Война на Ближнем Востоке обрушила модель развития Дубая. Инвесторам со всего мира продавали идею, что Дубай — это тихая гавань, нейтральная безопасная страна. Сейчас стало очевидно, что это не так
Дубай — самый необычный и успешный урбанистический эксперимент за последние 30 лет. Властям Эмиратов удалось не только создать в пустыне разнообразную инфраструктуру, но и привлечь туда людей и капиталы со всего мира. За три десятилетия город вырос в семь раз — сейчас в нем живет уже более 4 млн человек. Все это время в Дубай текли деньги — во многом потому, что город позиционировался как новая Швейцария, место, где можно пережить мировые катаклизмы.
Однако конфликт на Ближнем Востоке показал, что наличие американских военных баз на территории страны не только не защищает от угроз, но и несовместимо с ее нейтральностью. Эмираты стали мишенью для иранских беспилотников и ракет. В итоге пострадали не только здания, но и, что намного хуже, имидж безопасного места. Вместо оазиса благополучия Дубай в одночасье стал ловушкой, откуда невозможно улететь, местом с кучей специфических рисков. В ближайшие месяцы мы будем наблюдать, как капиталы и люди станут покидать Эмираты.
Если судить по фотографиям и новостям, разрушений в городе не слишком много. В первые дни случился пожар в порту Джабаль-Али; отдельные гостиницы и дома пострадали от беспилотников или обломков ракет, но повреждения незначительны, все эти здания продолжают использоваться. Впрочем, достоверно определить размер ущерба в Дубае сложно. Независимых источников информации практически нет: с 2021 года в ОАЭ действует закон о борьбе со слухами. За публикацию или пересылку сведений, способных вызвать панику или повредить репутации страны, местным жителям и туристам грозит штраф в размере около 54 тыс. долларов или лишение свободы на срок до пяти лет.
Наиболее чувствительной оказалась ситуация с международным аэропортом. Он не получил сильных повреждений и способен функционировать, но из-за атак беспилотников регулярно и порой надолго закрывается. А поскольку это крупнейший аэропорт планеты, принимающий в день более 1200 рейсов, а в год — более 95 млн человек, перебои в его работе оказались весьма болезненными. Кроме того, нанесен значительный экономический ущерб: в первые дни войны прошла информация, что минутный простой аэропорта обходится экономике эмирата примерно в 1 млн долларов. Вряд ли это так, даже если посчитать все косвенные убытки авиакомпаний, аэропорта и отелей, а также остановку туристической индустрии. Но понятно, что убытки весьма существенные.
Военный конфликт неожиданно вскрыл риски Дубая, на которые раньше не обращали внимания. Например, ОАЭ полностью зависят от поставок продовольствия из-за рубежа, и большая его часть раньше шла через Ормузский пролив. По заверениям властей Эмиратов, стратегического запаса зерна, консервов и замороженных полуфабрикатов в стране хватит на месяцы. Однако дефицит свежих продуктов может начать ощущаться довольно скоро. «У Дубая свежих продуктов еще примерно на десять дней, — заявил 5 марта гендиректор транспортной компании Kühne + Nagel International AG Штефан Пауль. — Товары можно доставлять в Саудовскую Аравию самолетом, а затем перевозить дальше грузовиками, границы открыты. Но нужно представлять масштаб: один контейнеровоз вмещает 20 тысяч контейнеров. Невозможно арендовать столько грузовиков, чтобы компенсировать это».
Другой потенциальный риск связан с пресной водой. В стране нет рек и озер, а подземные запасы невелики. До 98% питьевой и водопроводной воды в ОАЭ получают на больших опреснительных заводах. По опреснительным установкам в Иране уже наносились удары, и если в ответ будет поражена водная инфраструктура Дубая, страна окажется в сложной ситуации. Хотя чиновники Эмиратов прямо перед войной отчитались о создании самого крупного в мире искусственного резервуара с опресненной водой. Он расположен под пустыней в районе Абу-Даби, заполнялся в течение 27 месяцев и стоил более 400 млн долларов. Однако в любом случае вода в условиях пустыни — вещь крайне дефицитная, а потребляет четырехмиллионный город очень много.
Неоднозначна и ситуация в энергетике. До 90% электроэнергии в ОАЭ вырабатывается из газа, который прежде импортировался из Катара и Ирана. Страна активно развивает альтернативные источники, но пока зависимость от газа критическая: без него тепловые электростанции смогут работать на мазуте и дизеле всего пару недель. Есть данные, что в Дубае уже вводится нормирование потребления электричества. В общем, ультрасовременный мир, построенный в пустыне, при ближайшем рассмотрении оказался весьма хрупким.
Но гораздо важнее разрушение модели Дубая как «тихой гавани» — безопасного для людей и капитала места, Ноева ковчега во времена мировых конфликтов.
За последние годы Дубай превратился в один из самых интересных рынков недвижимости на планете. Город смог наладить не только конвейер по производству качественной недвижимости, но и привлечь инвесторов со всего мира. В какой-то момент каждый четвертый высотный кран находился именно в Дубае.
