Высокая ключевая ставка и замедление темпов кредитования толкают банки использовать для оживления спроса редкие и ранее непопулярные продукты — например, плавающую ипотеку
Неожиданный для российского рынка продукт предложил ТКБ Банк: ипотечный кредит с плавающей ставкой, которая привязана к ключевой ставке ЦБ + 7,5 п. п. (сейчас это 28,5%). Программа позволяет купить недвижимость на вторичном рынке или получить средства под залог имеющейся недвижимости. Сумма кредита начинается с 17 млн рублей, срок — от 10 до 25 лет.
Предложение необычное: в России сколько-нибудь широкой практики кредитования физлиц под плавающую ставку нет (хотя почти половина кредитов бизнесу давно выдается именно так). «Для примера могу назвать некоторые программы, которые на слуху. “Дом.РФ” предлагает ипотеку с плавающей ставкой, но без привязки к ключевой: ставка пересматривается раз в квартал на основе уровня инфляции и фиксированного процента. Сбербанк, насколько я знаю, рассматривал возможность введения ипотеки с плавающей ставкой, но с фиксированным платежом, там предлагалось менять срок кредита при изменении ставки. “Центр-инвест” предлагал ипотеку с плавающей ставкой — “ключ” ЦБ плюс 3,5 процентного пункта после первых десяти лет кредита», — перечисляет основатель Института финансово-инвестиционных технологий Алексей Примак, но добавляет, что все же большинство крупных банков вряд ли будут внедрять ипотеку с плавающей ставкой в ближайшее время.
Куда чаще используются так называемые комбинированные ставки, например когда в течение определенного периода выплаты идут по фиксированной ставке, а по его истечении ставка может измениться согласно прописанным условиям. Или, как предлагает на своем сайте банк ВТБ, комбинированная ставка применяется для комбо-ипотеки — в пределах лимита госпрограммы используется льготная ставка, а рыночная — ко всему, что свыше лимита (12 млн рублей для Москвы и Санкт-Петербурга, 6 млн рублей для остальных регионов). Но о классической плавающей ставке тут речи все же не идет.
После отмены льготной ипотеки и взвинчивания ставки ЦБ кредитование пошло на спад. За январь 2025 года российские банки сократили ипотечный портфель на 0,2% (с корректировкой на сделки секьюритизации) после его роста на 0,4% в декабре, говорится в обзоре Банка России «О развитии банковского сектора». Так что банкам приходится как-то выкручиваться. В случае с плавающей ставкой расчет понятен: клиент может взять кредит в надежде на скорое снижение ставки.
В ТКБ Банке клиентами для столь специфичного продукта видят людей, которые «точно знают, что они делают». «Учитывая опыт банковской отрасли в использовании программы с переменными процентными ставками в кредитовании юридических лиц и динамику и прогнозы регулятора по ключевой ставке, банк давно прорабатывал гибкий кредитный продукт для физических лиц, который сочетал бы в себе преимущества розничных кредитных продуктов и возможность адаптировать условия договора в зависимости от денежно-кредитной политики регулятора», — рассказал «Моноклю» директор дирекции розничных продуктов банковской группы ТКБ Алексей Глушенков. В ТКБ уверены, что новый кредит с плавающей ставкой может быть интересен финансово грамотным клиентам для покупки недвижимого имущества или для получения средств с использованием недвижимости в качестве обеспечения.
Ипотека с плавающей ставкой может обрести реальный спрос при снижении ключевой ставки до 15 процентов
В ТКБ полагают, что период жесткой ДКП рано или поздно закончится, а их программа позволит не откладывать покупку недвижимости или реализацию целей, требующих крупного кредита здесь и сейчас. В качестве аргумента Алексей Глушенков напоминает, что цены на недвижимость тоже не стоят на месте, так что люди, воспользовавшиеся продуктом с плавающей ставкой, окажутся в выигрыше.
