Сектор жилой недвижимости ждет уверенности со стороны спроса и условий для долгосрочного планирования предложения
В начале декабря правительство России приняло решение о продлении программы «Дальневосточная ипотека» до 2030 года. До этого была определена судьба программы «Молодая семья»: ей дали срок до июля 2024 года. До конца 2024 года будет работать «ИТ-ипотека», до 2025 года — «Сельская ипотека». Но в отношении главного стимула рынка жилищного строительства — программы «Господдержка» — решение о продлении было принято только в середине декабря. Застройщики не исключали, что им объявят вердикт и 30 декабря. «Такого градуса неопределенности рынок в своей истории еще не видел», — констатировали участники круглого стола «Жилая недвижимость и ипотека: стимулы и барьеры для региональных новостроек», организованного журналом «Эксперт-Урал» в Екатеринбурге.
Сомневаться в целесообразности продления наиболее популярной госпрограммы правительство заставляли следующие аргументы. Дешевый кредит привел к подъему цен на жилье во многих регионах, а предложение новостроек сильно не увеличилось. Так, по расчетам руководителя комитета аналитического центра Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаила Хорькова, объем текущего строительства по договорам долевого участия в целом по стране вырос всего на 8% по отношению к апрелю 2020 года, когда была запущена эта программа. В Центральном федеральном округе рост составил всего 1%, а в Северо-Западном вообще произошло снижение на 14%. «В этом и кроется главный дисбаланс. Насколько хорошо работает льготная ипотека как драйвер развития строительства?» — ставит вопрос эксперт.
По его мнению, инструмент льготной ипотеки должен быть настраиваемым с точки зрения региональной специфики: «Он должен учитывать возможности строительного комплекса, нельзя стимулировать рынок там, гдестроительный комплекс не готов. Именно по этой причине во многих городах цены выросли больше средних показателей. Гибкость льготной ипотеки могла бы перевести ее в разряд инструмента развития, а не экстренного решения проблемы, как это происходит сейчас».
Ситуация по регионам действительно сильно отличается. В Уральском федеральном округе, например, объем текущего строительства увеличился на 36% с апреля 2020 года. Лидирующие позиции занимает Екатеринбург: за эти два года город вошел в разряд крупнейших региональных рынков жилой недвижимости России. К концу третьего квартала объем строительства в столице
Среднего Урала находился, по расчетам Михаила Хорькова, на рекордной отметке 3,6 млн кв. метров.
Объем предложения (рассчитывается как количество нереализованных квартир) за два года вырос на 80%. Отчасти это связано с тем, что в регионе работают сильные девелоперы. Вот они оказались готовы использовать предложенные государством стимулы. В итоге рынок стал еще более конкурентным, подчеркивает Михаил Хорьков. Если традиционно по объемам сделок с физическими лицами по договорам долевого участия (ДДУ) на рынке было три лидера («Кортрос», «Атомстройкомплекс» и «ЛСР»), то в последние два года к ним приблизились еще пять компаний (TEN, «Форум-групп», «ПИК», «УГМК-Застройщик», Стройтек). При этом все время появляются новые игроки, что усиливает конкуренцию.
В 2022 году в Екатеринбург пришли астраханская компания «Прогресс-строй» (летом начала строить жилой комплекс «Амундсен» в районе Академический) и тюменская «Страна Девелопмент», ей хорошие стартовые продажи позволили занять долю рынка более 3% от общего числа зарегистрированных ДДУ.
Вот уже два года мы говорим и о том, что рынок движется в сторону упрощения. Под влиянием льготной ипотеки спрос переместился в сторону малогабаритного жилья. Около половины сделок Екатеринбурга приходится на квартиры стоимостью до 5 млн рублей и лишь 5% сделок по ДДУ проходит с квартирами от 10 млн рублей.
Застройщики на этот вызов отреагировали по-разному. По расчетам Михаила Хорькова, самая меньшая средняя площадь проданной квартиры у компании «ЛСР» — 29 кв. м, в TEN — 35 кв. м, в «Кортрос» — 48 кв. м, в «Форум-групп» — 58 кв. м. Самый большой показатель у «Атомстройкомплекса» — 62 кв. м: компании удается продавать много, причем достаточно просторных квартир, отмечает Михаил Хорьков.