Стратегия развития нового арабского мегаполиса включала несколько этапов. На первом были реализованы масштабные инфраструктурные проекты, например Джабаль-Али — самый крупный в мире порт с искусственной лагуной, а также мощный авиахаб, связавший Дубай с Китаем, Европой и Индией. На втором этапе город превратился в туристический центр.
Наконец, 25 лет назад правитель Дубая шейх Мохаммед ибн Рашид Аль Мактум запустил еще более рискованную программу — сооружение жилья для иностранцев. Была создана оригинальная и весьма эффективная система в области девелопмента вокруг государственных и полугосударственных строительных компаний (крупнейшие — Emaar, Nakheel, Damac). По данным официальной статистики Dubai Land Department, в 2025 году оборот сделок с жильем в мегаполисе превысил 150 млрд долларов, из них порядка 100 млрд приходится на новостройки. Это невероятный результат. Для сравнения: оборот рынка новостроек России за прошлый год составил порядка 70 млрд долларов (5,5 трлн рублей).
Триггером крайне быстрого развития Дубая, как ни странно, стал теракт 11 сентября 2001 года в Нью-Йорке. «“Патриотический акт”, принятый в США после терактов и направленный, в частности, на борьбу с отмыванием денег, резко снизил инвестиционную привлекательность Америки для арабских капиталов. Только саудовцы вывели тогда из американской экономики более 300 млрд долларов. Нестабильность на Ближнем Востоке, усилившаяся после теракта и вторжения США в Ирак и Афганистан, взвинтила цены на нефть, увеличив доходы стран Персидского залива. Значительная часть этих капиталов и была “припаркована” в Дубае» — так описывает старт дубайского феномена в книге «История городов будущего» урбанист Дэниэл Брук. Затем капиталы со всего мира, в том числе из Китая, Индии и России, устремились в Дубай.
Один из главных вопросов сегодня: что будет с ценами на жилье в Дубае? Некоторые новостные порталы сообщили, что рынок уже падает. Это не так. Новостники приводят график DFM Real Estate Index: показатель за две недели потерял 25% и продолжает снижаться. Но индекс отражает стоимость акций крупных местных девелоперов. Цены на недвижимость не могут реагировать на события так быстро.
Ведущие дубайские чиновники, застройщики и российские риелторы убеждены, что цены падать не будут. По словам владельца компании Whitewill Олега Торбосова, «объективная картинка, справится Дубай или нет, появится лишь к осени. Я считаю, что коррекция точно будет. Вопрос, какая и чего. Средняя цена метра в Дубае и так невысокая в рамках мировых рынков: 6000 долларов за метр с отделкой и паркингом. Скорее всего, будет коррекция объема продаж».
Однако опыт предыдущих кризисов на локальном рынке недвижимости показывает, что ее стоимость снижается. И обесценивается жилье очень сильно. Несмотря на короткую историю города, местный рынок пережил уже два острейших и длительных кризиса. Так, в 2008–2011 годах случилось одно из самых серьезных падений рынка недвижимости в истории: цены рухнули в среднем на 53%. Причинами обвала стали мировой кризис и резкое снижение цен на нефть, больно ударившие по Эмиратам. В 2010 году власти Дубая были вынуждены объявить, что государственный холдинг Dubai World не способен покрыть все свои краткосрочные долги, и попросили кредиторов перенести выплаты по некоторым облигациям его девелоперского подразделения Nakheel. Общий долг Dubai World на тот момент составлял 59 млрд долларов, что было сравнимо с ВВП города. Из кризиса удалось выбраться за счет продажи части активов компании в США и Европе, а также благодаря помощи эмирата Абу-Даби, который выделил Дубаю экстренное финансирование в размере 10 млрд долларов.
В фазе ценового ралли, предшествовавшего этому кризису, местную недвижимость активно покупали россияне. И ситуация, в которую они попали, оказалась весьма непростой. Строительство объектов было заморожено, однако девелоперы требовали платить согласно графику, угрожая в случае задержек изъять недвижимость. Перепродать жилье также было невозможно: власти эмирата ввели мораторий на сделки на вторичном рынке. Даже подать в суд на застройщика запрещалось. В итоге покупателям пришлось продолжать платить в надежде на разморозку проектов.
Рынок недвижимости Дубая ожил только через три года — в 2012-м, и начался трехлетний подъем, когда цены практически восстановились. Но затем тренд снова поменялся: стоимость квадратного метра постепенно начала снижаться. В городе образовался избыток высококлассного жилья, и перед пандемией в 2019 году объемы строительства пришлось уменьшить на 20%. Причиной вновь стало падение цен на нефть, за которым последовали меры жесткой экономии в странах Персидского залива. Однако сценарий оказался кардинально иным: если первый кризис сопровождался резким, но коротким обвалом цен, то второй превратился в стагнацию с постепенным их снижением, и эта фаза завершилась только в 2020 году.
