По данным аналитического центра IRN.RU, в ноябре валютный индекс стоимости жилья в Москве потерял 0,9% на фоне укрепления доллара. В рублях квартиры подорожали в среднем на 0,3%. То есть фактически движение цен на столичном рынке недвижимости было разнонаправленным, при том, что спрос на жилье формируется главным образом благодаря ипотеке.
Как говорится в Обзоре рынка недвижимости по итогам ноября 2017 года, опубликованном компанией, доходы покупателей недвижимости падают или, по крайней мере, не растут. Поэтому растет доля покупок жилья по ипотеке. Ничего страшного в этом нет – во многих странах с привлечением кредитов совершается 80-90% сделок с жильем. Нам еще очень далеко до таких показателей. Проблема в том, полагают аналитики, что снижение ставок значимо для людей, у которых, в принципе, уже есть деньги на первоначальный взнос и которые лишь ждут более выгодных условий получения кредита. При этом «за бортом» остаются большинство граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, - просто потому, что при нынешнем уровне цен на жилье квартира им не по карману - даже в кредит, даже при нулевой или близкой к нулевой ставке.
А значит, переломить негативный ценовой тренд на рынке недвижимости ипотека не сможет. Тем более, что Центробанк планирует ужесточить требования к ипотечным кредитам с первоначальным взносом менее 20%. На фоне политического вектора, направленного на увеличение доступности ипотечного кредитования, подобный шаг может означать только одно – Центробанк ожидает падения стоимости жилья.
Что касается ноябрьских показателей, то самым высоким спросом пользуется «панель» - старая и современная, впрочем, сталинки и типовые кирпичные дома также выглядели лучше рынка. Как считают в IRN.RU, скорее всего, небольшое увеличение цен на типовое жилье спровоцировало снижение ипотечных ставок на вторичном рынке в предыдущие месяцы – доступные кредиты простимулировали спрос, что привело к вымыванию наиболее дешевых вариантов из предложения.
Тем временем в дорогом сегменте, где ипотека куда менее распространена цены падают четвертый месяц подряд – опять же в связи с изменением структуры предложения, но в противоположном ключе: собственники переоцененных квартир, устав ждать покупателей, снимают квартиры с продажи.
По итогам года для рынка столичной недвижимости можно отметить как минусы, так и плюсы, отмечает управляющий партнер экспертной группы VETA Илья Жарский. Со знаком плюс можно расценивать такие процессы как снижение ставок по ипотеке, разгон вторичного рынка в связи с реновацией, сдача объектов, которые были заморожены в тяжелые годы после санкций. Со знаком минус – удорожание квартир в связи с укреплением доллара, относительное затоваривание рынка в связи с возникновением новых площадей под застройку, куда клиент идет с целью получить более удобное в вопросе транспортной доступности жилье.
Также сюда относится то, что по итогам октября активность девелоперов по вводу жилья в эксплуатацию в границах старой Москвы была самой низкой по отношению к остальным месяцам, при этом в «новой Москве» также идет спад ввода нового жилья – если в 2016 году было реализовано 2 млн кв м, то по итогам 2017 года ожидается лишь 1,5 млн кв м. Также негативно сказывается на рынке дорогого жилья небольшой застой со стороны спроса. Все же сейчас наиболее динамично развивается рынок типового более дешевого жилья.
В целом, указывает Илья Жарский, рынок смог акклиматизироваться под современные условия экономики и способствовал получению застройщиками желанной прибыли. Конечно не везде все хорошо. Так, в некоторых регионах Подмосковья еще не до конца сданы объекты по долевому строительству в связи с банкротствами застройщиков, но в связи с ужесточением законодательства и активной позицией самих дольщиков их проблема не стоит на месте. На текущий момент можно наблюдать как возобновляется достройка таких проблемных долгостроев как жилой дом в Южном Домодедово, который еще начинал строить обанкротившийся ГК «СУ-155», в минувшем месяце дольщики также получили извещение о завершении объекта «Внуково Парка», где строительство начиналось еще в 2008 году.
В целом, констатирует эксперт, даже несмотря на антирекламу долевого строительства и грядущее ужесточение законодательства с 1 июля 2018 года, аппетит к долевым договорам у населения все же растет, так с начала 2017 года росреестр по Москве зарегистрировал в 1,77 раз ДДУ больше, чем в такой же период в 2016 году, речь идет о 41 921 тыс договор против 26 918, для сравнения за 10 месяцев 2015 года всего в Москве было заключено лишь 17 175 тыс ДДУ.
Что же касается вопроса о влиянии новых поправок в закон о ДДУ на рынок жилой недвижимости, то, говорит Илья Жарский, согласно новым правилам, застройщики должны иметь внушительный уставной капитал, так на счетах такого игрока должно быть не менее 10% от сметной стоимости возводимого объекта, что является суммой в размере не менее 40 млн рублей. Более того, согласно новым правилам по защите прав дольщиков, застройщики должны отчислять порядка 1,2% от суммы с заключенного договора в Федеральный компенсационный фонд защиты прав участников долевого строительства.
Соответственно, полагает эксперт, такие меры спровоцируют уход с рынка средних и мелких застройщиков, банкротства тоже исключать не стоит. Для крупных участников рынка это вряд ли как-то поменяет картину происходящего и в какой-то степени расчистит пути для более простого получения клиента. Учитывая новые требования, на цене квартир все эти меры отразятся достаточно быстро – все издержки будут включены в стоимость квадратного метра. Скорее всего, подорожание рынок ощутит в полной мере в конце 2018-го, начале 2019 года.
Вообще же прогнозы по рынку жилищного строительства зависят от степени жесткости решений правительства в отношении ужесточения правил финансирования строительных проектов, полагает директор стратегических проектов CAF Group Валентин Острвский. Полный запрет на долевое строительство существенно повышает риски роста стоимости квадратного метра в эконом- и бизнес-сегменте на 20-25% в перспективе 18 месяцев с момента запрета. Это будет следствием подорожания финансирования строительных проектов.
Введение проектного финансирования под контролем банковского сообщества с возможностью привлекать финансирование от граждан в виде строительных депозитов является более мягкой мерой, но тоже повысит риски роста стоимости жилья на 10-15%, полагает эксперт. Активный же рост спроса на приобретения жилья не ожидается, так как отсутствует фундаментальные факторы роста покупательской способности населения, что изменит увеличит количества потенциальных покупателей. Это, возможно, станет сдерживающим фактором в динамике роста цен.
