На 14 мая назначены парламентские слушания, в рамках которых депутаты Госдумы вместе с банковским сообществом обсудят возможность снижения процентных ставок по ипотечным кредитам. Об этом заявил спикер Госдумы Вячеслав Володин. Также в рамках слушаний их участники обсудят меры адресной социальной поддержки и субсидирования отдельных групп граждан.
«Есть поручение нашего президента Владимира Путина по итогам его послания Федеральному Собранию проработать вопрос снижения процентной ставки по ипотечным жилищным кредитам до 8% годовых и менее. На следующей неделе комитет Госдумы по финансовому рынку проведет парламентские слушания, куда мы пригласили представителей Центробанка, банковского сообщества, экспертов, где обсудим меры, необходимые для того, чтобы банковские ставки по ипотеке были снижены, а возможность купить собственное жилье появилась у еще большего количества наших граждан», — заявил Вячеслав Володин. «Затягивать с реализацией этой меры нельзя. Люди ждут этого решения», — добавил он.
На сегодняшний день снижение ставки по ипотеке возможно в случае появления каких-то совместных программ с застройщиками, комплексных решений, уверен директор офиса продаж «БКС Брокер» Вячеслав Абрамов. С 1 июля 2019 года, напоминает он, отменяется ДДУ (договор долевого участия), это означает, что денежные средства будут находиться в распоряжении банков, в результате чего могут появиться новые инструменты и механизмы для снижения ставок.
Если же говорить о низких ставках для всех заемщиков, то это возможно только в случае субсидирования со стороны государства, считает Абрамов. Также могут появиться налоговые льготы для застройщиков, которые повлекут за собой уменьшение стоимости жилья, чем можно будет воспользоваться для снижения ипотечной ставки.
Впрочем, добавляет главный стратег «Универ Капитала» Дмитрий Александров, на данный момент у кредитных организаций уже действуют различные программы, в рамках которых ипотечное кредитование для определённых категорий клиентов осуществляется по сниженным ставкам, например, семейная ипотека (6%). Но снижать ставки необходимо в том числе из-за вступления с 1 июля 2019 года в силу поправок в 214 ФЗ и появления эскроу-счетов, соглашается аналитик.
Существует мнение, что введение поправок вызовет повышение стоимости недвижимости в новостройках, что в совокупности с текущими ставками ипотечного кредитования и общей закредитованности населения вызовет падение спроса на недвижимость. Дмитрий Александров напоминает, что 14 июня пройдет заседание совета директоров ЦБ РФ по кредитно-денежной политике, и в зависимости от результатов уже станет понятно, ждут ли нас какие-либо шаги в данном направлении.
По общему правилу, рассказывает управляющий партнер экспертной группы Veta Илья Жарский, ставки по розничным, в том числе ипотечным кредитным продуктам напрямую зависят от устанавливаемой регулятором ставки, по которой коммерческие банки привлекают ликвидность. На практике это значит, что процент по кредиту не может быть ниже, определенных значений, в которые закладывается стоиимость привлечения выдаваемых заемщику средств и, естественно, тот доход, который коммерческая структура хочет получить, выдавая заем.
Следовательно, делает вывод аналитик, чтобы снизить ставку по жилищным кредитам, банк должен получать либо более дешевую ликвидность, а для этого должна быть снижена ставка со стороны центрального банка, либо, что тоже возможно, государство должно обязаться компенсировать ему выпадающие доходы в случаях, когда кредит предоставляется по заведомо невыгодной для банка ставке. Последняя ситуация на самом деле не является чем-то фантастическим: в ряде стран с развитой экономикой, например в Дании, можно получить ипотечный кредит по отрицательной ставке, то есть банк, а вернее государство при его посредничестве, будет заемщику еще и приплачивать.
Отрицательные ставки также в рамках программы количественного смягчения применяли центральные банки Японии, Швейцарии, Швеции, приводит примеры эксперт. На протяжении долгого времени, пусть и не отрицательные, но близкие к нолю ставки по кредитным продуктам использовались в США для стимулирования роста потребления в частности и экономики в целом. Что-то похожее, а именно льготные ставки, помнят и россияне, которым в первые годы текущего кризиса предоставлялась возможность (при определенных условиях) оформить ипотеку по ставке ниже рыночной с государственной поддержкой. То есть по факту опыт компенсирования банкам выпадающих доходов в рамках соцуиально направленных проектов есть и у нашей страны.
То есть, говорит Илья Жарский, отвечая на вопрос, а возможно ли снижение ставок по ипотеке без снижения ключевой ставки, можно совершенно уверенно ответить положительно. Совсем другой вопрос заключается в том, что сейчас экономика находится в ситуации затяжного и глубочайшего кризиса. Если бы правительство хотело вернуть льготные ставки, оно бы это сделало либо путем финансирования новой программы господдержки рынка ипотечного кредиторования, либо путем снижения ключевой ставки.
Но сейчас ситуация выглядит несколько иначе. Диалог с крупнейшими ипотечными банками, о котором сейчас пишут, наводит на мысль о том, что есть вероятность того, что нагрузку по стимулированию ипотечного рынка на сей раз государство может разделить с ними. Если учесть, что в число крупнейших ипотечных банков, которые выдают 3/4 всех жилищных кредитов, входят с огромным отрывом от конкурентов государственные Сбербанк (более 50% рынка), ВТБ (более 17%), Газпромбанк (боле 5%) и Россельхозбанк (тоже порядка 5%), то у правительства есть все необходимые рычаги для управления рынком, заключает Илья Жарский. Стоит госбанкам снизить ставки, как остальные невольно сделают то же просто для того, чтобы оставаться конкурентными.
Чисто теоретическая возможность понизить ипотечную ставку у банков существует, однако на практике осуществить такое предложение Госдумы будет непросто, полагает, в свою очередь, генеральный директор "Иволга Капитал" Андрей Хохрин. Для этого должны совпасть несколько условий. В первую очередь, говорит он, естественно, должна быть налажена и стабилизирована общая экономическая картина в стране.
Во-вторых, продолжает эксперт, общему снижению ипотечной ставки сегодня мешает сверхвысокая закредитованность населения. Риски роста этого показателя сдерживают понижение ипотечной ставки. Также на затруднение снижения ставки по ипотеке влияет и инфляция, которая в 2019 году до сих пор не стабилизировалась. Четвёртый аспект, из-за которого банкам будет трудно снизить процент по ипотекам, заключается в том, что в прошедший год банки уже снизили его с 12% до 9,5%, тем самым исчерпав в кратко- и даже среднесрочной перспективе такую возможность. Вероятнее всего, считает Андрей Хохрин, новые снижения по ипотечным ставках ждут россиян лишь в 2020 году.
