Есть-то он есть...
Создание государственного компенсационного фонда долевого строительства, предусмотрено летними поправками в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве». Они вступили в силу 1 января 2017 года (ст.23.2 ФЗ-304) и теперь, формально, права обманутых дольщиков будут экономически защищены. По этому закону, каждый застройщик должен перечислять в фонд 1% от стоимости заключенных с гражданами договоров долевого участия. 7 декабря правительство приняло постановление о фонде.
По информации, полученной «Экспертом» в пресс-службе Министерства строительства и ЖКХ РФ, «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» уже создан – на базе АИЖК и через наделение необходимыми полномочиями существовавшую под его эгидой НКО. Правами учредителя фонда наделено министерство.
Однако, как объяснили в пресс-службе Минстроя, технически фонд заработать не сможет, пока не будут приняты законодательные поправки, отменяющие обязательное страхование ответственности застройщиков (которое доказало свою неэффективность). Поэтому строительные компании пока не делают никаких отчислений в гарантийный фонд. Текст нового законопроекта сейчас дорабатывается и будет внесён в парламент в весеннюю сессию.
Процентная недостаточность
Планируется, что ресурсы фонда пойдут на выплаты дольщикам в случае неполучения квартир, или же на финансовую помощь застройщикам для завершения строительства проблемных новостроек. А вот хватит ли для этого размеров фонда – вопрос дискуссионный.
Летом 2016 года министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень оценивал необходимый объем компенсационного фонда долевого строительства, исходя из 30–35 млрд рублей взносов в год. При этом, с учетом общего объема рынка долевого строительства, сумма годовых отчислений компаний составит 15–20 млрд рублей. Конечно, он будет пополняться и на следующий год, но ведь предстоят и выплаты, так как ситуация с достройкой домов и была, и остается сложной.
Как объяснила руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова, если размер фонда будет на уровне 35 млрд рублей, то для московского рынка это не решит проблемы. При средней цене 200 тыс. рублей за кв. метр, это примерно 13 домов, что составляет около 4% от всех строящихся, но пока не введенных в эксплуатацию новостроек в пределах МКАД. Если же пересчитать на Московскую область, то там, при средней цене 80 тыс. рублей за кв. метр, «защитить» удастся 31 дом, что составляет 3% от всего строящегося в области жилья.
Если же размер отчислений повысить, например, втрое, то есть до 3% от суммы договоров, средства фонда тогда вырастут за год до 105 млрд рублей и «можно уже говорить о какой-то защите». Особенно для Москвы, где банкротства компаний, по причине довольно-таки приличного спроса на квартиры, случаются относительно реже.
В любом случае, повышения цен на жилье – даже при 3% отчислениях застройщиков в гарантийный фонд – Татьяна Калюжнова не ожидает. При том переизбытке предложения, которое сложилось сегодня на рынке, это, по ее мнению, невозможно.
На Россию надо больше 100 млрд
В Подмосковье очень интенсивное строительство доступного жилья началось в 2012-2014 гг., и сейчас там (особенно дальше, чем за 20-30 км от Москвы) скопилась масса недостроенного жилья. Компании переносят сроки ввода, стараясь не завершать строительство домов быстрее, чем продаются квартиры. А спрос на жилье катастрофически упал, потому что на этом расстоянии от Москвы он обеспечивался преимущественно местным населением, а не москвичами.
В Москве и в ближайшем Подмосковье банкротства застройщиков из-за отсутствия спроса происходят реже, поскольку платежеспособный спрос в целом выше. Однако и здесь много заявленных строек на той или иной стадии готовности, объясняет Татьяна Калюжнова. И если все они будут завершены и квартиры попадут на рынок, за этим может последовать сильное снижение цен и, соответственно, банкротства компаний. Но эксперт считает, что «застройщики проявят осторожность», и что катастрофы всё же не произойдёт.
Однако если число новых строительных проектов продолжит расти, то количество сделок на каждый проект будет уменьшаться, что будет приводить к банкротствам. А, значит, гарантийный фонд обязательно понадобится, и не в размере 100 млрд рублей, а, возможно, в существенно большем. Тем более, что он один на всех застройщиков и на всю Россию.
