Министр строительства и ЖКХ Михаил Мень заявил, что при всех сложностях ипотека является единственным серьезным механизмом, на базе которого можно улучшить свои жилищные условия в России. «Мы считаем принципиальным, чтобы эта процентная ставка (по ипотеке — «ЭкспертOnline») стала однозначным числом, то есть ниже 10%», — сказал также министр. По его данным: «Мы видим рост почти на 20% по объему ипотечных кредитов, которые берут сегодня люди».
В мае средняя ставка на первичном рынке составила 10,9%, на вторичном — 11,5%. Тенденция их снижения продолжилась летом 2017 года. Эти ставки, очень высокие по меркам развитых стран, для России являются самыми низкими за время существования у нас массовой ипотеки.
Ставки по ипотеке снижаются не только из-за снижения ставки ЦБ, но и по причине усиления конкуренции на данном сегменте рынка, констатирует директор Центра экономических исследований Университета "Синергия" Андрей Коптелов. Для многих банков ипотека стала одним из наиболее надежных финансовых продуктов, а оптимизация рассмотрения заявки с помощью online-технологий позволяет банку серьёзно снизить операционные затраты.
При этом Сбербанк, обладая серьёзным финансовым ресурсом, фактически определяет правила игры на рынке ипотеки, снижая ставки, что вынуждает остальные банки, снижать ставки вслед за ним.
В 2017 году в России возможно будет поставлен рекорд, и будет выдано более 1 млн ипотечных кредитов на общую сумму 1,8 трлн рублей, ожидает Андрей Коптелов. Рост на рынке ипотеки поддерживает рынок недвижимости, иначе бы мы увидели более серьёзное снижения цен. Еще один фактор поддержки рыка, по словам эксперта, — невысокие налоги на недвижимость, что позволяет владельцам замораживать свои объекты, дожидаясь лучших времен и снижая предложение. Это, по его мнению, защищает рынок недвижимости от серьёзного кризиса.
Учитывая продолжающееся снижение ставок по ипотечным кредитам, считает аналитик, можно рекомендовать повременить с получением ипотеки, дожидаясь более выгодного предложения, ведь на рынке нового жилья наблюдается серьёзное превышение предложения над спросом, что приводит к постепенному снижению цен на недвижимость.
Не только ипотека
По итогам первого полугодия и только в Москве количество заключенных договоров долевого участия выросло на 65% до 24 тыс., количество сделок купли-продажи жилья выросло на 30%, при этом было реализовано на 40% больше площадей (растет метраж приобретаемых квартир), отмечает генеральный директор компании «Мани Фанни» Александр Шустов.. То есть положительная динамика есть — население действительно увлеченно улучшает собственные жилищные условия.
В условиях снижения реальных располагаемых доходов объяснение этому одно, считает Александр Шустов: дело в переизбытке предложения со стороны застройщиков, а так ж в рекордно низких ставках по жилищным займам. В первом полугодии 2017 года только в Москве было заключено 22 тысячи ипотечных договоров, для сравнения, в 2016 году —18,5 тыс. В июле средневзвешенная ставка по жилищным кредитам упала до 9-летнего минимума и составила всего 11,32%. И это среднее значение, найти ставку ниже которого не составит особого труда, говорит он.
Следует однако отметить и другую сторону дела. В месяц в Москве в среднем фиксируется 10 тыс. переходов прав на жилую недвижимость. На этом фоне ипотечные сделки составляют менее половины. Таким образом, несмотря на позицию министерства строительства, ипотека не стала основным способом улучшения жилищных условий (хотя не каждая сделка с недвижимостью эквивалентна понятию «улучшение», для одной из сторон оно как правило происходит).
По итогам текущего года российский рынок должны пополнить 76 млн квадратных метров жилья против 80 млн кв. м в прошлом году, сказал также Александр Шустов. Значительная часть квартир стоит непроданной. В большинстве регионов (за исключением разве что Москвы и Петербурга) квартиры сейчас продаются по цене, максимально приближенной к себестоимости, потому что застройщики остаются закредитованными и им приходится реализовывать жилье на условиях покупателя.
