Государственная программа субсидирования ипотеки может раздуть пузырь на этом рынке, заявил замминистра финансов Алексей Моисеев на онлайн—конференции «Роль капитана в шторм — грамотное регулирование. Макроэкономический прогноз и его следствия для регулятора и игроков рынка».
«Значительное расширение программ субсидирования за пределами «антикризиса» может стать такой пирамидой для бюджета, потому что мы не знаем, какая ставка будет через 10—15 лет», — заявил замглавы Минфина, напомнив о том, что субсидированная ставка ниже рыночной, и такая ипотека рефинансирована не будет. Моисеев подчеркнул, что «срок жизни этих кредитов по факту будет больше» средних для заемщиков семи лет. По его словам, это будут «номинальные» 20 лет, поэтому расходы бюджета будут непредсказуемы.
Однако, по мнению экономистов по России и СНГ инвесткомпании «Ренессанс Капитал» Софьи Донец и Андрея Мелащенко, субсидирование процентных ставок — более-менее стандартный инструмент государственной поддержки в международном опыте, который приносит обоюдную пользу.
«Плюсы его для бюджета заключаются в мультипликативном эффекте — при относительно небольших расходах бюджета можно поддержать сразу большое количество семей, ведь субсидируется не тело кредита, а только процентные выплаты. Тем более, что и предложенная ставка не кратно отличается от рыночной — 6,5% по льготе при средней ставке на рынке в 7,4% (по данным Банка России на 1июня 2020 года)», — поясняют эксперты.
«Рост российского ипотечного рынка в будущем вполне возможен и "органическим путем", но если у государства есть возможность помочь гражданам, а заодно поддержать строительную отрасль, этим нужно пользоваться и помогать россиянам», — уверен руководитель аналитического департамента AMarkets Артем Деев. По его словам, снижение ключевой ставки неминуемо приводит к тому, что банки снижают проценты по ипотечным программам, а если реальные доходы населения станут расти, это вызовет еще больший спрос на недвижимость.
При этом, как отмечают экономисты «Ренессанс Капитал», российский ипотечный рынок далек от формирования пузыря на нем даже несмотря на существенный рост в последние годы (за 10 лет он увеличился с 3% до 7% ВВП). Несмотря на снижающиеся ставки, в том числе в рамках программ государственной поддержки, этому препятствует как политика Центробанка, повышающего коэффициенты риска для кредитов с небольшим первоначальным взносом, так и действия самих банков, повышающих минимальный уровень этого взноса.
«Текущие индикаторы рынка свидетельствуют об устойчивости этой сферы кредитования, доля валютной ипотеки находится на исторически низком уровне (0,3%), равно как и доля просрочки (1,0%). Мы полагаем, что Банк России сохранит взвешенный подход при контроле рисков для финансовой стабильности», — отмечают Донец и Мелащенко.
Не каждый потянет
По мнению исполнительного директора Klopenko Group Дмитрия Иванова, рост на российском ипотечном рынке тормозят даже не ставки, а общее состояние экономики и низкие доходы россиян.
«Мне кажется, мы пришли в ту точку, когда дальнейшее понижение ставок не принесет рынку нового потока клиентов. Развитие строительного рынка дальше может идти по двум направлениям: снижение цен и повышение уровня дохода россиян. Что сделать проще для правительства — тем и надо заняться. Сейчас это соотношение находится на критическом уровне, за которым полная стагнация рынка», — считает эксперт.
На доходы россиян, как серьезный фактор риска, указал и Алексей Моисеев. По его мнению, мощная господдержка ипотеки ведет к тому, что есть опасность надуть пузырь на рынке среди людей, недостаточно платежеспособных для того, чтобы брать ипотеку. «По нашим оценкам совместно с "Дом.РФ", не более 60% россиян могут взять ипотеку. Это максимум, даже если ставка будет 0%», — подчеркнул замглавы Минфина.