А вот «ЛСР» сдает позиции. По числу сделок этот застройщик еще остается на втором месте, а по объемам реализованных квадратных метров уже спустился на пятое, его обошли TEN и «Форум-групп».
Интересно, что и статистика, и экспертные оценки говорят о перемещении в этом году спроса в сторону более просторных квартир. По оценкам УПН, группа объектов от 50 до 60 кв. м в структуре продаж заметно выросла.
Руководитель аналитического отдела компании «Первостроитель» Марина Красноярова обратила внимание на смену поведения покупателя: «Наша компания формирует свои проекты таким образом, что более 50% предложенных квартир составляют трешки и евротрешки. Мы внимательно следим за тенденциями продаж. И традиционно самым активным был покупатель однокомнатных квартир. В этом году впервые на моей памяти он восстанавливается дольше после кратковременных просадок из-за политических событий. Настроения покупателей двухкомнатных квартир улучшаются заметно быстрее. То есть покупатель маленьких квартир оказался более подвержен влиянию внешних факторов». Это дает компании основания более уверенно подходить к планированию новых объектов в 2023 году.
Тренд подтверждает и руководитель PR и маркетинга Тюменьинвестстрой Алла Власова: «Однокомнатные квартиры и студии в основном покупали люди с инвестиционными целями. Сейчас же чаще всего приходят семейные пары, которые хотят улучшить свои условия. Если в прошлом году средняя продаваемая площадь в нашей компании была 50,4 кв. м, то в этом году — 58,2 кв. м».
В регионах с высокой динамикой жилищного строительства меняется и структура вторичного рынка жилья. Объем ликвидного предложения на вторичном рынке Екатеринбурга Михаил Хорьков оценивает в 7 — 8 тыс. объектов, на первичном — более 41 тысячи. Причем быстро растет предложение в новых районах, таких как Академический и Солнечный. «Это может привести к обострению конкуренции между первичным и вторичным рынками, — указывает Марина Красноярова. — И это очень большая опасность в среднесрочной перспективе. По сути, мы конкурируем сами с собой пятилетней давности».
Впрочем, влияние этой конкуренции уже ощущается. Покупатели нередко отдают предпочтение готовому жилью. Тем более что банки активно предлагают кредиты на его покупку, хоть и по более высоким ставкам. Но покупатель выигрывает за счет более низкой цены. «В предыдущие годы разница средней цены на объекты на вторичном и первичном рынках была около 10%, сейчас 25%, — отмечает Михаил Хорьков. — Во многих локациях объекты на вторичном рынке часто выигрывают с точки зрения возможностей конкретного покупателя. Думаю, этот разрыв будет сокращаться. Правда, пока не очень понятно, за счет чего. Возможно, произойдет откат цен на первичном рынке, а может быть, мы увидим их рост на вторичном».
Как показывает практика, двигаться по цене девелоперы не готовы. Один застройщик с ноября этого года уже остановил продажи и не планирует их открывать раньше марта следующего года: «Мы проанализировали рынок, и увидели нарастающий тренд на покупку готового жилья. Приостановка продаж в данном случае для нас экономически выгоднее, чем снижение цен», — объяснили нам в компании.
Завершение этого года для рынка жилой недвижимости проходит под флагом ипотеки. Декабрь — обычно самый сильный месяц в году с точки зрения продаж. Он останется таким и на этот раз. Во-первых, застройщики запустили маркетинговые акции с реальными скидками. Во-вторых, у продавцов на первичном рынке был мощный рычаг активизации продаж из-за неясности судьбы льготной программы вплоть до середины декабря. Рынок уже почти приготовился к ее отмене, и на этом фоне продавцы убеждали покупателей действовать сейчас.
В последние недели декабря появился еще один аргумент поторопиться: программа льготной ипотеки продлена до 1 июля 2024 года, но с увеличением ставки с 7% до 8%, то есть еще полмесяца банки сохраняли старые условия.
Ужесточив основную программу, государство расширило доступ к специальным продуктам. Так, президент Владимир Путин в ходе заседания совета по стратегическому развитию и нацпроектам поручил предоставить доступ к «Семейной ипотеке» по ставке 6% семьям, где воспитывается как минимум два ребенка младше 18 лет.
