Крупные девелоперские компании соревнуются во внедрении цифрового проектирования на всех этапах управления проектом — от планирования строительства до продаж готовых объектов
Каковы первые эффекты использования BIM, какие программные продукты могут предложить девелоперам отечественные вендоры, почему внедрение ряда цифровых решений связано с большими рисками, в интервью журналу «Эксперт-Урал» рассказала заместитель генерального директора по финансам, экономике и развитию компании «Синара-Девелопмент» Екатерина Скибицкая.
— Как вы оцениваете текущий уровень цифровой трансформации или цифровой зрелости «Синара-Девелопмент»?
— Порядка 60% процессов в компании осуществляются при помощи информационных систем. В наибольшей мере цифровизирована наша операционная деятельность — в первую очередь финансово-экономический блок, бухгалтерия, правовой и коммерческий блоки. Эти направления практически полностью интегрированы и автоматизированы.
Производственно-технический блок также активно переходит на путь цифровизации, мы распространяем в компании применение BIM, внедряем цифровой мониторинг СМР, связанный с этим бизнес-процессом.
В «Синара-Девелопмент» выделено специальное подразделение, задачей которого является цифровая трансформация компании. Оно координирует внедрение новых информационных систем и, соответственно, следит за тем, чтобы «Синара-Девелопмент» развивалась в этом направлении. Кроме того, в компании сформирована культура постоянных улучшений в части использования современных технологий, то есть для нас это является стратегией.
— Чьи программные продукты вы используете?
— Внедряем продукты, которые нам предлагают внешние компании. Но сейчас в этом отношении произошел перелом, этот рынок значительно изменился. Мы тоже переориентировались и делаем акцент на отечественных разработчиках. Реализуем несколько таких проектов по внедрению российского программного обеспечения. Один из них — на средства государственного гранта, это как раз касается цифрового технического документооборота и внедрения BIM. Новая система охватит все стадии жизненного цикла объекта капитального строительства — от проектирования до ввода объекта и передачи его в последующую эксплуатацию. Пилотное внедрение системы будет проводиться на крупном проекте гражданского строительства «Синара-Девелопмент» — жилом квартале Botanika Green House в Екатеринбурге.
— Вскоре создание информационной модели объекта строительства станет обязательным для всех, кто получает средства из госбюджета. Испытываете ли вы сложности с внедрением BIM?
— Процесс внедрения BIM у нас идет постепенно, но мы это делаем настойчиво и целенаправленно. Мы уже научились проектировать в цифровом формате, сдаем цифровые двойники наших объектов недвижимости. Сейчас находимся на этапе применения BIM-моделей в области формирования строительной себестоимости и ее контроля. Также пытаемся связать BIM с графиком реализации проекта и отслеживать уже не трех-, а пятимерную модель, которая включает сроки и стоимость строительства.
Многие девелоперы идут на венчурные инвестиции, то есть они не оценивают заранее эффект от применения цифровых технологий
— Наблюдаете ли уже качественные или количественные эффекты внедрения BIM?
— Да, мы видим эти эффекты. У нас есть собственный генподрядчик, который активно использует BIM-технологии. Он выполняет процессы планирования строительно-монтажных работ, формирования графиков производства работ и расчет стоимости строительства объектов по данным из BIM-моделей. По нашим проектам мы видим сокращение сроков строительства минимум на полгода и получаем прозрачное планирование, более точное следование графикам и попадание в прогнозы.
— Насколько существенно пришлось менять планы цифровизации в связи с уходом иностранных вендоров?
— Действительно, с этим были трудности, но мы адаптировались к новым условиям. Ограничение заключается в том, что отечественные разработчики предлагают, как правило, коробочные решения — простые и универсальные. Такие для нашей компании не всегда подходят, поэтому приходится тщательно выбирать поставщика и адаптировать его продукт под нашу деятельность. Мы этим занимались весь прошедший год. В частности, с участием отечественного производителя программного обеспечения реализовали проект по автоматизации продаж, а сейчас находимся на этапе внедрения таких проектов в части цифровизации строительного процесса. На более высокий уровень выводим аналитическую работу в части маркетинга, начиная использовать в своей аналитике Big Data. Это находит отражение в повышении качества продукта.