Но ведь ипотека не дается просто так, всем и каждому, возражают эксперты. «Ипотечный кредит отличается от потребительского наличием обеспечения и первоначального взноса, что подразумевает более ответственный подход со стороны заемщика», — напоминают в «Ренессанс Капитале», добавляя, что долгосрочный характер кредита тоже играет важную роль — ведь когда-то доходы начнут восстанавливаться после кризиса.
«Платежеспособность будущих заемщиков определяется и тем фактом, что они должны накопить не менее 20% от стоимости жилья, а это подразумевает умение планировать траты, финансовую грамотность и дисциплину», — добавляет Артем Деев.
«Стоит понимать, что часть заемщиков, действительно, не справится с возложенными на себя задачами по выплате ипотечного кредита, но это обычная практика для банка и она не связана с программой субсидирования ипотеки», — считает руководитель аналитического департамента AMarkets. Населению нужны квартиры, люди часто снимают жилье или ютятся с родственниками, поэтому им нужно улучшать жилищные условия в любом случае — рождаются дети, и им тоже нужно где-то размещаться. И большинство из тех, кто оформит сейчас ипотеку, заключили бы договор в любом случае, но уже на менее выгодных условиях, более опасных для семейного бюджета.
Вопрос исчерпан?
В любом случае, льготная ипотека действует только до ноября этого года. Правда, осенью правительство рассмотрит вопрос о ее возможном продлении, но по поводу того, сочтут ли это необходимым, эксперты пока расходятся во мнении.
Программа уже показала себя весьма эффективным инструментом. По данным ДОМ.РФ, в сегменте нового жилья сейчас около 70% жилищных займов выдаются по программам субсидирования, ставки по которым составляют 6—6,5%. Но по словам Алексея Моисеева, ставка 6,5% «немного себя изживает», поскольку многие банки уже предлагают ставки ниже установленной инициаторами программы планки.
По данным правительственного института развития в жилищном секторе, средняя ставка по обычным, не льготным программам, по состоянию на 24 июля составила на новостройки — 8,16%, на вторичное жилье — 8,41%. А ведь еще недавно были 10—12%. Но будет ли происходить дальнейшее снижение самостоятельно, без подстегивания со стороны госпрограмм? В ДОМ.РФ полагают, что средняя ставка по ипотеке в 2020 году составит 7,5—7,8%.
«Это позволит населению реализовать отложенный спрос на ипотечные кредиты. В результате, в 2020 году будет выдано около 1,2 млн кредитов на общую сумму до 3 трлн рублей, что соответствует уровню 2019 года», — говорится в сообщении, опубликованном на сайте фининститута.
В то же время сам регулятор многократно говорил о том, что создание «специальных условий» для одной из сфер кредитования не должно быть постоянной практикой, так как искажает рыночные условия, может снизить качество управления рисками в банках и нарушить трансмиссию денежно-кредитной политики. Именно поэтому важно, что программа льготной ипотеки — временная (до ноября 2020 г.).
«В принципе, можно сказать, что при заявленной Банком России оценке долгосрочной нейтральной ключевой ставки в 5—6% и цели по инфляции 4% в среднесрочной перспективе, ипотечные ставки в России имеют все шансы закрепиться в районе 7—8%, что дает неплохую цену для заемщиков даже без дополнительного субсидирования», — полагают эксперты «Ренессанс Капитал», напоминая, что в развитых странах спред ипотечной ставки к ставкам центрального банка, как правило, составляет 1—3 п.п.
При этом все будет зависеть не только от процентных ставок, но и от сохранения стабильности инфляции, что сделает комфортным долгосрочное планирование для заемщиков. А дополнительную поддержку рынку могут оказать также развитие ипотечно—накопительной системы, а также недавно расширенная программа материнского капитала. В целом, ипотеке есть куда расти: в Европе этот рынок составляет порядка 40—50% ВВП, в Грузии и Польше — более 20%. В России же показатель пока невелик — лишь 7% ВВП. Так что запас хода еще есть.