По словам руководителя центра ипотечного кредитования банка «Открытие» в Свердловской области Ильи Коробицына, сейчас в банке 40% выдач на новостройки приходятся на продукты в рамках программы «Господдержка». По его мнению, продление госпрограммы позволит удержать прежние темпы, а расширение программы «Семейной ипотеки» способно стать новым драйвером роста: «По этой программе ставки достаточно низкие, в нашем банке на сегодняшний день — от 5,1% годовых. Кроме того, банк постоянно работает над развитием продуктов для вторичного рынка. В частности, есть идеи разработать залоговую ипотеку, будем развивать сегмент ИЖС, планируем на следующий год увеличение доли партнерского канала продаж».
Неплохой потенциал у ИТ-ипотеки, но этот продукт нужно законодательно доработать, считает Илья Коробицын: «Чтобы получить кредит по этой программе, человек должен работать в компании, которая имеет аккредитацию. Если компания по каким-то причинам выходит из списка министерства цифрового развития, клиент автоматически начинает обслуживать кредит по стандартной ставке. Естественно, сотрудники ИТ-компаний опасаются брать долгосрочный кредит с непонятной долговой нагрузкой. Поэтому этот подход нужно менять, иначе программа так и не заработает».
Важно, чтобы без проблем функционировала модель проектного финансирования. Директор управления финансирования недвижимости Уральского банка Сбербанка Виктория Требушинина уверила
застройщиков, что изменений правил не будет: «Сбер готов обеспечить бесперебойность проектного финансирования. Ни во время пандемии, ни в этом сложном для всех году мы не повышали ставки. В связи с ростом стоимости строительства мы в короткие сроки старались решить вопрос о дофинансировании проектов. Мы понимаем, что сроки в строительстве играют первоочередную роль для успешной реализации проекта».
Все участники дискуссии согласились с тем, что первый квартал 2023 года будет слабым. По словам Михаила Хорькова, «мы надеемся, что с весны следующего года рынок вернется к фундаментальным показателям. Тогда будем в меньшей степени смотреть на политические решения и больше анализировать экономику. Пока мы вынуждены оперировать краткосрочными решениями, которые не дают горизонта планирования дальше, чем на несколько месяцев или на год».
Факторов для долгосрочного планирования у застройщиков действительно немного. «Мы будем сворачивать механизм льготной ипотеки, но будем делать это плавно», — пообещал Владимир Путин.
Но даже в ситуации неопределенности девелоперы не отказываются от новых проектов. Об этом заявили все участники дискуссии. Компания «Брусника», например, в следующем году собирается начать строительство 44 домов, что сравнимо с показателем 2022 года. Поэтому, по прогнозу Михаила Хорькова, на краткосрочном горизонте объем предложений в новостройках в следующего году покажет небольшой рост.
При этом застройщики готовятся работать в условиях стагнации цен на новостройки. Факторов для их заметного роста не просматривается. В этих условиях одной из главных задач станет работа с себестоимостью. Компания «Брусника», например, совместно с Федеральным центром компетенций запустила программу повышения производительности: «Мы идем сразу по трем направлениям — устранение потерь, вскрытие резервов и более эффективная реализация человеческого потенциала. Цель — ежегодно прирастать в производительности на 10%».
В начале следующего года, вероятно, спрос несколько просядет, но глобально он все равно остается неудовлетворенным.
Участники рынка сохраняют надежду и на возвращение разнообразия критериев со стороны потребителя при выборе объектов недвижимости. На эти критерии в значительной степени влияют экономические кризисы, периоды спада провоцируют циклические изменения спроса на рынке недвижимости: этап качественного развития сменяется деградацией и наоборот. При этом главным драйвером трансформации продукта в течение 10 — 12 лет были сами застройщики, именно они формировали спрос через вывод предложения. Последний цикл в сторону качественных сдвигов наблюдался на горизонте 2015 — 2019 годов. Тогда девелоперы отказались от стратегии максимально быстрого вывода проектов, а покупатели перестали брать все, что было «на полке».
