Согласно итогам майского обзора Национального агентства финансовых исследований (НАФИ), каждый четвертый россиянин планирует в ближайшее время улучшить свои жилищные условия. Как говорится в сообщении организации, более половины опрошенных хотели бы купить или построить жилье, а каждый третий планирует ремонт или перепланировку имеющегося жилья.
Так, о планах улучшения жилищных условий в ближайшие три года сообщает каждый четвертый опрошенный (28%, рост на 7 п.п. по сравнению с показателями 2017 года). Чаще об этом задумываются жители Москвы и Санкт-Петербурга (40%), реже – жители крупных городов с населением от 500 до 949 тыс. человек (17%).
Большая часть тех, кто собирается улучшить свои жилищные условия, хотели бы купить жилье (43%). Каждый третий (36%) планирует сделать ремонт или перепланировку имеющегося жилья, а каждый пятый хотел бы построить новое жилье (17%).
Квартира в многоквартирном доме – наиболее популярный вариант (59%), который рассматривают россияне, планирующие купить жилье. На втором месте – коттедж в коттеджном поселке (26%). Менее востребованы доли в коммунальной квартире (6%), частные дома (3%) и таунхаусы (3%).
При этом россияне стали чаще рассчитывать на собственные средства и реже – на ипотечные кредиты. В частности, доля россиян, которые планируют улучшать жилищные условия за счет собственных средств, выросла (61%, рост на 6 п.п. по сравнению с прошлым годом). Ипотечный кредит стали рассматривать реже (23%, сокращение на 6 п.п.), заем у родственников или друзей – чаще (17%, рост на 7 п.п.).
Как отметила менеджер исследовательских проектов в сфере строительства и недвижимости НАФИ Алия Хакимова, сложившаяся ситуация стала возможной благодаря тому, что на рынке произошел ряд положительных изменений: с начала 2018 года стала доступна льготная ипотека для семей с двумя и тремя детьми, ужесточились требования для девелоперов, с конца 2017 года начал работать Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства, продолжает работать программа помощи ипотечным заемщикам. По прогнозам аналитического центра НАФИ, рост таких домохозяйств до конца года сохранится и распространится на другие крупные города России.
Все больше россиян хотят улучшить свои жилищные условия, так как сейчас на рынке недвижимости для этого созданы все предпосылки: ставки по ипотеке снижаются, на рынок выводится все большее количество проектов, растёт конкуренция между застройщиками, а следовательно, улучшатся качество проектов, отмечает директор по развитию ГК «Гранель» Андрей Цвет. К тому же, на рынок выводится большой объем квартир с отделкой по приемлемой цене, что отвечает требованиям покупателей.
При этом эксперт уверен, что цены на квартиры будут только расти, поэтому ждать лучших условий для покупки не стоит.
Переход на проектное финансирование - самая серьезная реформа жилищного строительства за всю современную историю России, она в первую очередь призвана повысить прозрачность рынка и очистить его от недобросовестных застройщиков, отмечает сопредседатель «Деловой России» Андрей Назаров. Но здесь есть и обратная сторона – новые правила могут закрыть рынок для 30% действующих игроков, усилив при этом монополизацию рынка. К тому же за гарантии банка, который теперь становится посредником между девелопером и покупателем придется платить и бизнесу, и населению. Причем пока сложно сказать, сколько.
Рост цен, по мнению эксперта, может составить от 10 до 20% и даже больше, поскольку маржа застройщиков не позволит предоставить их за счёт своего дохода. Готово ли население платить за такие гарантии? Да, полагает Андрей Назаров, особенно учитывая, что с каждым годом число россиян, желающих улучшить свои жилищные условия, становится все больше. Однако они смогут сделать только, если новая квартира будет им по карману и чтобы не допустить глобального удорожания сегодня необходимо компенсировать повышение цен за счет снижения стоимости ипотечных кредитов и предоставить застройщикам более благоприятные условия ведения бизнеса.
При этом, как отмечает управляющий партнер экспертной группы Veta Илья Жарский, только в Москве, на самом быстрорастущем рынке недвижимости в России, в текущем году девелоперы уже ввели и готовятся ввести в эксплуатацию 65 многоквартирных жилых комплекса, что на 15% больше прошлогоднего показателя. При этом более 120 таких комплексов либо уже находится на ранних стадиях возведения или готовится перейти от проектировки к строительству, что по факту гарантирует сохранение высоких заданных темпов как минимум в перспективе до 2020 года.
По итогам текущего года в федеральном масштабе в эксплуатацию введут жилья на 80 млн квадратных метров. При этом в прошлом году рынок пополнился предложением объемом 79,2 млн квадратов, то есть всего на 1,2% меньше уровня 2016 года, когда в эксплуатацию девелоперы сдали жилья на 80,2 млн квадратов. Ситуация, которая на протяжении последних трех лет складывается в большинстве регионов, по факту близка к профициту предложения, поскольку значительные объемы просто не обеспечены платежеспособным спросом. То, что в июне второй месяц подряд падают объемы ввода жилья (минус 16,9% к июню 2017 года), никоим образом этой ситуации не меняет, считает аналитик, поскольку в январе-апреле темпы были значительно выше прошлогодних и за первое полугодие девелоперы успели предложить рынку аж 29 млн квадратных метров, что на а 3,8% прошлогодних показателей.
При этом Жарский отмечает тот факт, что темпы роста продаж жилья на рынке новостроек, несмотря на рост намерений россиян улучшить собственные жилищные условия, носит догоняющий характер. Причина вполне очевидна - несмотря на то, что цены на новое жилье растут крайне медленно (их сдерживает в первую очередь пресловутый избыток предложения), реальные располагаемые доходы населения снижаются пятый год подряд, а рост долговой нагрузки при этом растет. Да, сейчас ставки по ипотечным займам находятся на рекордно низких отметках, в госбанках, лидирующих в этом сегменте, ипотеку можно оформить по 7-6,7% годовых, однако как минимум в трети субъектах РФ уровень долговой нагрузки населения таков, что на обслуживание ранее сформированного долгового бремени у домохозяйств уходит до 60% ежемесячного дохода.
Возникает вопрос, почему, в условиях ограниченного роста спроса и избытка предложения девелоперы упорно не снижают своей активности. А иного выбора у них просто нет, считает Илья Жарский. Колоссальное долговое бремя застройщиков, вступление в силу поправок к ФЗ-214, низкие цены на жилье вынуждают их строить больше просто, чтобы покрывать текущие расходы. К сожалению, выдерживать высокие темпы удается далеко не всем. Только к началу текущего года количество находящихся на разных стадиях банкротства застройщиков превысило 300 организаций и это число постоянно растет.
