным Дмитровом на площади более 1000 гектаров. Четыре кластера уже на стадии строительства, еще два крупных участка куплены. Если продукт «выстрелит», он перевернет подмосковный рынок недвижимости и позволит получить политические дивиденды и губернатору Московской области Андрею Воробьеву, и самому «Самолету». Ведь это будет первое в стране массовое индустриальное коттеджное строительство, к которому много раз призывал президент.
Пока кластеры не выглядят однозначной историей успеха. Коттеджи получаются довольно дорогими, поскольку девелоперу приходится вкладывать средства и в коммуникации, и в социальную инфраструктуру. Да и спрос на них ограничен: кластер типа «Дмитрова» в идеале должен располагаться ближе к Москве, но все территории рядом со столицей уже отданы под многоэтажки. Кроме того, в стране не развита промышленность по производству загородных домов, нет крупных подрядчиков. В общем, при текущих условиях создать качественную малоэтажную субурбию крайне сложно.