Застройщики вынуждены оперировать краткосрочными решениями, которые не дают горизонт планирования дальше, чем на год
Этот период закончился в 2020 году. Стагнация реальных доходов, высокий уровень неопределенности, негативная макроэкономическая и внешнеполитическая конъюнктура отодвинули вопрос качества жилищной обеспеченности на второй план. Застройщики верят, что новый цикл начнет формироваться в ближайшее время.
При формировании планов на долгосрочном горизонте многие девелоперы рассматривают демографические факторы. Самые активные покупатели недвижимости — поколение 30 — 45-летних. Из-за демографической ямы в течение ближайших десяти лет мы увидим резкое снижение этой категории, считают в «Бруснике»: «При этом увеличится количество двадцатилетних, которые родились в конце 90-х — начале 2000 годов.
Поэтому характер спроса поменяется в следующие десять лет, и к этому нужно заранее готовиться».
— Такой покупатель мыслит по-другому, — соглашается Марина Красноярова. — Мы сейчас стимулируем его быстрее выходить на рынок жилья, а между тем у него могут быть совершенно другие потребности. Он, например, готов рассматривать аренду, и на эти факторы нам необходимо обращать внимание.
Несмотря на внушительную динамику строительства в последние два года, потребность в жилье в России все еще велика. По данным «Брусники», в городах ее присутствия спрос, обеспеченный деньгами, до сих пор кратно превосходит предложение: «Фундаментальные основы для развития рынка в России есть.
Проблема в том, что очень высок уровень неопределенности. А чем меньше уверенности в будущем, тем менее охотно люди вкладываются в недвижимость». Рынку очень хочется верить, что в 2023 году эта уверенность все же появится.
В текущих условиях портфель проектов можно создавать только на основе полного представления потребностей своего клиента, убежден коммерческий директор «TEN девелопмент» Владимир Щеколдин
— В целом на рынке жилой недвижимости в этом году ничего сверхъестественного не произошло. Настроения покупателей главным образом формировались под влиянием начала СВО и мобилизации. Мы все видели и рост продаж в конце февраля, и падение их весной. Многое зависело от позиции, которую занимали банки в сегменте ипотеки. В начале СВО банки отменяли уже принятые решения в отношения выдач кредитов, а осенью после объявления частичной мобилизации применяли выборочный подход к одобрению кредитов на гендерном основании.
Предварительные итоги уходящего года говорят о стабильной ситуации в отрасли в целом и в нашей компании в частности. Все планы и новые идеи мы реализовали. Так, в этом году приняли новую стратегию: каждый месяц у нас стартовали продажи и начиналось строительство новых проектов. Завершена вторая очередь «Екатерининского парка», сейчас новоселы получают ключи от двух домов ЖК «Светлый». Новый год в новой квартире — это символично и радостно для всех.
Наши ожидания динамики продаж в следующем году позитивные. Льготную ипотеку продлили до середины 2024 года, это означает, что стимулы для поддержки спроса остаются: люди будут покупать жилье как для себя, так и в инвестиционных целях. Но вопрос конкретных объемов считаем пока открытым.
До середины следующего года планы ввода остаются прежними. Мы выведем в продажу несколько проектов: в Академическом, на Широкой речке, а также два проекта в Хабаровске. Ближайший старт продаж — финальная очередь жилого комплекса «Екатерининский парк», здесь квартиры элитного класса с большими метражами, высокими потолками. Все проекты разные и ориентированы на четкий портрет покупателя. У нас есть полное представление о нашем клиенте: его привычках, увлечениях, образе жизни. Мы считаем, что именно это основной фактор, который позволяет создавать портфель новых проектов в текущих условиях.
