По данным аналитического центра ЦИАН, средняя заявленная стоимость жилья на вторичном рынке в России в январе увеличилась на 8,5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В целом для вторичного рынка недвижимости новый год начался с увеличения цен на 1% по сравнению с декабрем 2018 года. Как пишет «КоммерсантЪ» со ссылкой на слова руководителя компании Алексея Попова, на вторичный рынок недвижимости уже начало оказывать влияние повышение ипотечных ставок.
При этом, согласно прогнозу аналитиков «Инкома», в этом году активность покупателей вновь снизится до уровня 2017 года.
Директор департамента вторичного рынка компании Сергей Шлома называет основной причиной спада рост ставок по ипотеке. Если в ноябре прошлого года доля сделок на вторичном рынке с привлечением заемных средств составляла 42,4%, то уже сейчас этот показатель сократился до 39,2%.
Между тем, по данным портала «Мир квартир», за прошедший год средняя стоимость квадратного метра в России выросла на 6,4% (до 57,3 тыс. руб.), а средняя цена продажи квартиры увеличилась на 8,7% (до 3,28 млн руб.). Это выше динамики 2017 года, когда квадратный метр в среднем по стране подорожал на 3%. В Москве, по подсчетам «Инкома», за год средняя стоимость жилья на вторичном рынке выросла на 14,1% (до 203,2 тыс. руб. за 1 кв. м).
Повышение стоимости вторичного жилья вызвано прошлогодней активностью покупателей и увеличением ипотечных ставок, соглашается Денис Фролов, руководитель коммерческой практики компании BMS Law Firm. Причем продавцы вторичной недвижимости находятся в иных условиях, чем застройщики, и не склонны снижать цены из-за конкуренции.
Тем не менее, полагает эксперт, такое повышение стоимости приведет к понижению спроса в 2019 году, поэтому возможен «откат» к прежним значениям. Роль сыграет и конкуренция со стороны рынка первичного жилья – многие предпочтут приобретать более дешевое жилье в новостройках. Цены на первичное жилье, добавляет Денис Фролов, также могут повыситься в связи c изменениями в законодательство о долевом строительстве, хотя пока они на прежнем уровне – застройщики могут себе позволить более гибкое ценообразование, поэтому спрос немного сместится на новостройки.
И все же повышение цен на вторичное жилье временное, уверен управляющий партнер экспертной группы Veta Илья Жарский. По его словам, оно обусловлено в основном поведением продавцов, которые выставляют квартиры на рынок по завышенным ценам, видят, что они не продаются, убирают с рынка, ждут укрепления рубля, чтобы выставить снова по той же цене и попытаться после продажи выгодней конвертировать полученные деньги в доллары. Импульс ценам добавляют банки, повышающие ставки по ипотеке как на вторичное жилье, так и на первичное, стараясь привлечь последних остающихся качественных заемщиков.
Отмена договоров ДДУ, переход к эскроу-счетам — все это тоже создает на рынке жилой недвижимости некий ажиотаж, но больше со стороны продавцов, потому что со стороны покупателей все выглядит иначе. Средний покупатель видит, что вводятся в эксплуатацию большие объемы новостроек, которые по качеству часто превосходят панельные дома со вторичного рынка, и не понимает, зачем покупать более дорогое и в среднем менее качественное вторичное жилье, если только не рассматривать вопрос о надежности сделки.
Экономистам понятно, что на фоне падения реальных доходов в течение четырех лет на 11%, появление нового платежеспособного спроса невозможно. Невозможно оно и на фоне ужесточения денежно-кредитной политики, когда растет ключевая ставка, а за ней — общий уровень ставок в экономике, в том числе и по ипотеке. «Статистическая» инфляция вроде бы низкая, около 4%, но реальная, наблюдаемая инфляция доходит до 10%, ее подстегивает, в том числе, рост НДС на 2 процентных пункта, поэтому рост ставок в экономике не остановить.
При этом, добавляет Илья Жарский, рынок жилья не настолько прозрачен, чтобы мы могли видеть и анализировать реальную цену каждой сделки: мы видим в основном индикативные цены, которые выставляют продавцы, а в процессе сделки покупатели могут ее снижать, и разумные покупатели в текущих экономических реалиях торгуются ожесточенно.
По мнению эксперта, платя наличными, можно рассчитывать на скидку до 20% от стоимости жилья. Когда все агентства недвижимости говорят о скором росте цен — самое время продавать, потому что пузырь рынка недвижимости лопнул в 2014 году и для того, чтобы он мог снова начать надуваться, экономика нуждается в реформах. С ростом ВВП на 1.5-1.8% в год цены на жилье обречены на колебания вверх и вниз на 5-10%, с опорой на курс рубля к доллару.
