Обеспечение жильем упирается в стенку
«Самым внимательным образом посмотреть и соответствующим образом реагировать» на рост стоимости нового жилья указал Владимир Путин на состоявшемся в среду, 23 декабря совместном заседании Госсовета и Совета по стратегическому развитию и нацпроектам.
«Если у нас цены будут расти дальше на жилье, то тогда значительная часть наших усилий, направленных на то, чтобы обеспечить жильем большее количество граждан, она если не сведется к нулю, то, во всяком случае, эти усилия серьезно пострадают», — передает «Интерфакс» слова Владимира Путина. Он пояснил, что рынок сразу отреагировал на введение льготной ипотеки: как только участники рынка увидели, что объем кредитных ресурсов увеличился, цены на жилье стали расти. Программа субсидирования процентных ставок по ипотеке до 6,5% была запущена по поручению президента в середине апреля 2020 года и должна была завершиться 1 ноября. В середине октября Путин предложил продлить ее до середины 2021 года. Кредитный лимит по программе составляет 12 млн рублей в московском регионе, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, и 6 млн рублей — в других регионах. Первоначальный взнос — 15%.
Программа льготной ипотеки стала очень успешным опытом, комментирует ситуацию первый вице-президент «Опоры России» Павел Сигал. В этом году побит рекорд ипотечных кредитов за все предыдущие годы: их выдано на сумму более 3,2 трлн рублей, а до конца года она может превысить 3,5 трлн рублей. Порядка 60% займов на покупку нового жилья выдано именно по программе льготной ипотеки. Но при этом действительно происходит и рост стоимости жилья: на первичном рынке стоимость квадратного метра выросла на 10-12% по стране, на вторичном рынке стоимость квартир также стала расти — на 5-7%.
Факторы, которые привели к росту цен: девальвация рубля и увеличение стоимости строительных материалов, переход строительной отрасли на эскроу-счета, а также ажиотажный спрос у покупателей, которые решили воспользоваться оптимальным моментом для покупки. Учитывая, что программа льготной ипотеки продлена до 1 июля 2021 года, действительно есть опасения, что цены продолжат рост, признает эксперт. Однако, по различным оценкам, динамика стоимости недвижимости в следующем году не превысит размера инфляции (ЦБ РФ прогнозирует ее на уровне 4-4,5%). Скажется и тот факт, что дальнейшее увеличение цен отразится на потребительском спросе — он может сократиться.
Поэтому в интересах и девелоперов, и банков, чтобы цены в следующем году не росли, говорит Павел Сигал. Правительство в настоящее время может взять на контроль цены на новостройки, поставив максимально допустимый порог увеличения стоимости квадратных метров. По такому же принципу, как это сделано в отношении цен на продукты питания. Также одним из инструментов влияния на цены могут стать программы от государства, которое компенсирует застройщикам часть затрат — тогда девелоперы смогут удерживать цены в требуемых рамках.
Цены достигли пололка
Цены на жильё повышаются в 2020 году из-за нескольких факторов, соглашается главный аналитик ТелеТрейд Марк Гойхман. Переход к финансированию от денег дольщиков на эскроу-счета банков приводит к удорожанию средств для застройщиков и увеличению себестоимости строительства, признает он, как и то, что в период кризиса и неопределённости, обесценения рубля многие люди, имеющие накопления, стремятся перевести их в «твёрдый актив» — квадратные метры.
И все же главной причиной роста цен на жилье следует назвать снижение ставок по ипотеке, уверен эксперт. Это очень мощный фактор, поскольку основное число покупок недвижимости осуществляется с использованием таких кредитов. Причем речь идет не только о льготной ипотеке.
Средние ставки в целом по ипотечным жилищным кредитам (ИЖК) банков достигли минимума в сентябре 2020 года — 7,16%, по данным ЦБ РФ, указывает он. Они снизились с 9,91% в сентябре 2019 года Это происходило вследствие уменьшения ключевой ставки ЦБ и, очень значительно — из-за введения программы льготной ипотеки. После её старта в апреле средняя ставка упала за два месяца с 8,62% до 7,4%.
Но как нет худа без добра, так и нет «добра без худа», говорит Марк Гойхман. Другим последствием действия программы выступает повышение цен жилой недвижимости. Оно нивелирует выгоду от снижения ставок. Кредит обходится дешевле, но покупка — дороже.
Аналитик приводит данные сервиса «СберИндекс», согласно которым, на первичном рынке России цены жилья поднялись на пике в среднем на 13,5% — до 82 837 руб. на ноябрь 2020 года с 74 433 руб. за 1 кв. м в октябре 2019 года. Почти не отстает и вторичный рынок. А это говорит о том, что цены двигает не только льготная ипотека на новостройки. Средняя цена метра на «вторичке» в стране в ноябре 2020 года составила 66 902 руб., что на 9% больше, чем в ноябре 2019 года. Таким образом, стоимость жилья растёт в два-три раза больше, чем инфляция.
Но при этом спрос позволяет застройщикам избавиться от «зависших» на рынке квартир, обращает внимание аналитик. Это очень показательно. Предложение новостроек сокращается. «СберИндекс» фиксирует, что по сравнению с максимумом 2020 года в мае, оно уменьшилось на 25% в октябре. Но в ноябре уже поднялось на 2,4% по отношению к прошлому месяцу. И это, похоже, начало нового тренда на 2021 год.
Вполне вероятно, полагает Марк Гойхман, что предложение в дальнейшем действительно увеличится за счет новых объектов. Цены остановит и то, что основная часть заемщиков за предыдущие месяцы воспользовалась льготной ипотекой, не предполагая, что она будет продлена. Ставки по ИЖК уже не уменьшаются, а цены выросли настолько, что для многих бессмысленно и невозможно стало покупать жилье. При этом доходы людей сокращаются, новых покупателей будет становиться меньше. И доллар больше не растет.
Таким образом, факторы повышения цен близки к исчерпанию. Поэтому очень вероятно, что в следующем году цены пойдут вниз от «перегретых» нынешних уровней. Снижение может произойти на 5-10 %, особенно при приближении окончания срока льготной ипотеки. Вряд ли она будет продлена далее. Соответственно, заключает эксперт, приобретать недвижимость сейчас, на пике, нет смысла. Лучше дождаться, по крайней мере, середины следующего года.