«Атомстройкомплекс» следовал 2022 году своей продуктовой концепции, не меняя ее под влиянием конъюнктурных колебаний. Такой подход оказался правильным, отмечает заместитель директора по маркетингу АН «АТОМ» Станислав Оханов
— В 2022 году «Атомстройкомплекс» придерживался своей продуктовой концепции, несмотря на конъюнктурные колебания. Она подразумевает максимально широкий диапазон: мы строим жилье разного класса во всех районах города, у нас можно найти квартиры площадью от 20 до 366 кв. м, под любой пользовательский запрос. В портфеле компании есть и жилье массового спроса — функциональные студии и однокомнатные квартиры, которые в первую очередь востребованы в качестве объекта для инвестирования. Развита линейка продуктов нишевого спроса: просторные двухуровневые квартиры, варианты с террасами, с увеличенной высотой потолков и т.д. Но основу сбытового ядра составляют семейные квартиры с эффективными планировками — с двумя или тремя спальнями и просторной кухней-гостиной, с пространством, где семья собирается вместе и где при необходимости можно организовать дополнительное спальное место. Исключая коридоры как нефункциональное пространство, мы предусматриваем достаточную площадь для спален, выделяем одну мастер-спальню с гардеробной зоной и вторым санузлом. Площадь квартир, которые мы продаем, больше, чем в среднем по рынку, а по функционалу наши евродвушки сопоставимы с трехкомнатными квартирам.
В 2022 году мы не совершали резких разворотов в сторону меньших планировок под влиянием кратковременного изменения спроса. Они всегда есть в структуре нашего предложения, но акцент мы делаем на качественном, детально проработанном жилье, которое горожане приобретают для себя, в соответствии со своим образом жизни. Мы не игнорируем рыночную конъюнктуру, но реагируем на нее взвешенно, исходя из долгосрочной стратегии развития компании. При сохранении основных параметров базового продукта, развиваем опциональность: даем покупателям возможность отказаться от стандартной отделки или выбрать улучшенную, заказать меблировку и установку бытовой техники от застройщика и т.д. Такой подход к формированию портфеля предложений обеспечивает нам устойчивый покупательский интерес. Несмотря на снижение объемов продаж по итогам 2022 года на рынке в целом, «Атомстройкомплекс» увеличит свою рыночную долю относительно показателей 2021 года.
Чтобы отвечать на запрос рынка, необходимо постоянно улучшать условия кредитных продуктов и повышать технологичность сервисов, уверен руководитель ипотечного центра ПСБ в Екатеринбурге Антон Сандалов
— Рынок ипотеки в этом году в целом развивался динамично. ПСБ ответил на запрос клиентов и уверенно вошел в число ведущих ипотечных банков страны. Этому способствовало несколько факторов. Один из них — традиционно высокий спрос на наш флагманский продукт «Военная ипотека», ее доля в структуре выдач ПСБ по Свердловской области составляет 20 — 25%. При этом мы постоянно трансформируем линейку. В этом году, в частности, разработали специальный продукт для военнослужащих «Ипотека без первоначального взноса».
Программы с господдержкой остаются мощным драйвером ипотечного рынка. По нашим расчетам, доля проникновения продукта «Госпрограммы-2020» составляет 40%. Кроме того, растет спрос на «Семейную ипотеку»: обычно на выдачи по этой программе приходилось 5 — 8%, в этом году объемы кредитования увеличились в два раза.
В целом на покупку квартир в новостройках в ПСБ приходится 56% выданных кредитов. Безусловно, в нашей линейке есть и продукты для вторичного рынка, тем более что объем предложения квартир в этом сегменте в Екатеринбурге достаточно большой.
ПСБ постоянно развивает технологии обслуживания. В этом году успешно запустили новый сервис по переводу всей цепочки обслуживания ипотечных кредитов с господдержкой на электронный документооборот. Этот сервис позволит нам сократить временные издержки практически в два раза с момента заключения кредитного договора до получения застройщиком средств на эскроу-счет.
Сбер продолжит внедрять новые инструменты, которые сделают ипотеку более доступной, отмечает начальник управления ипотечного кредитования Свердловского отделения Сбербанка Александр Семенок
— 2022 год для рынка ипотеки запомнится разной квартальной динамикой. Пропорции выдач кредитов на покупку жилья в новостройках и на вторичном рынке менялись от квартала к кварталу. Но в целом объемы продаж к концу третьего квартала вернулись к докризисным показателям. Это говорит о том, что спрос на жилье есть, люди и дальше хотят улучшать жилищные условия.
Еще одной особенностью этого года стал рост среднего чека. По Свердловской области средняя сумма кредита увеличилась с 2,5 млн рублей до 3 млн рублей.
