Причины появления стрессовых активов
Говоря в общем, стрессовые активы в недвижимости - это объекты, первоначально имеющие высокую стоимость, но по различным причинам потерявшие в цене. Среди главных факторов «стресса» можно выделить проблемы с обслуживанием взятых кредитов, имущество банков, доставшееся им по дефолту, необходимость срочной продажи, неэффективное использование и непрофильный статус. Часто конкретная причина, приведшая к дисконтированию, сама является следствием глобальных макроэкономических тенденций. Внезапное и резкое изменение ситуации приводит к разным последствиям. Давление обстоятельств, действующие на актив, исходит из экономического давления, влияющего на всех игроков, но фокусирующегося на проблемных сегментах. Ярче всего это проявляется в кризис.
Стрессовые активы как плоды кризиса
Большое число стрессовых активов появляется в кризис. Резкое изменение политической ситуации и экономической конъюнктуры вносит оказывает серьезное влияние на планы первоначальных владельцев. До 2014 года многие застройщики собирались постепенно развивать свои проекты, обоснованно надеясь на длинное кредитное плечо, рассчитывая на поступления от продаж. Но падение курса рубля, проблемы у банков, для которых закрылась возможность перекредитовываться за счет длинных европейских денег привело к замораживанию и остановке многих перспективных строек, обещавших девелоперам солидные прибыли. Спрос уменьшился, и появились стрессовые активы.
Кризис скорректировал формат и цены. С уходом европейских инвесторов, ситуацию на рынке стали определять отечественные покупатели. Сделки с дорогими объектами, ценой выше $100 млн, стали большой редкостью. Наиболее привлекательными выглядят проекты, стоящие около $ 50 млн, которые имеют высокий потенциал для роста. Трудности в экономике привели к тому, что инвесторы, чьи интересы прежде были далеки от рынка недвижимости, стали изучать и искать самые привлекательные объекты. Мотивация проста - недвижимость остается востребованным и надежным инструментов сохранения финансов в условиях волатильности рынков и национальной валюты.
У объектов из элитного сегмента свои преимущества. Согласно мнению экспертов, их стоимость неизбежно восстанавливается после любых экономических потрясений. По отношению к российской ситуации это означает, что начавшееся восстановление и наметившийся рост экономики будут сопровождаться повышением потребительской активности. Международный аналитики называют Москву и крупнейшие российские города в числе мест, где цены на элитную недвижимость имеют потенциал для роста. В частности, для Москвы прогнозируется средний рост цен на элитные объект около 5 % в ближайшие годы.
Доверяй и проверяй
При выборе интересного объекта необходимо руководствоваться общими принципами оценки объектов для инвестиций.
Стрессовый актив стал таковым вследствие определенных причин. Их нужно максимально прояснить. После того, как вы познакомились с официальной версией причин, приведших к проблемам проекта и вызвавших такой дисконт, надо проверить их соответствие реальным фактам и обстоятельствам. Это можно назвать собственной реконструкций истории стрессового актива.
Есть и другие принципы, на которые надо обратить внимание. Кривая, отражающая зависимость доходности от степени риска, показывает, что максимальный доход от инвестиций достигается, когда неопределенность также близка к максимуму.
Другим руководящим принципом является самая острожная версия развития событий. Это означает, что, рассматривая факторы, влияющие на стоимость стрессового актива, мы выбираем самые неблагоприятные варианты. Буквально, стараемся понять, что будет при самом неудачном исходе, как мы не принимаем в расчет удачу или позитивные сценарии. Если при таком подходе становится понятно, что стрессовый актив принесет значительную прибыль, например, превышающие проценты по банковским вкладам, можно смело покупать, пока это не поняли другие инвесторы.
Третье правило также подойдет осторожным людям. Это рекомендация ориентироваться на быстрый доход, быть готовым реализовать новую собственность, как только появилась реальная возможность зафиксировать прибыль.
У стрессовых активов на элитном рынке недвижимости есть одна важная особенность – безопасность. Они не «токсичны», не связаны с какими-либо юридическими активами или обременениями, - но отражают стремление владельцев получить доход, отвечающий реальному положению дел на рынке. А поскольку их объекты имеют сложную историю продаж, чтобы привлечь покупателей, они готовы предложить и более выгодные цены.
