Российские кредитные организации начали предлагать потребителям приобрести жилье в кредит без оплаты первоначального взноса. По оценке компании «Метриум Групп», на которую ссылаются «Известия», такое предложение действует для 73% квартир в новостройках массового сегмента. Это происходит из-за роста конкуренции в банковском секторе, а также потому что многие покупатели не готовы терять несколько лет, чтобы накопить на первоначальный взнос.
По данным исследования компании «Метриум Групп», такие предложения сейчас действуют в 34 новостройках массового сегмента. Это 14,3 тыс. лотов, или 73,1% от общего количества квартир в жилых комплексах комфорт- и экономкласса в старой Москве. Застройщики сейчас предлагают такие предложения от восьми банков — «Возрождение», СМП Банк, Металлинвестбанк, Промсвязьбанк, Локо-банк, Россельхозбанк, «Санкт-Петербург» и «Открытие». До 2014 года такие кредиты пользовались большой популярностью на рынке, однако после начала кризиса ипотеку без первоначального взноса несколько лет было невозможно получить.
Без первоначального взноса ставки начинаются от 12,95% годовых под проекты отдельных застройщиков. Минимальная ежемесячная выплата в Москве, по оценке аналитиков, сегодня составит 37,5 тыс. рублей в месяц. На эти деньги можно купить небольшую студию в строящемся доме. Для домов, которые в ближайшее время должны получить разрешение на ввод в эксплуатацию, ставки начинаются от 14%, а минимальный месячный платеж составит 53,4 тыс. рублей в месяц (за квартиру площадью 31,9 кв. м).
Возвращение банков к докризисным способам привлечения новых ипотечных заемщиков объясняется рядом факторов – в первую очередь это общее улучшение макроэкономической ситуации, постепенное возвращение на докризисные показатели по спросу на новостройки и вторичку, полагает генеральный директор МФК «Мани Фанни» Александр Шустов. Для сравнения — в 2014 году граждане брали кредиты на жилье в общем размере 1,76 трлн рублей, в пик кризиса 2015 года эта сумма снизилась до 1,1 трлн рублей, однако 2016 год показал, что тенденция низкого спроса перешла кризисную черту и рынок немного приблизился к докризисным показателям – напомним, что по данным Агентства ипотечного жилищного кредитования, объем ипотечных займов составил в 2016 году 1,475 трлн рублей.
За первые месяцы 2017 года спрос на ипотеку также продолжал рост – за первый квартал выдано 324 млрд рублей, основной рост отмечен в марте – половина выданных займов от общего объема первого квартала и 25%-й рост в сравнении с аналогичным показателем предыдущего года. Политика ЦБ способствовала оживлению спроса на ипотеку, которая, несмотря на очень умеренное снижение ставки рефинансирования, создала условия для банков для пересмотра ипотечных ставок. Традиционно в этом году первым пересмотрел ставку Сбербанк, - с первого июня ипотеку для приобретения новостройки здесь можно оформить под 10,70% годовых, по готовому жилью условия разные – с 10 до 11,25%. Следом за Сбербанком потянулись и другие лидеры рынка – ВТБ24, Московский кредитный банк, Возрождение и другие банки. В общей сложности банки предлагают различные варианты оформления ипотеки и в зависимости от заемщиков ставки в случае со Сбербанком могут быть еще ниже. Если это, например, молодая семья, или кредит оформлен с помощью электронной регистрации.
Разумеется, считает Александр Шустов, в условиях такого оживления банков по разного рода ипотечным предложениям, конкуренция на рынке в борьбе за клиента усилилась, и одним из действенных способов выиграть эту борьбу является создание для потенциального заемщика максимально широкого спектра продуктов. Учитывая, что за период кризисного 2015 года у большинства людей не осталось крупных сбережений, что вполне объясняется опасениями, связанными с дальнейшем обесцениванием национальной валюты, — предложение по ипотечному займу без первоначального взноса является хорошей альтернативой. В пользу положительного решения тут также играют такие аргументы, как потеря времени в случае накопления необходимой суммы, а также инфляционные риски, которые за эти два три года обесценят деньги, а выгодное предложение уже уйдет с рынка.
Между тем важно помнить, предупреждает эксперт, что банки выдают такие кредиты с повышенными ставками, и они зависят не только от уровня дохода и возможностей заемщика, но и от стадии готовности объекта. Так, если объект недвижимости на уровне котлована, то минимальная ставка у банков начинается от 12,95%, если это уже почти готовый дом, то от 14%. Это средние показатели ставок на квартиры-студии и однокомнатные квартиры с метражом от 31 кв м.
И все же, заключает Александр Шустов, мейнстримом предложение выше обозначенных банков это назвать все равно пока нельзя. Скорее это можно охарактеризовать как московское предложение по определенным видам новостроек эконом-сегмента. Отметим, что такие предложения есть только по объектам, которые сейчас реализуются в пределах старой Москвы. То есть застройщики и банки, которые имеют с ними ипотечные соглашения, выставили на рынок то же самое предложение, но под более привлекательным видом с целью еще раз оживить спрос.
Но вообще, продолжает тему генеральный директор ИК «Форум» Роман Паршин, банки предлагают такие условия по кредитам не от «хорошей жизни», а потому, что не могут потратить свои собственные кредитные лимиты и потому что у самих на балансе много инвестиционной недвижимости, цена на на которую падает. То есть нужно понимать, что банки являются не независимыми кредиторами, как можно подумать, а одними из самых активных участников рынка жилья, и очень заинтересованы в росте или хотя бы сохранении уровня цен.
Также нужно помнить, говорит эксперт, что ипотека без первоначального взноса привлекает заемщиков самого низкого качества и уровня платежной дисциплины: если они не смогли накопить на первоначальный взнос, то либо у них доходы невелики или нерегулярны, либо низкая финансовая грамотность и дисциплина, и чаще всего — и то, и другое, плюс «серые доходы». То есть банки, которые предлагают ипотеку без первоначального взноса, осознанно идут на риск, ухудшая качество своего кредитного портфеля, ожидая роста просрочки, а значит, резервов по этим кредитам, и надеясь — на рост цен на жилье. Банки, конечно, страхуют свои риски, в том числе и тем, что дают ипотеку только на жилье от «своих», проверенных застройщиков и тем, что ежемесячный платеж по таким займам в 1.5-2 раза выше, чем по обычным. Но если рынок недвижимости упадет еще на 10-15%, это не поможет.
Рост цен на недвижимость в ближайшие несколько лет под вопросом, уверен Роман Паршин. Основная часть сбережений была россиянами потрачена в период кризиса 2014 - 2015 гг, именно поэтому сейчас все объявления застройщиков пестрят скидками: всем нужны «живые» деньги, чтобы продолжать строительство, а их не хватает. В Москве масштабный проект Реновации, судя по всему, создаст еще одного игрока рынка, такого государственного мега-девелопера, который сможет диктовать остальным игрокам рынка условия за счет своего административного и финансового (300 млрд рублей в течение 3 лет) ресурсов.
Это снова создаст избыток предложения на рынке, и цены снова будут снижаться, продавцы в таких условиях склонны ждать и не продавать, а покупатели — ждать еще более низких цен и не покупать. По мнению аналитика, в результате особенно пострадают владельцы старого жилья, домов 40-х и 50-х годов постройки, которые постепенно станут совсем неликвидными, их будет сложно продать при наличии большого количества только что построенных современных домов.
– новый журнал для тех, кто развивает Россию.