Наши партнеры-застройщики продолжают планировать новые проекты. Совсем недавно, например, было принято решение о финансировании Сбербанком строительства нового жилого комплекса «Большой каретный» в Екатеринбурге. На берегу Нижнеисетского пруда будет построен двухсекционный 29-этажный дом на 949 квартир общей площадью около 30 тыс. кв. метров.
На рынке была некоторая неопределенность с продлением государственной льготной программы. Но Сбер относился к этому спокойно. За последние годы банки и застройщики научились сотрудничать. И в этом мы видим залог успеха. Мы знаем, как совместными усилиями сделать жилье доступнее. У Сбербанка, например, есть комплексная программа для застройщиков, которая очень хорошо себя зарекомендовала.
В этом году по этой программе была реализована четверть всех сделок. Комплексное предложение распространяется на клиентов, которые покупают у застройщиков жилье. Если этот застройщик получает проектное финансирование в Сбере, мы предлагаем его покупателям специальные условия. Это может быть скидка по кредиту в размере 4% на срок инвестиционной фазы до окончания строительства. Второй вариант — снижение ставки на 1,4% на весь срок кредита. И, конечно, мы продолжим развивать программы по повышению доступности кредита за счет внедрения цифровых технологий. Платформа «Дом клик» работает эффективно, клиенты уже оценили ее преимущества: при бронировании квартиры в режиме онлайн также действуют специальные скидки, что позволяет снизить стоимость кредита.
Рост продаж и цен реализации в 2020 — 2022 годах позволяют застройщикам подойти к 2023 году со сформированными инвестиционными программами и земельным банком, а также достаточным запасом денежных средств для завершения текущих проектов и начала новых.
Среди заметных трендов на рынке ипотеки — увеличение среднего срока кредита и снижение доли первоначального взноса, отмечает управляющий директор по ипотеке ВТБ в Свердловской области Алина Буслова
— Ипотека остается ключевым направлением розничного банковского бизнеса. По нашим прогнозам, объем выдач жилищных кредитов в целом по России по итогам 2022 года составит около 4,5 трлн рублей. При этом мы видим две тенденции. Во-первых, увеличивается средний срок кредита. Этот параметр вырос с 18 лет в 2021 году до 24 лет в 2022 году. Чтобы ежемесячный платеж был комфортным, клиенты оформляют договор на более длинный срок. Во-вторых, снижается первоначальный взнос. В прошлом году его доля составляла в среднем 30% от суммы кредита, сейчас порядка 24%. Банк ВТБ за последнее время снизил первоначальный взнос по кредитам на покупку вторичного жилья до 10%, по новостройкам и домам с земельными участками — до 15%.
В Свердловской области за 11 месяцев 2022 года ВТБ выдал 5,6 тыс. жилищных кредитов на 18,7 млрд рублей, средняя сумма сделки составляет 3,3 млн рублей против 2,5 млн рублей в 2021 году.
В течение этого года ситуация на рынке не раз менялась, но, поскольку госпрограммы продолжали работать, драматичного роста стоимости ипотеки не произошло. Средневзвешенные ставки по ипотеке остаются достаточно низкими. Основной объем наших продаж в четвертом квартале 2022 года приходится на сделки на вторичном рынке — до 70% общего объема продаж. «Ипотека с господдержкой» и «Семейная ипотека» составляют 20 — 30% в общем объеме выдач.
К позитивным трендам мы относим дальнейшее проникновение дистанционных технологий. Сегодня в нашем банке около 55% заявок на ипотечные кредиты подается онлайн, электронная регистрация сделок составляет 80%. Мы продолжаем развивать различные каналы продаж. В этом году Банк ВТБ запустил проект заключения ипотечных сделок дистанционно в отделах продаж агентств недвижимости, без посещения офиса банка. В целом за этот год мы накопили еще больше опыта в развитии сервисов ипотечного кредитования.