Плюсы такого решения заемщику придется просчитывать очень скрупулезно. Алексей Примак отмечает, что рынок ипотечных кредитов сейчас действительно очень дорогой. Ставки по кредитам на «вторичку» достигают 29,4% годовых, это запредельная величина. «Но позвольте, ключевая ставка плюс 7,5 процентного пункта — это на текущий момент составляет 28,5 процента годовых. Кроме отпугивания потенциальных клиентов из-за высокой ставки и привязки к ключевой ставке ЦБ — важно! — на весь период кредита банк вряд ли что-то получит», — уверен эксперт. По его словам, спрос на такие продукты будет ограничен. Разве что некоторым заемщикам ну очень срочно нужно жилье и они не могут воспользоваться льготными программами. «Но даже в случае, когда это единственный доступный вариант, я бы все же повременил. Самое главное, повторюсь, это привязка к такому высокому проценту на весь срок кредита»,— подчеркивает Алексей Примак.
Начальник аналитического отдела инвесткомпании «Риком-Траст», кандидат экономических наук Олег Абелев, напротив, считает, что спрос на такие продукты может быть достаточно стабильным при высокой волатильности ключевой ставки, но подчеркивает, что действительно многое зависит от дельты к ставке. «Семь с половиной процентных пунктов — это большая маржа к ключевой ставке, которую банк закладывает как возможную гарантию заработка, если ставка начнет снижаться», — говорит Абелев. По его словам, рост спроса мог бы быть существенно выше на продукты с меньшей банковской маржей.
Напомним, в декабре 2019 года, до начала действия разбалансировавшей рынок льготной ипотеки, средневзвешенная ставка по ипотеке в крупнейших банках составляла 8,9% при «ключе» 6,25%, то есть маржа была около 2,7%.
Со снижением ставки тоже пока непонятно: его, возможно, придется ждать слишком долго. Некоторые аналитики полагают, что ставка пойдет вниз только во втором полугодии, другие же считают, что ЦБ ставку может повысить еще больше, или как минимум сохранить до конца года.
Если раньше правил выдачи «плавающих» ипотек не было, то теперь они есть.
Еще в 2021 году в обзоре «О регулировании рисков, связанных с возможным распространением плавающих процентных ставок в ипотечном кредитовании» ЦБ выразил озабоченность отсутствием регулирования в этой сфере. «В настоящее время российское законодательство разрешает банкам предлагать плавающие процентные ставки для граждан без ограничений. Это создает потенциал для мисселинга и прочих рыночных практик недобросовестного поведения в отношении клиентов. Отдельные банки могут предоставлять заемщикам более низкую плавающую ставку, не сообщая полной информации о рисках такого кредитования. Не все розничные заемщики будут способны в достаточной степени оценить риски по данному продукту даже при наличии полной информации о них в силу недостаточной финансовой грамотности», — предупреждали специалисты ЦБ. Они же отмечали, что на тот момент «плавающая» ипотека в общем объеме жилищных кредитов составляла менее 0,1%.
Обсуждения в итоге вылились в закрытие правовой лакуны. С сентября прошлого года начал действовать закон, в значительной степени усложняющий выдачу «плавающих» кредитов, в том числе ипотечных. После вступления закона в силу минимальный объем таких кредитов вырос — теперь выдавать под плавающий процент можно не менее 15 млн рублей; появились ограничения по сроку кредита. Законодательство затронуло и проценты. Отдельно оговаривается максимально возможный размер ставки. Увеличиваться она может, но не более чем на треть от первоначальной величины и в то же время не более чем на 4 п. п. , что значительно снижает риски для заемщика.
«Ипотека с плавающей ставкой может обрести реальный спрос при снижении ключевой ставки до 15 процентов. В таком случае ставка по рыночной ипотеке будет чуть более 20 процентов», — прикидывает главный аналитик Ингосстрах-банка Петр Арронет. По его словам, для развития этого продукта в России банки интегрируют в договор возможность рефинансирования ипотеки под фиксированную ставку. «Данная опция для заемщика будет актуальной в случае наступления нового цикла повышения ключевой ставки», — уверен главный аналитик Ингосстрах-банка.
