Как сообщила пресс-служба Министерства строительства и ЖКХ, 1 июня ведомство представит дополнительные меры поддержки строительной отрасли в период пандемии коронавирусной инфекции. Ранее Минстрой уже пообещал сектору «достаточно революционные вещи в хорошем смысле этого слова».
«Мы в ежедневном режиме осуществляем мониторинг ситуации в жилищном строительстве по всей стране. На основе этого анализа готовим пакет дополнительных мер поддержки отрасли, представим его 1 июня», — цитируют заместителя министра строительства Никиту Стасишина в официальном сообщении.
О подготовке решений по стимулированию строительной отрасли в министерстве говорят не впервые. Так, неделю назад другой заместитель главы Минстроя сообщил о том, что разрабатываемые изменения затронут многие сферы строительства.
Поводя итоги ранее принятых мер по поддержке строительства в министерстве отметили, что они уже в первый месяц принесли ощутимые результаты. Так, по льготной ипотеке под 6,5% на 22 мая банками получено 84,5 тыс. заявок, из них рассмотрено 75,2 тыс., одобрено 58,8 тыс. заявок (процент одобрения — 78%). Выдано 14,3 тыс. кредитов на 36,5 млрд рублей.
При этом предусмотренный лимит программы составляет 740 млрд рублей — примерно 247 тыс. кредитов. Благодаря этой мере планируется поддержать около 13,5 млн кв.м первичного рынка жилья.
Другой значимой мерой стало субсидирование ставок на получение кредитов под 5,5% для компаний строительной отрасли. При этом строительные организации — участники программы — обязаны обеспечить ввод многоквартирных домов 2020-2021 годов в соответствии с проектными декларациями и сохранить численность занятых работников. Общий объем государственного субсидирования составит 12,5 млрд рублей.
Еще 30 млрд рублей из бюджета будут потрачены на докапитализацию Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства. Средства на завершение строительства «замороженных» многоквартирных домов уже выделены. В результате должны быть восстановлены права как минимум 10 тысяч граждан.
Новые меры поддержки буду нацелены на увеличение объемов ввода жилья, а также на недопущение снижения выхода на рынок новых площадок, сообщил Никита Стасишин на организованной РБК конференции «Инфраструктурные проекты: курс на развитие городов». Замминистра пояснил, что новые меры также коснутся решения проблемы отсутствия мощностей магистральных сетей. Второй мерой поддержки он назвал субсидирование процентной ставки по проектному финансированию застройщиков с рентабельностью проектов менее 20%. Кроме того, строительство ждет увязка нацпроектов в части строительства социальной инфраструктуры.
А где же революция?
Льготная ипотека — это не революционное изменение, комментирует разрабтаные Минстроем меры эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский. Это, поясняет эксперт, несколько ускоренное движение ставки по новостройкам вниз после решений ЦБ о снижении ключевой ставки. По факту, многие банки и так предлагают ставки около указанного показателя в жилых комплексах, которые они финансируют.
Но не нужно забывать, говорит аналитик, что мера поддержки строительной отрасли и мера поддержки граждан — не всегда тождественные понятия. У многих людей, планировавших взять ипотеку, не осталось необходимых 20% первоначального взноса после пандемии. И к тому же, как будет восприниматься льготная ипотека, если ЦБ снизит ставку до 4,5%, а банки будут вынуждены следовать за ней? Гарантированно, кредиты снизятся до 5,5-6%. Смысл льготной ставки теряется автоматически.
Революционность решения проблемы с мощностями тоже выглядит крайне странно, продолжает Алексей Кричевский. Это можно было сделать еще в 2018 году, когда были озвучены ориентиры по национальному проекту относительно строительства. Следующий вопрос — как Стасишин планирует не допустить снижения выхода на рынок новых объектов? У руководства большинства топовых застройщиков есть свое лобби во власти: ЛСР поддерживает Петербург, ПИК на четверть принадлежит ВТБ, «Самолет» располагает братом губернатора Московской области в совете директоров и так далее. Как можно помешать им не выводить новые объекты? Вопрос на миллион.
Но, допустим, их обязали это делать, тогда они решат вопрос очень просто — выводом минимального объема лотов для прощупывания спроса, говорит Алексей Кричевский. Продажи застройщиков упали вдвое за период карантина, и все прекрасно понимают, что спрос уже не будет таким, как в прошлом или позапрошлом году, что экономика будет восстанавливаться несколько лет, а не так, как прописано в планах Минэкономразвития.