Стрессовые активы на рынке недвижимости: безопасно и выгодно
На рынке недвижимости в данный момент сложилась уникальная ситуация. Многие владельцы домов и квартир постепенно приходят к пониманию, что единственным вариантов получить доход от собственности является продажа с большой скидкой. Упущенное время означает упущенные возможности и потерянные деньги. Чтобы изменить ситуацию, надо получить реальный доход от стрессового актива. Рассмотрим примеры объектов, где предлагается большой дисконт.
Квартира в Большом Казенном переулке
Квартира была выставлена на продажу в 2015 года - изначально по цене 70 000 000 рублей. Находится в доме, расположенном в районе Чистых прудов – и одна из самых престижных и привлекательных локаций столицы. Помещение представляет собой оригинальную мансарду, в которой выполнен авторский ремонт. У квартиры отличные видовые характеристики: окна выходя в три стороны. Ее можно назвать идеальным вариантом для проживания семьи.
Трудности с реализацией связаны с ошибочной ценовой политикой, основанной на докризисных реалиях. Слишком высокая стоимость отпугивала потенциальных клиентов. Сейчас ситуация изменилась: квартира предлагается по цене $830 тыс. или около 49 млн рублей. Актуальную цену можно назвать еще одним преимуществом – сейчас это одно из самых выгодных предложений в этой части Москвы. Желающим надо поспешить!
Квартира в жилом комплексе на улице Дмитрия Ульянова
Еще один пример докризисных цен – квартира в новом комплексе бизнес-класса на юго-западе Москвы. Просторные комнаты с отделкой и мебелью: две спальни, оригинальная гостиная и кабинет. Встроены «умный дом» и современная охранная система, центральное кондиционирование. Встроенный “умный дом” и современная охранная система, позволит вам управлять своим домом из любой точки мира.
Объект реализуется также с 2015 года. Собственнику не так просто было отказаться от докризисных цен и связанных с ними ожиданий. К тому же, к ним добавлялся качественный ремонт, также произведенный до кризиса. При изначальной стоимости в 115 млн рублей квартира не могла найти покупателя. Сейчас квартира стоит 62 млн рублей – почти в 2 раза дешевле. Лучшее предложение в соотношении цена/качество в данном жилом комплексе среди квартир с отделкой.
Квартира в ЖК «Шоколад» в Тетеринском переулке
Продается с конца 2014 года. Изначально ЖК «Шоколад» позиционировался как первый элитный комплекс в Таганском районе. Проект разработан известным архитектором Арменом Григоряном. Комплекс состоит из двух домов, объединенных стилобатом с витражным остеклением. В многих квартирах дровяные камины и панорамные окна, из которых открывается вид на исторический центр столицы, Кремль и Храм Христа Спасителя.
Проект мог стать одним из самых успешных в Москве – но вмешался кризис. В нашем случае, собственник приобрел квартиру еще на этапе строительства и обоснованно рассчитывал на большую прибыль после сдачи объекта. Он выставил ее по цене 120 млн рублей. Но с кризисом конъюнктура ухудшилась, часть проектов была приостановлена, спрос также снизился. Под давлением обстоятельств, собственник снизил цены до 71 млн рублей. Экономика восстанавливается, у Таганского района имеется хорошие перспективы, связанные с его благоустройством. Поэтому стрессовый актив в ЖК «Шоколад» превратился в востребованный объект
И, в заключение, еще один стрессовый актив – резиденция в престижном Мещанском районе. Объект представляет собой клубный дом, построенный и введенный в эксплуатацию. Помещения свободной планировки, без отделки. Есть подземный паркинг на 7 м/м.
История продажи дома началась в 2014 году, когда было завершено строительство. Как и в предыдущих случаях, собственники ориентировались на цены до кризисного уровня и выставили объект за $11 млн. Когда стало понятно, что прежние времена вернутся не скоро, они снизили стоимость до 360 млн рублей. Скидка составила почти 45% дисконта от первоначальной цены. На данной момент, это не просто лучшее, но единственное предложение по продаже нового особняка в Мещанском районе.
Время покупать
Рынок так устроен, что стрессовая ситуация для одних игроков всегда означает выгодные возможности для других. На рынке недвижимости к этому добавляется еще один плюс – безопасность и прозрачность ситуации. Кризис серьезно повлиял на собственников, не желавших учитывать изменившиеся реалии. В настоящее время многие из них осознали, что пришло время продавать. У покупателей есть отличные шансы этим воспользоваться. Время действовать! По вопросам связанным с приобретением и продажей недвижимости вы можете получить консультацию у наших специалистов по телефону +7 (495) 162-99-58 или на сайте www.kalinka-realty.ru