Впрочем, практика показывает, что вовремя рефинансироваться успевают далеко не все — своего рода аналогом ипотеки под плавающую ставку можно считать валютную ипотеку, которая была популярна в середине 2000-х. Вплоть до 2014 года заемщики не испытывали особых неудобств и не спешили рефинансировать свои долларовые долги в рублевые, пока резкий скачок доллара не увеличил их ипотечные платежи вдвое.
«Скорее всего, плавающие ставки при ипотечном кредитовании — это возможность для регулятора пересмотреть потенциальные категории заемщиков, которые могут по таким условиям брать кредиты. Далеко не все заемщики осознают все риски, которые могут быть сопряжены с такого рода плавающей ставкой», — говорит Олег Абелев. Он уверен, что регулятор еще даст свои комментарии в части «плавающей» ипотеки.
Если ключевую ставку еще повысят или просто будут до упора держать на сегодняшнем уровне, банки могут столкнуться с увеличением просрочки по дорогим кредитам
Как неоднократно показывала практика, Банк России умеет удивлять, иногда весьма неприятно. В негативном сценарии, если ключевую ставку еще повысят или просто будут до упора держать на сегодняшнем уровне, банки могут столкнуться с увеличением просрочки по дорогим кредитам.
«Для снижения рисков банки могут увеличить требования по первоначальному взносу до 30‒50 процентов для снижения риска дефолта, а также выпускать облигации с плавающим купоном, чтобы соотнести процентные доходы с расходами», — предполагает партнер аудиторско-консалтинговой группы «Юникон» Денис Тарадов.
Как может в перспективе выглядеть будущее плавающей ипотеки, можно посмотреть на примере других стран. Там это уже давно устоявшаяся практика.
Мировой опыт от нашего заметно отличается большей распространенностью плавающих ипотечных ставок. При этом какого-то общего тренда не наблюдается.
Аналитики ЕЦБ в 2019 году провели исследование по 103 банкам из 73 банковских групп в 12 странах зоны ЕС и обнаружили, что соотношение фиксированной и переменной ставок по ипотечным кредитам может быть очень разным и сильно меняется от страны к стране. Так, в Бельгии, Франции, Германии и Нидерландах превалирует ипотечное кредитование по фиксированным ставкам, в то время как в Австрии, Греции, Португалии, Италии и Испании больше ипотек с плавающей ставкой. Это объясняется различными финансовыми условиями в разных странах ЕС. По сути, это наследие времен до формирования Евросоюза, когда у каждой страны была своя монетарная политика, уровень благосостояния граждан, толерантность к риску и т. д.
Ситуация в США от европейской заметно отличается: там, судя по данным, старый и болезненный урок все же выучили. В феврале прошлого года Университет Сент-Луиса опубликовал у себя на сайте обзор, согласно которому 92% кредитов американских домохозяйств — это ипотека с фиксированными ставками. К «плавающей» ипотеке тяготеют в основном более молодые и обеспеченные домохозяйства. Отдельно стоит отметить, что плавающая ипотека в США чаще всего имеет период пять-семь лет, когда ставка зафиксирована, и может меняться (с рядом ограничений) только по его истечении. Никто не хочет новых проблем.
Напомним старую историю: в США до определенного момента ипотечные кредиты с высоким риском были ограничены по объему, однако к 2006 году их доля выросла менее чем с 10% более чем до 20%. Параллельно росло соотношение кредитов с плавающей ставкой к кредитам с фиксированной, вплоть до 90% плавающих. Именно это стало одной из причин, запустивших процесс ипотечного кризиса в 2007 году, плавно переросшего в мировой. Домохозяйства не могли выполнить свои обязательства по выросшей ставке, возможности рефинансироваться банки не давали, и вкупе с прочими факторами немалая часть американской экономики сложилась, как карточный домик, заодно вызвав вторичные эффекты в других странах.