При выборе объекта недвижимости клиенту нужно учитывать как собственные предпочтения и финансовые возможности, так и условия предлагаемых банками программ жилищного кредитования, рекомендует руководитель Абсолют Банка в Екатеринбурге Светлана Ковалева
— У каждого заемщика свои история и цели. Но если у вас есть потребность в покупке квартиры для того, чтобы улучшить условия проживания, при этом накоплено хотя бы 15 — 20% от стоимости жилья, то лучше брать ипотеку сейчас. Предпосылок для снижения ставок по ипотеке в целом по рынку нет. Банки, которые хотели скорректировать ставки, уже сделали это. При этом рост цен на жилье как в Екатеринбурге, так и в целом по Уралу продолжается. Так, за год средняя стоимость квадратного метра готовых квартир увеличилась с 90 тыс. рублей до 106 тыс. рублей, средняя стоимость жилья в новостройках — с 94 тыс. рублей до 108,6 тыс. рублей.
Важно определиться, какую именно квартиру приобретать: на вторичном рынке или в новостройке. Готовые квартиры стоят дешевле, кроме того, в них можно заселиться практически сразу после сделки. Квартиру в строящемся доме почти всегда придется подождать, до вручения ключей может пройти и несколько месяцев, и полтора-два года. Кроме того, чаще всего приходится вкладываться в ремонт. Обычно эти затраты составляют еще 15 — 20% от стоимости жилья.
Конечно, у новостроек есть свое преимущество. Это жилье новое, а кредит на его покупку можно получить в рамках госпрограмм, по субсидированным ставкам. В нашем банке по «Семейной ипотеке» ставка составляет 5,99% годовых, по ИТ-ипотеке — от 4,5% годовых. При этом максимальная ставка по обновленной госпрограмме с 1 января 2023 года — 8%. До конца декабря в нашем банке действуют прежние условия: ставка от 6,35%, срок до 30 лет, первоначальный взнос от 15%. Успеть до 31 декабря вполне реально: время рассмотрения заявки — от 20 минут, выход на сделку возможен в течение суток. По стандартным программам в среднем по рынку актуальны ставки от 11% до 12,5% годовых. В Абсолют Банке ипотеку по стандартным программам, без госсубсидий, можно оформить по ставке от 11,04% годовых. Так что каждый вариант стоит тщательно просчитывать с учетом цены и ставок по ипотеке, а также возможных сопутствующих расходов.
Разумеется, необходимо учитывать и ваши доходы. Оптимально, если размер ежемесячного платежа по жилищному займу не превышает 40 — 50% от ежемесячного дохода. В противном случае будет сложно сохранить привычный уровень жизненного комфорта.
Строить планы проще, если владеть конкретной информацией. Для этого советую заранее подать заявку на ипотеку. Современные технологии позволяют это сделать. У нас, например, заявку можно подать онлайн, прямо на сайте. В срок от 20 минут вы будете точно знать, одобрен вам жилищный заем или нет, по какой ставке и на какую максимальную сумму. Заявка обрабатывается совершенно бесплатно, одобрение по ней ни к чему не обязывает.
Одним из самых привлекательных рынков зарубежной недвижимости в мире стал Дубай, рассказывает руководитель Уральского представительства международного агентства недвижимости DDA Real Estate Кирилл Ивонин
— В последнее время мы наблюдаем рост спроса у россиян на зарубежную недвижимость. Так, за девять месяцев текущего года он увеличился почти в два раза по сравнению с аналогичным периодом 2021 года. И дело не только в геополитических факторах. Цены на зарубежную недвижимость вполне могут конкурировать со стоимостью квартир в крупных городах России. На первом месте по популярности находится Турция, на втором — Объединенные Арабские Эмираты, на третьем — Грузия, на четвертое место впервые в истории зарубежных рынков недвижимости вышел Казахстан. Традиционно наиболее активными покупателями зарубежной недвижимости были жители Москвы. Но их доля начинает сокращаться за счет притока инвесторов из других российских регионов.
Мы считаем наиболее интересным рынок недвижимости Дубая. Этот рынок начал стремительно расти после пандемии, и динамика не снижается. Отчасти это связано с тем, что иностранные покупатели рассматривают Дубай как надежную гавань для сохранения капитала. Вторая причина — покупать недвижимость в Дубае можно, имея даже небольшие накопления. Застройщики этой страны практикуют предоставление покупателям рассрочки. Рассрочка предоставляется на срок до семи лет. Это сильно подогревает покупательную способность. Люди, у которых нет стопроцентной суммы, рассматривают такую схему как выгодную ипотеку, только в данном случае нет переплаты.
