На сайте Кремля опубликованы поручения Владимира Путина по итогам совещания по экономическим вопросам, состоявшегося 21 января 2021 года. Согласно списку поручений, подписанному президентом, правительство совместно с Центробанком должны до 31 марта представить предложения по реализации льготных ипотечных программ в 2021-2024 годах. Льготы, в частности, должны коснуться семей с двумя и более детьми. Ответственным за выполнение поручения определён глава кабмина Михаил Мишустин.
В деловых и финансовых кругах повышенное внимание к ситуации с льготной ипотекой связывают со снижением темпов её выдачи. В частности, «КоммерсантЪ» со ссылкой на статистику корпорации «ДОМ.рф» сообщает, что в январе-феврале 2021 года объем льготного ипотечного кредитования вернулся к показателям начала прошлого лета. За пять недель объем заключенных договоров по льготной ипотеке под 6,5% составил 128,5 млрд руб. Это означает, что для полного использования лимита программы предстоит в следующие четыре месяца выдавать (в среднем) в полтора раза больше.
Однако за счет одного только снижения ипотечной ставки добиться равномерного роста обеспеченности жильем не удастся, считает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
«Из-за дефицита строительства жители отдельных регионов практически не имеют возможности выбирать новые проекты, — констатирует он. — Поэтому необходимо стимулировать девелоперскую активность — к примеру, с помощью государственно-частного партнерства или дополнительных субсидий».
Программа льготной ипотеки будет модифицирована, уверена эксперт по недвижимости Высшей школы управления финансами Людмила Анисимова. В апреле 2020 года, напоминает она, льготная процентная ставка по ипотеке 6,5% на приобретение жилой недвижимости в новостройке была введена для всех россиян. Программа должна была действовать до ноября прошлого года, но ввиду ажиотажного спроса и положительных результатов была продлена до 1 июля 2021 года.
За время действия программы выдано рекордное количество ипотечных кредитов, приобретено огромное множество квадратных метров строящегося жилья, отмечает Анисимова. Однако наряду с решением поставленных задач (поддержка экономики, строительной сферы и снижение градуса социальных проблем, связанных с жильем), льготная ипотека для всех категорий граждан дала побочный эффект — рост спроса породил рекордное повышение цен застройщиков на возводимую недвижимость, практически снивелировавшее в итоге выгоду от низкой ставки по кредиту.
Эта ситуация не осталась без внимания, говорит Анисимова. В правительстве начали рассматривать другие варианты льгот на ипотеку, либо их ограничение и вообще завершение программы. Обсуждалась возможность введения льготной ипотеки для приобретения недвижимости на вторичном рынке, пониженная ставка на новые индивидуальные деревянные жилые дома для молодых граждан, а также вероятность оставить льготную ипотеку только в регионах. Частично эти предложения уже реализуются, либо будут реализованы в ближайшем будущем. Кроме того, в течение трех ближайших лет планируется реализация и других льготных ипотечных программ.
Что касается непосредственно программы для семей с двумя и более детьми, она позволит продолжить решение социальной задачи обеспечения многодетных семей собственным жильём, отмечает Людмила Анисимова. А вот семьи без детей или с одним ребенком не смогут рассчитывать на ипотечные льготы. Число частных инвесторов таким образом сократится, снизив в свою очередь возможность роста цен на новостройки из-за повышенного спроса, считает эксперт.
Льготная ипотека для семьи с двумя и более детьми — это хорошая социальная инициатива, уверен основатель TalkBank Михаил Попов. Такие семьи реально заинтересованы в приобретении жилья и улучшении своих жилищных условий. Вместе с тем они, как правило, стеснены в средствах, поскольку дети сами по себе становятся год от года все более «дорогим удовольствием», если можно так выразиться — расходы на их образование, медицину и вообще содержание составляют достаточно большую, а иногда и львиную долю семейного бюджета. Изыскать необходимую для приобретения жилья сумму без привлечения кредитных средств молодым семьям просто негде.
Однако льготная ипотека в её сегодняшнем виде не является достаточным условием для приобретения жилья, поскольку цены на её фоне значительно выросли, отмечает Попов. В результате, несмотря на сниженные процентные ставки, многие люди не могут позволить себе нагрузку в виде ипотечного кредита в условиях, когда сумма первоначального взноса достигает 30 и более процентов, а ежемесячные платежи выросли пропорционально стоимости недвижимости. В этом нет ничего неожиданного: цена на недвижимость определяется спросом и предложением, и увеличение спроса за счёт льготной ипотеки без увеличения предложения в любом случае приведет к высокой цене. Поэтому, считает Михаил Попов, государству важно стимулировать жилищное строительство.
Еще одним хорошим решением — если говорить о социальной роли льготной ипотеки — было бы распространение действия таких программ на вторичное жилье, уверен Попов. Многодетным семьям не столь принципиально, приобретут ли они жилье в новостройке или на вторичном рынке. А такое расширение скорректировало бы сложившийся дисбаланс, когда льготные ставки стимулировали спрос именно на новостройки, резко подняв цены и сделав их недоступными для льготников. Распространение льготной ипотеки на всю недвижимость, конечно, подняло бы стоимость недвижимости в целом, но не настолько, как это произошло с ушедшими в отрыв ценами на новостройки.
Есть и еще одна важная составляющая, добавляет Михаил Попов. Это расширение предложения со стороны застройщиков. Возможно, стоит задуматься об упрощении процедур для строительных компаний — в частности, небольших, занимающихся строительством малоэтажного жилья, особенно в регионах. Существует множество компаний и предпринимателей готовых обеспечивать большой объем сдачи площадей. Но они упираются в бюрократические рамки.
«Раньше многие действовали по принципу самостроя, который потом пытались легализовать через суд. Однако сейчас власти с такой практикой активно борются — самострой идет под снос, а это сокращает в свою очередь предложение недвижимости и поднимает цены на жилье. На мой взгляд, было бы полезно рассмотреть программу льготной малоэтажной застройки, особенно в регионах. Это позволило бы существенно увеличить предложение на рынке квартир и домов за счет малых строительных компаний».
