Рынок жилой столичной недвижимости продолжает пребывать в глубоком коллапсе, падение в который началось еще в 2014 г. как реакция на ухудшение общеэкономической ситуации страны в целом. Осень 2017 г. продемонстрировала очередное падение рублевого индекса (только за сентябрь он потерял около 1 %) и снижение средней цены метра. При этом текущая ценовая динамика позволяет проследить прямую зависимость падения цены от комфортабельности жилья. Наиболее активно теряют в цене дешевые и низкокачественные квартиры и сегмент элитной недвижимости.
На ноябрь 2017 г. относительную ценовую стойкость и даже небольшой плюс показали кирпичные типовые дома, что аналитики объясняют понижением ипотечной ставки и закономерным ростом спроса на дешевую жилплощадь. Исключение составляют лишь дома, претендующие на реновацию. После нескольких месяцев неадекватного роста, в ноябре они подешевели на 0,2 %. По данным портала Найдидом, квартиры в Москве подобного типа реально приобрести по цене до трех млн рублей. Что касается распределения жилья по районным локациям, то за минувший месяц чемпионами по ценам стали Северный округ, где квартиры подорожали на 1,7 %, и Южный, продемонстрировавший повышение на 1,4 %. Аутсайдерами оказались Центральный, Западный и Юго-Западный округа, потерявшие в стоимости 0,5 %, 0,8 % и 0,9 % соответственно.
Квартирный фонд предложений Москвы и ценообразование
Анализ данных, предоставленных информационной базой портала Найдидом, дает возможность увидеть, что:
- дешевле всего оценивается жилплощадь, находящаяся за пределами МКАДА — стоимость 1 м2 в среднем составляет 122,8 тыс. руб.;
- квартиры в Южном и Юго-Восточном округах стоят 132-136 тыс. руб./м2;
- в Северо-Восточном и Восточном округах жилье предлагается приобрести за 145-146 тыс. руб./м2;
- жилплощадь в массивах Северо-Западного и Северного округов в среднем оценивается в диапазоне 161-168 тыс. руб./м2;
- квартиры на территории Юго-Западного и Западного округов продаются за 183-200 тыс. руб./м2;
- в Центральном округе средняя цена квартир равна 304-305 тыс. руб./м2.
Исходя из количества комнат, рейтинг предложений квартир в Москве выглядит следующим образом:
- однокомнатные — занимают в общем объеме предложений 29,7 %, средняя цена 7,4 млн./руб.;
- двухкомнатные— 29,2 %, стоят в среднем 10,7 млн. руб.;
- трехкомнатные – 26,2 %, оцениваются в районе 16,6 млн. руб.;
- многокомнатные – 8,0 %, средняя цена продажи 64 млн. руб.
В сегменте дешевого жилья стоимостью до 3 млн. руб. представлено 0,5 % всего фонда предложений, а жилье элитного класса охватывает 0,98 %.
Самое недорогое жилье предлагается в:
- старых панельных пятиэтажных домах и других квартирах с маленькой кухней — в среднем 135,7 тыс.рублей/м2;
- типовых панельных домах 9-14-ти этажей — 140,3 тыс.рублей/м2;
- сооружениях блочного типа — 143,9 тыс.рублей/м2;
- 16-тиэтажных панельных постройках с увеличенной площадью — 155,6 тыс.рублей/м2;
- пятиэтажных жилых зданиях из кирпича — 156,3 тыс.рублей/м2.
Дороже стоит квадратный метр в домах монолитного типа (182,7 тысяч рублей), в высотных типовых сооружениях из кирпича (189,5 тысяч рублей) и в современных монолитно-кирпичных строениях с увеличенной площадью (202,2 тысяч рублей).
Экспертная оценка
В годовой перспективе аналитики прогнозируют продолжение тренда на рецессию с явным доминированием предложения над спросом. Отмечается, что плюсовые колебания рублевых цен в пределах 5-7 % возможны лишь как инфляционное веяние, в то время как реальная стоимость квартир продолжит снижаться как минимум до 2020 гг., теряя до 7 % стоимости квадрата ежегодно.
Специалисты аналитического ресурса irn.ru уверены, что даже исторический минимум ипотеки, составившей в октябре в среднем 10,14 %, не способен переломить кризисные течения столичного рынка жилой недвижимости. Несмотря на то, что кредиты стали более доступными, доходы потенциальных потребителей жилья не увеличились. Реального роста доходов граждан в ближайшее время не предвидится, поэтому при нынешнем уровне цен резкого роста спроса на квартиры ожидать не приходится даже при нулевой ставке. Неизбежное снижение спроса негативно отразится как на рынке вторичного жилья, так и на темпах нового строительства.