В 2021-м в городе опять начался период активного строительства и быстрого роста цен. Дополнительным импульсом стала релокация большого числа россиян, которые уехали из-за начала СВО или решили перевести в ОАЭ свои офисы. За последние три года, по данным консалтинговой компании ValuStrat, стоимость «квадрата» взлетела на 50%.
Разговоры о том, что рынок Дубая перегрет, начались еще до конфликта на Ближнем Востоке. Так, аналитики Fitch Ratings в конце 2025 года говорили об ожидаемом падении цен, а Knight Frank предупреждал о риске коррекции на фоне ввода в этом году почти 20 тыс. вилл. Главный фактор, свидетельствующий о входе в фазу падения, — резкий рост объемов строительства и избыток предложения. На 2026 год запланирован ввод 120–130 тыс. новых объектов — втрое больше, чем два года назад.
Рынки недвижимости традиционно считаются весьма инерционными. Но почему именно в арабском мегаполисе отмечается повышенная волатильность? Почему менее чем за 20 лет местный рынок жилья уже пережил два глубоких кризиса и сейчас стоит на пороге третьего? Чтобы понять это, надо знать несколько ключевых особенностей Дубая.
Во-первых, это рынок иностранных инвесторов: до 80% сделок на нем совершается иностранцами. Вопреки устоявшимся представлением российские покупатели не играют ключевой роли: на них приходится всего 5–8% спроса. Больший вес имеют инвесторы из Индии (22%), Великобритании (18%), Саудовской Аравии (11%), Пакистана и Китая (по 10%). Такая доля зарубежных игроков во многом и предопределяет волатильность рынка Дубая: инвесторы не связаны со страной — они легко приходят и так же быстро уходят, переключаясь на другие регионы, если видят разворот рынка или слабую доходность.
Во-вторых, местный рынок новостроек достаточно спекулятивный, он дает потенциально высокие возможности для заработка. Главный инструмент создания ажиотажа вокруг новостроек — пресейлы, предварительные продажи. В сегменте недвижимости Дубая создана уникальная система, аналогичная IPO на фондовом рынке. «Застройщики стараются уже на ранней стадии проекта продать большую часть квартир, а иногда и полностью распродать здание. Скидка при покупке на этой стадии составляет пять-семь процентов. Девелоперы принимают заявки, рассматривают их и распределяют квартиры между инвесторами, — рассказывает директор по маркетингу Chernika Estate Василий Морозов. — Вес заявок определяется с учетом двух факторов. Первый — объем: запрос на два этажа будет удовлетворен скорее, чем на этаж. Одну квартиру в перспективном комплексе по пресейлу вам вообще не удастся приобрести. Второй критерий — время подачи заявки: чем раньше, тем лучше. Важно, чтобы ваш риелтор заранее знал об интересных пресейлах в городе».
Рынок новостроек Дубая — спекулятивный: он дает потенциально высокие возможности для заработка. При этом до 80% сделок на нем осуществляется иностранцами
Продажа этажами позволяет застройщику не только быстро распродать весь дом, но и избавиться от малоликвидных вариантов. «Доходность инвестиций в дубайскую недвижимость связана с кредитным плечом. При покупке на пресейле инвестор получает скидку, плюс можно рассчитывать на общий рост стоимости недвижимости на рынке и в данном проекте — в среднем она составляет не менее 11–14 процентов в год. Крупный девелопер Damac разрешает перепродажу квартиры уже через год после покупки при условии выплаты 34 процентов от ее стоимости. С учетом кредитного плеча доходность на вложенный капитал достигает 30–35 процентов годовых», — объясняет Василий Морозов.
«Крупные компании делают пресейлы в виде лотереи на стадионах. Те, кому повезет, могут забронировать квартиру с большой скидкой», — говорит управляющий партнер, член совета директоров Ricci Алексей Богданов. Получая с помощью пресейлов «узкое горлышко» продаж, девелоперы создают ажиотаж вокруг новостроек. Присутствие на стадионе, среди множества других потенциальных инвесторов, создает эффект геймификации: процесс покупки недвижимости из скучного и рутинного превращается в игру.
Кроме того, возможность для спекуляций создают длительные беспроцентные рассрочки. Обычно девелоперы предоставляют их на два-четыре года, но бывают ссуды и сроком до шести лет. В итоге инвесторам выгоднее взять квартиру у застройщика, чем использовать ипотечный кредит со ставкой 4–5% годовых для приобретения жилья на вторичном рынке. Причем сделку можно заключить, имея всего 10–20% от стоимости недвижимости, а потом, продав ее, получить прибыль с плечом от роста стоимости.
Возможность легко заработать привлекает инвесторов и быстро разгоняет цены, но в фазе спада стремительно сокращает спрос. Это создает и особые риски: часть инвесторов имеют деньги только на первоначальный взнос, надеясь быстро перепродать квартиру, но, как только цены перестают расти, схема ломается. Похоже, сейчас Дубаю придется вновь пройти стадию циклического падения, но теперь к рыночным факторам добавляются военные и геополитические. А подорванный имидж ОАЭ как страны-убежища еще долго будет отпугивать потенциальных инвесторов.