В секторе недвижимости Москвы начали активно развиваться негативные процессы, связанные с падением спроса на жилье. Так, пишет РБК со ссылкой на данные риелторской компании «Метриум», в июле 2019 года в столице было зарегистрировано 5,7 тыс. сделок с новостройками, что на 52% меньше, чем в июне (11,7 тыс. сделок). По сравнению с июлем 2018 года спрос снизился на 11%.
Снижение спроса на новостройки в годовом выражении аналитики компании фиксируют впервые с 2017 года. При этом падение спроса на ипотеку в годовом выражении наблюдается третий месяц подряд: в июле — 8%, в июне — 9%, в мае — 5%. Это, в том числе, связано с реформой долевого строительства, из-за которой застройщики массово выкупали собственные квартиры, чтобы достичь требований соответствия Минстроя. Теперь эти квартиры и апартаменты продаются по переуступке.
При этом число сделок со стороны обычных покупателей в компании оценивают на уровне 5,2 тыс. Таким образом, реальный спрос фактически остался на уровне прошлого месяца. При этом на вторичном рынке жилья, по данным «Метриума», в июле отмечено повышение активности покупателей по сравнению с предыдущим месяцем, но снижение в годовом выражении — рост в июле на 14% относительно прошлого месяца и падение на 5% в годовом выражении.
Если детально углубиться в изучение ситуации, то можно прийти к выводам, что снижение спроса на новостройки в столице явление временное, комментирует ситуацию управляющий партнер экспертной группы Veta Илья Жарский. Тут влияет достаточно много факторов: переходный период вступления в силу новых поправок к закону о ДДУ, охлаждение интереса к ипотеке за счет не самых низких ставок, а также падение уровня сделок именно по новой Москве. Если смотреть на старые границы, то здесь рост зарегистрированных договоров за обозначенный период даже вырос на 3%. Важно отметить, что падение спроса на новостройки в июле по сравнению с июнем связано с эффектом так называемого самовыкупа.
Застройщики, признает эксперт, действительно выкупали сами свои квартиры чтобы не продавать их с начала июля по новым условиям с эскроу-счетами, поэтому такое резкое падение спроса нельзя считать реальным, оно вызвано сложившимся обстоятельствами на рынке. Можно также ожидать, полагает Илья Жарский, что до конца года застройщики пойдут на шаги для создания более комфортных условий для продажи выкупленных квартир, учитывая, что основной драйвер продаж – ипотека пока не дает привлекательных условий для сделки в силу не совсем привлекательного процента, можно ожидать от продавцов акций и скидок.
Если говорить о географии интереса покупателей новостроек, то, указывает эксперт, несмотря на сезонное снижение уровня сделок – «новая Москва» продолжает пользоваться высоким спросом в силу более выгодной цены, а также транспортной доступности до центра столицы. По итогам первого полугодия лидерами по количеству сделок по ДДУ стали Троицкий и Новомосковский округа на них пришлось 38,4% от общего объема сделок по Москве. Второе место по уровню продаж в Северо-Восточном округе – 12,3%, третье место стабильно за Западным АО – 10,6%.
В общем и целом, спрос растет, констатирует Илья Жарский. За пять месяцев этого года продажи по ДДУ в новостройках росли на 23%, только за май, который является традиционно не активным месяцем было зарегистрировано 7,5 тыс. договоров, что на 1,5% больше, чем за апрель, и на 21% больше, чем в мае прошлого года. Если смотреть по каждому месяцу – в новости за основу взят июль, то, конечно, ситуация будет иная, но это, как мы уже отметили, скорее явление временное.
Разумеется, считает Илья Жарский, поправки к закону о ДДУ внесут свои коррективы на рынке новостроек, застройщики будут в дальнейшем поднимать стоимость квадратных метров не только в столице но и других округах. Но к тому моменту должен пройти так называемый «инкубационный период» и ситуация с ипотечными ставками должна претерпеть улучшение, тем более что согласно нацпроекту «Жилье и городская среда» продажи и строительство за пять лет должны в России существенно вырасти, а ставка по ипотеке снизится.
Но вообще, уверен, в свою очередь, аналитик ГК «Алор» Алексей Антонов, наиболее логичным объяснением нисходящей динамики изменения спроса на новостройки в столичном регионе является изменение требований к банкам-кредиторам со стороны ЦБ. С 1 января 2019 года были существенно повышены коэффициенты риска по ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом , со 150% до 200%. Таким образом выдача кредитов с первоначальным взносом менее 20% стоимости приобретаемого жилья для большинства банков сейчас попросту невыгодна.
По словам аналитика, в первом полугодии 2018 на долю таких ипотечных договоров приходилось порядка 45%. Таким образом на сегодняшний день существенная доля потенциальных приобретателей квартир в московских новостройках оказалась попросту отрезана от возможности привлечения заемного капитала для совершения сделки.
Критика в адрес ЦБ в конкретном случае, считает Алексей Антонов, неуместна, поскольку регулятор предпринимает меры, направленные на сокращение риска формирования пузыря на рынке ипотечного кредитования и возможного ипотечного кризиса, который, по аналогии с ситуацией, сложившейся в США в 2009-2010 годах, может существенно нарушить устойчивость уже российской банковской системы, а как следствие, финансового рынка и всей экономики страны.
И, добавляет Алексей Антонов, ЦБ вполне справедливо указывает, что риски дефолта по обязательствам с первоначальным взносом до 20% стоимости жилья в полтора раза выше, чем при преодолении этого рубежа. Кроме того, стоит особо отметить, что действия ЦБ, которые в общем-то идут вразрез с указанием президента о снижении ставок по ипотеке ниже 8,5%, можно оправдать уже хотя бы тем, что по состоянию на конец первого полугодия за 12 месяцев портфель просроченной задолженности по ипотеке вырос на 35%.