Бизнесмен не будет рисковать своей компанией ради вывода на рынок лишнего продукта, который можно вывести в более подходящее время. А когда речь идет о субсидировании кредитов для низкорентабельных проектов, нужно констатировать, что финансировать придется стройки почти по всей стране. Плохая рентабельность в удаленных от столицы регионах — это не отсутствие денег у людей, это жуткая логистика. Может, заключает Алексей Кричевский, стоило бы вложиться в строительство нормальных дорог и подъездных путей, чем бравировать чисто популистскими заявлениями?
Панацея - ипотека
Пожалуй, считает, в свою очередь, главный аналитик TeleTrade Марк Гойхман, самым революционным из принятых и, главное, уже реализуемых мер поддержки нужно признать новую льготную программу ипотеки под 6,5% с господдержкой на покупку жилья в новостройке. Напомним, объём кредита по ней составляет в столичных регионах до 8 млн руб., в других регионах — до 3 млн руб. Первоначальный взнос должен быть не менее 20%.
Льготная ипотека достаточно привлекательна на таких условиях. Средняя рыночная ставка по ипотечным жилищным кредитам (ИЖК) составляет 8,6%, по данным ЦБ России на 1.04.2020 г. По России в целом средний ИЖК составлял 2,5 млн руб, по данным ЦБ РФ. По стоимости квартир программа также релевантна. В 2019 г.- 1 квартале 2020 г. в регионах, не включая столичные, цена продажи 70% квартир была ниже 3 млн руб., по данным «Дом.РФ».
По новой ипотечной программе, по расчётам Минстроя, в стране будет выдано 247 тысяч ИЖК, что даст добавочный спрос на недвижимость около 1 трлн руб. от банков и заёмщиков. Это позволит строителям реализовать квартиры общей площадью порядка 13,5 млн кв. м, что значимо поддержит отрасль и рынок жилья в условиях спада. Особое внимание к программе связано и с тем, что она стимулирует и «смежные» сферы — выпуск стройматериалов, металла, транспорт, производство энергии и пр. Таким образом, это -важное звено, способствующее импульсу для всей экономики.
Если верны вышеприведённые прогнозы Минстроя, говорит Марк Гойхман, в период действия программы, более семи месяцев, среднее число выданных ипотечных кредитов составит примерно 35 тыс. единиц в месяц. Но на 1 апреля 2020 года банки выдали 122,4 тыс. ИЖК в текущем году, или в среднем около 41 тыс. в месяц, по данным ЦБ РФ. Таким образом, программа составит порядка 85% от «довирусного» среднемесячного объёма. Это очень высокий прирост, если действительно удастся реализовать программу. На 22 мая уже выдано 14,3 тыс. кредитов по новой программе в условиях праздников, самоизоляции. Это следует признать хорошим темпом, соответствующим планам.
Не спасательный круг, а соломинка
Так или иначе, указывает эксперт по управлению прибыльностью девелоперских проектов, управляющий партнер компании «Манн, Черемных и Партнеры» Иван Черемных, полная информация о том, какие именно меры будут введены 1 июня, сегодня не известна. Что же касается тех, что уже вступили в силу, и тех, которые анонсировал Минстрой, то, во-первых, большая часть мер направлена на поддержку девелоперов, но по факту главная проблема сейчас — низкий спрос.
Многие люди, говорит эксперт, потеряли работу, и вопрос о приобретении жилья у тех, кто еще недавно планировал его покупку, больше не стоит. Кроме этого, нужно понимать, что субсидирование ставки распространяется лишь на небольшую часть всех девелоперских проектов. Говоря образно, это не спасательный круг, а соломинка. Что же касается субсидирования процентной ставки по проектному финансированию застройщиков с рентабельностью проектов менее 20% — сейчас порядка 90% строительных компаний страны работает с такой рентабельностью. Поэтому если речь идет о существенном снижении ипотечной ставки — от 3% и до 0, такая мера может сработать.
Что точно бы облегчило девелопером жизнь, полагает Иван Черемных, так это снятие «инфраструктурных» расходов: подведение дорог, подключение объектов к сетям, строительство социальных объектов (школы, детские сады) и упрощение разрешительных процедур.
Расчеты экономистов говорят о том, что 1 рубль, вложенный в девелопмент, дает государству 7. Можно сказать, что строительная отрасль — локомотив экономики. И потому, считает эксперт, сейчас самое время поддержать ее комплексно.
