Валютная ипотека ушла в прошлое
Ипотечный портфель банков в рублях и иностранной валюте на 1 декабря 2017 года превысил 5 трлн рублей, его прирост с начала 2017 года составил 13%. Только за январь–ноябрь прошлого года банки предоставили гражданам более 935 тысяч ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) на сумму свыше 1,7 трлн рублей, говорится в сообщении Банка России. При этом объем выдачи рублевых ипотечных кредитов в январе-ноябре в РФ вырос на 34% в годовом сопоставлении.Банки профинансировали более 122 тысяч сделок по покупке жилья на сумму 232,6 млрд рублей, что существенно превысило аналогичные показатели ноября 2016 года – на 56% (по числу сделок) и 70% (по суммарному объему) соответственно. Средневзвешенная ставка по рублевым ИЖК снизилась по итогам ноября на 15 б.п. и достигла исторического минимума в 9,80% против октябрьского значения 9,95%.
Тем временем ипотечные кредиты в валюте продолжили терять привлекательность у населения. В ноябре банки не выдали ни одного валютного кредита на покупку жилья. Всего за 11 месяцев 2017 года в иностранной валюте было выдано 10 кредитов против 29 кредитов за соответствующий период 2016 года. Объем выданных средств сократился с 0,8 до 0,5 млрд в рублевом эквиваленте, составив 0,03% от общего объема ИЖК.
В целом улучшилось и качество обслуживания ипотечных жилищных кредитов: доля просроченной задолженности снизилась по состоянию на 1 декабря 2017 года до 1,4% против 1,7% годом ранее.
На плечах застройщиков
На протяжении последних лет стоимость жилья снижалась на фоне смягчения денежно-кредитной политики со стороны ЦБ РФ, отмечает эксперт компании «Международный финансовый центр» Роман Блинов. По его мнению, сейчас действительно есть основание приобретать жильё в ипотеку, основываясь на экономических параметрах заключаемых сделок в сравнении с прошлыми периодами.Наряду со стремительным снижением ставок, важным фактором стал достаточно вялый рост стоимости квадратного метра, отмечает Александр Шустов, генеральный директор компании «Мани Фанни». Основными бенефициарами роста ипотечного рынка являются банки, застройщики на этом празднике жизни оказались лишними, говорит он. К концу 2017 года число застройщиков, находящихся на различных стадиях банкротства, выросло до 260, при этом объем недостроенного ими жилья составил к концу ноября более 6,8 млн квадратных метров. Низкие цены на недвижимость при избытке предложения и росте расходов застройщиков не позволяют им избавиться от ранее сформированного долгового бремени, а, напротив, приводят к формированию новых долгов.
Что касется стоимости обслуживания займов, то, по данным Александра Шустова, средневзвешенная ставка по ипотеке в крупнейших российских банках опустилась до 9,5%, а в отдельных кредитных организациях достигала и 8,5%. Это стало возможно исключительно благодаря действиям ЦБ, который в прошлом году регулярно снижал ставку рефинансирования. А снижения объемов ввода жилья, вопреки прогнозам, в прошлом году также не случилось, вместо этого на рынке сохранился избыток предложения.
Такое сочетание благоприятных факторов дало очевидный результат. Однако Александр Шустов обратил внимание и на обратную сторону. За 11 месяцев объем просрочки вырос на 14,2% до 52,3 млрд рублей. И хотя это лишь чуть более одного процента всего объема ипотечных кредитов, по его данным, в ЦБ уже идет активный поиск «панацеи» от ипотечного кризиса. В качестве наиболее эффективных мер, судя по всему, рассматриваются повышение коэффициента риска для жилищных кредитов с первым взносом менее 20%, что приведет к тому, что банки станут ужесточать требования к заемщикам. Другая рассматриваемая мера — снижение требований к резервам при рефинансировании ипотеки.
Ставки не опустятся существенно ниже 8%, а вот объемы ввода жилья, медленно, но верно пойдут на спад, полагает Александр Шустов, в силу того, что сейчас на законодательном уровне повышаются требования к капитализации застройщиков в зависимости от объемов строительства. Он ожидает в результате новых банкротств, а как итог - роста стоимость квадратного метра.
Покупателям, судя по всему, сильно откладывать покупку жилья в ипотеку смысла нет. Или же — ждать, когда надуется и лопнет наш «ипотечный пузырь», чего не исключают аналитики? Во всяком случае, понятно, за какими тенденциями можно следить.