И вот результат. Согласно данным земельного департамента Дубая, в 2022 году показатели сделок с недвижимостью в Эмиратах достигли рекордного уровня по отношению не только к 2021 году, но и к более ранним периодам. Средняя стоимость квадратного метра в этом году в сравнении с 2021 годом выросла на 18%. На текущий момент средняя цена составляет 5 тыс. 630 долларов за 1 кв. м.
Кроме стимулов от местных застройщиков спрос подогревает сосредоточение в городе капитала, здесь сейчас собираются богатые люди и высококвалифицированные специалисты со всего мира, в том числе из России. Большое значение имеет тот факт, что это еще и очень дружественная страна с теплым климатом.
Рынок застройщиков здесь сильный и развитый. Этому способствуют высокие цены на нефть, а также низкий уровень закредитованности девелоперов. Все это создает предпосылки для долгосрочного роста цен. К тому же в Дубае хорошо
отрегулировано законодательство, благодаря чему недвижимость купить просто и безопасно. Согласно исследованиям, средняя по Дубаю стоимость жилья будет увеличиваться ориентировочно на 8 — 10% в год. К 2025 году средняя цена квартиры будет составлять не менее 500 тыс. долларов.
В уходящем году «Синара-Девелопмент» вышла на финишную прямую в реализации масштабного государственного проекта, отмечает генеральный директор компании Тимур Уфимцев
— В 2022 году «Синара-Девелопмент» ввела в эксплуатацию три новых жилых комплекса в Екатеринбурге: А 57, «Даниловский-2» (первая очередь), «Солнечный-3» (три секции). В декабре сдан дом в Волгограде «Романовъ. New Life». Таким образом, компания вывела на рынок недвижимости 69 тыс. кв. метров жилой площади.
Кроме того, дан старт двум новым проектам ЖК в Волгограде, это комплекс «Университетский» и Level UP. В 2022 году мы приступили к строительству первой очереди ЖК «Новокольцовский» на юго-востоке уральской столицы. Здесь формируется современный многопрофильный район. В течение семи лет там планируется возвести 600 тыс. кв. метров жилья и необходимую социальную инфраструктуру.
Новокольцовский — это проект комплексного освоения территории. Особенность района в том, что мы постарались с самого начала избежать маятниковой миграции. Фактически в Новокольцовском создается город в городе. Здесь появятся качественное жилье, детские сады, школы, образовательные центры, спортивные комплексы, университетский городок, а также новые рабочие места для горожан.
В Новокольцовском близится к завершению строительство деревни Международного фестиваля университетского спорта. Проект включает Дворец водных видов спорта, общественный и медицинский центры, тренировочное поле, пять комплексов общежитий. Два комплекса общежитий общей площадью почти 84 тыс. кв. метров будут сданы в эксплуатацию до конца текущего года. Это очень важный результат, мы вышли на финишную прямую в реализации масштабного государственного проекта. Остальные объекты деревни будут готовы принимать гостей уже весной 2023 года.
Еще одним важным событием уходящего года мы считаем победу компании «СинараДевелопмент» в конкурсе по выбору генерального подрядчика строительства в Екатеринбурге кампуса Уральского федерального университета. Он будет создан в Новокольцовском, здесь будут возведены новые учебные корпуса для Института информационных технологий, Института экономики и управления, Специализированного учебно-научного центра.
В Екатеринбурге у нашей компании сформированы три ключевые точки развития — это Новокольцовский, Ботаника и «Товарный двор». В первом квартале 2023 года проект нового жилого комплекса в границе улиц Челюскинцев — Беринга — Героев России будет представлен в администрацию Екатеринбурга для рассмотрения и утверждения. Сейчас команда проекта занимается исходно-разрешительной документацией, планировочными решениями. На срезе III — IV кварталов планируется выйти на строительную площадку «Товарного двора».
Кроме того, «Синара-Девелопмент» запускает интересный проект по строительству в Екатеринбурге пансионата для людей старшего возраста. Такого учреждения на Урале нет, а спрос на услугу высокий, как показали исследования. Проектируется пансионат с очень достойными условиями проживания. В следующем году выйдем на строительную площадку.