— Началось ли оцифровывание предпроектной стадии, касающейся работы с земельным участком?
— Вообще, в компании «Синара-Девелопмент» применяется проектный подход, и под это адаптированы все бизнес-процессы. Сейчас мы пытаемся это автоматизировать, чтобы исключить еще больше ручных процессов и тем самым ускорить темпы работ. И здесь важным элементом является предпроектная оценка: выбор участка, финансовое моделирование с обработкой в электронном формате различной накопленной статистики, большого объема внешней информации. Такое финансовое моделирование у нас построено на довольно высоком уровне.
Мы имеем возможность автоматически строить множество моделей, исходя из различных вариантов «посадки» здания, квартирографии, возможных инсоляций и т.д.
То есть в принципе это уже делается.
— Помогает ли такой системный подход к предпроектному анализу и финансовому моделированию, используемый вашей компанией в Екатеринбурге, более эффективно работать с участками на других территориях?
— Да, мы уже достигли такого уровня развития компании. Бизнес-процесс управления проектом — самый важный для нас процесс — расписан и регламентирован. Он является стандартным вне зависимости от региона, в котором реализуется проект. Помимо Екатеринбурга, где «Синара-Девелопмент» ведет точечную застройку и работает над комплексным освоением территорий, мы реализуем проекты в других регионах. С небольшими отклонениями процесс управления проектом всегда одинаковый, и мы научились его автоматизировать. При этом мы движемся к нашей главной цели — созданию единой цифровой платформы, которая объединит все ключевые процессы компании, исходя из запросов бизнес-подразделений. На этом пути — унификация бизнес-процессов, ее мы уже реализовали.
— Какие тренды и вызовы вы можете отметить в цифровизации российского девелопмента?
— Вслед за банковскими структурами девелоперские компании превращаются в цифровые, в технологичные. Это общий тренд. А что касается конкретики, то новым вызовом для нас является применение, например, искусственного интеллекта на различных этапах жизненного цикла, дронов, которые позволяют без участия человека осуществлять, в частности, строительный контроль. Это касается и использования технологий виртуальной и дополненной реальности, когда создается цифровой двойник квартиры, а потенциальный покупатель, надев VR-очки, может «пройтись» по будущему жилью, примерить, подходит ли его мебель для этой планировки.
Сейчас нам особенно интересно и находится под нашим пристальным вниманием Building Management System — система управления зданием. Это тоже создание цифрового двойника, но такую систему можно применить и для проекта комплексного освоения территории на примере возводимого нами жилого района Новокольцовский в Екатеринбурге. Это дает очень высокие эффекты как на этапе проектирования, так и на этапе эксплуатации, когда заранее прописывается в цифровом виде взаимодействие различных систем и коммуникаций внутри дома. Потом это позволяет выстроить систему «умного дома» и осуществлять диспетчеризацию уже готового объекта недвижимости. В принципе, это направление развития всех крупных девелоперских компаний.
— Помимо уже сказанного, на какие лучшие практики девелопмента вы ориентируетесь?
— Вообще, сейчас строительная отрасль находится в стадии целенаправленного цифрового развития. У коллег мы встречаем интересные кейсы внедрения различного рода технологий, пытаемся это анализировать, но не всё нам подходит, потому что есть определенные ограничения в силу специфики нашей компании. Многие девелоперы идут на венчурные инвестиции, то есть они не оценивают заранее эффект от применения технологий. Рискуют, вкладывая большие средства. Мы смотрели статистику: половина проектов в области цифровизации по этой причине не доводятся до конца. Мы так не работаем. «Синара-Девелопмент» тщательно выбирает себе партнера, и, в принципе, все наши проекты реализуются, по всем мы видим довольно высокий эффект. Мы уже достаточно далеко продвинулись во внедрении BIM, в распространении цифрового проектирования на все сферы управления проектом — на этапы планирования, строительства, эксплуатации и даже в продажах. Надеемся, что к концу года получим от этого значительный эффект.