Форум «Национальные проекты – этап “реализация”» состоялся 4–6 апреля 2019 года в Московской области. По его итогам Дмитрий Медведев подписал перечень поручений, говорится на сайте правительства РФ. В число 36 поручений по итогам форума вошли меры по увеличению спроса на строящееся жилье, которые должен разработать Минстрой и ряд ответственных лиц и ведомств.
Так, до 31 мая 2019 года Минстрой должен проработать и представить в правительство предложения по изменению законодательства в части увеличения с года до двух лет срока, на который РФ в целях жилищного строительства передаёт органам госвласти субъектов РФ осуществление полномочий по управлению и распоряжению земельными участками, находящимися в федеральной собственности. Данное поручение должно быть выполнено совместно с президентом Татарстана Рустамом Миннихановым, руководителем рабочей группы Государственного совета по направлению «Строительство, жилищно-коммунальное хозяйство, городская среда».
Вторым важным поручением стала проработка предложений по дополнительным мерам стимулирования спроса на строящееся жильё, в том числе за счёт мероприятий по снижению ставки ипотечных кредитов, включая субсидирование. Данное поручение должно быть выполнено совместно с Минфином, компанией «ДОМ.РФ» и президентом Республики Татарстан до 27 мая 2019 года, после чего предложения должны быть также представлены в правительство.
Нацпроект "Жилье и городская среда" рассчитан на период 2019-2024 годов. Предполагается, что на него будет потрачено более 1 трлн рублей. Согласно планам правительства, благодаря этим расходам рост объема жилищного строительства в РФ должен вырасти до 120 млн кв. м в 2024 году, причем в этом году ставка по ипотеке должна стать ниже 8%.
Поставленная задача для профильных министерств является достаточно сложной, перечисленные меры не смогут в полную силу обеспечить прирост стабильного спроса на новостройки, полагает партнер компании «Вальтер Констракшн» Вадим Тедеев. Во всяком случае если смотреть статистику за прошлый год, то объем ввода новостроек в РФ перешел в стадию падения, так объем ввода нового жилья упал на 4,9% и составил 75,3 млн кв м. При этом основные драйверы на которые возлагают надежды в правительстве действительно поддерживали рынок на плаву – то есть доступная ипотека и стоимость квадратного метра в новостройке, а также меры по поддержке молодых семей – это, конечно, эффективно.
Другой вопрос, говорит аналитик: смогут ли они в текущем году развернуть объемы ввода нового жилья от еще большего снижения? Это очень спорный момент, поскольку с середины года строители должны будут переходить на новый формат и работать уже с эскроу-счетами, привлекать деньги дольщиков в стройку будет нельзя, если собственных инвестиций на стройку нет – спасет кредит в банке-партнере, на что тоже уже не сможет пойти далеко не каждый участник рынка. Как результат – уход с рынка большого числа застройщиков, консолидация сильных игроков, и как наиболее вероятный сценарий – пока рынок не перестроится на новые рельсы, ждать скачка роста ввода нового жилья в строй не придется.
Как считает Вадим Тедеев, рынку нужна адаптация к новым условиям. Меры господдержки могут работать лишь адресно и в зависимости от уровня заинтересованности властей конкретных регионов. Объективно сдерживать стоимость квадратного метра при всем желании у властей возможности не будет поскольку на это влияет очень много факторов – пресловутый НДС, то есть рост цен на все стройматериалы и услуги подрядных работ, отсутствие повышения доходов россиян также будет играть свою роль, так как откладывать на первый взнос для кредита будет сложнее.
Открытым вопрос остается и с ипотекой – держать ставку ниже порога 10% для банков будет сложно, если против России продолжат принимать санкции, так как в таком случае мы не застрахованы от решения ЦБ пересмотреть ставку в сторону повышения. По сути, уверен Вадим Тедеев, для выполнения требований нацпроекта государству необходимо будет идти на очередные уступки и прибегать к привычным методам субсидирования и более лояльного подхода к исполнению требований поправок к закону о ДДУ.
Между тем, ввод нового жилья в России стагнирует, отмечает руководитель группы аналитиков Центра аналитики и финансовых технологий Марк Гойхман. В 2018 г. введено в эксплуатацию 75,3 млн кв. м, что оказалось на 4,9% ниже, чем в 2017 г. , по данным Росстата. Не порадовал и первый квартал 2019 г., показавший ввод 14,8 млн кв. м, то есть снижение на 5,6% по сравнению с тем же периодом 2018 г. Таким образом, речь идёт не о повышении, а о существенном уменьшении объёмов строительства. Для его повышения в соответствии с проектировками до 120 млн кв. м в 2024 году необходимо увеличение годовых объёмов на 60% к этому сроку.
Для слома тенденции нужны радикальные изменения, уверен эксперт. Объём реализации жилья зависит от платёжеспособного спроса населения в соответствии с его доходами, цен недвижимости и условий строительства, уровня процентных ставок по ипотеке, и пр. Но реальные доходы населения продолжают падать, их сокращение в первом квартале 2019 г. составило 2,3% по отношению к тому же периоду 2018 г. Проценты по ипотеке, которые снижались почти два года, в среднем с 12% в марте 2017 г., до 9,41 % в октябре 2018 г. по мере уменьшения инфляции и ключевой ставки ЦБ РФ, затем вновь стали расти и составили 9,66% в январе 2019 г., по данным ЦБ России. Условия строительства и его финансирования для застройщиков усложняются и удорожают прежде всего за счёт постепенного перехода на банковское кредитование («эскроу-счета») и запрет на прямые поступления средств от покупателей до завершения строительства.
В будущем ставка по ипотеке может уменьшиться до 9% в случае нормализации инфляции на уровне 4% в 2020-2024 г.г. и снижении ставки ЦБ ниже 7% с нынешних 7,75%. И тогда за счёт государственного субсидирования ипотеки в принципе возможно снижение и ставки для заёмщиков к 8%, полагает Марк Гойхман. Однако, добавляет он, прочие существующие ограничения ставят под сомнение возможность наращивания темпов ввода жилья до проектируемого уровня. Речь идёт прежде всего о массовом платёжеспособном спросе от роста доходов, которые с малой вероятностью значительно повысятся в ближайшие годы, и об ужесточении условий финансирования застройщиков.
