В этом году проект редевелопмента заброшенных промышленных районов был выделен в целую программу под общим названием «Индустриальные кварталы».
В рамках этого масштабного проекта Москва активно меняет облик заброшенных промзон и привлекает инвесторов, чтобы строить современные индустриальные кластеры, в которых будет место и жилым домам, и новым рабочим местам на современном компактном производстве, и развитию социальной и бизнес-инфраструктуры, - и все это в пределах одного района.
Несколько договоров КРТ уже заключены, и инвесторы активно работают над их реализацией, а в ближайшие месяцы правительство Москвы планирует рассмотреть и утвердить еще 13 проектов КРТ бывших промзон. Сегодня именно такой механизм признан самым эффективным инструментом для преобразования устаревших и неиспользуемых промзон столицы. Всего в рамках реализации проектов «Индустриальных кварталов» инвесторы построят для города не только новое жилье и производственные комплексы, но и создадут примерно 500 тыс. рабочих мест, около 90 новых детских садов и школ и 27 спортивных объектов.
Привлеченные инвесторы уже активно работают над реорганизацией таких промзон как «Октябрьское поле», «Кунцево», «Коровино» (две зоны). Только эти площадки принесут городу 16,5 тыс. новых рабочих мест, 159 млрд рублей частных инвестиций и 5,2 млрд рублей ежегодных поступлений в бюджет. Всего же в столице планируется реализовать 130 таких проектов, которые полностью изменят промышленный облик города и создадут новые современные кварталы с компактным инновационным и экологичным производством и инфраструктурой вокруг. Суммарно комплексное развитие территорий в Москве позволит получить городу почти 3 трлн руб. поступлений в бюджет, а общий объем инвестиций в реализацию проектов составит более 7 трлн руб.
Алгоритм КРТ: история и практика вопроса
Механизм КРТ появился в стране совсем недавно – в 2017 году были внесены соответствующие изменения в Градостроительный кодекс, чтобы стимулировать привлечение инвестиций в город. Методология КРТ построена на том, что реализация инвестиционного проекта комплексного развития территорий должна быть выгодна и городу, и инвесторам. Сегодня столица заинтересована сразу в нескольких направлениях – это и эффективное освоение заброшенных территорий, и создание рабочих мест, и реорганизация городских районов, чтобы минимизировать маятниковую миграцию внутри столицы. Чем же реализация таких проектов выгодна инвесторам?
Как отметил заместитель мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимир Ефимов: «Когда мы запускали проект «Индустриальные кварталы», мы понимали, что нам придется стимулировать инвесторов создавать именно рабочие места. Одним из таких стимулов стала возможность получить льготу по плате за изменение вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка. Если девелопер одновременно со строительством жилья инвестирует в создание за пределами ТТК и МКАД мест приложения труда, он может существенно сэкономить».
На практике для девелопера это означает две основные возможности. Если он занимается реализацией проекта КРТ, то возводя, например, промышленные обьекты, он получает право получить льготу на изменение вида разрешенного строительства участка под жилье. В случае, когда в рамках КРТ жилья не предусмотрено, инвестор сможет использовать эту льготу в рамках других своих проектов в городе. Важно отметить, что девелопер не ограничен использовать льготу один раз. Он может поделить ее и на проекты в рамках КРТ, и на другие локации. Поскольку крупные девелоперы имеют в своем портфолио различные проекты, такая льгота поможет им существенно сэкономить.
Александр Козлов, председатель Комиссии Мосгордумы по государственному строительству и местному самоуправлению подчеркивает: «Проекты КРТ и индустриальных кварталов открывают инвесторам большие перспективы для развития жилой, коммерческой, общественно-деловой застройки в долгосрочном плане. Тем более, когда фактически не остаётся свободных площадей, на которых можно реализовывать новые проекты. А в границах старой Москвы таких территорий практически не осталось, за исключением как раз бывших промышленных зон, которые занимают почти пятую часть города в старых границах. При этом многие из них географически довольно выгодно расположены. И здесь как раз можно создавать востребованные проекты, которые будут притягивать и жителей, и различных представителей бизнес-сообщества. Эти бывшие депрессивные территории при продуманной реорганизации способны стать центрами притяжения и точками роста, а это всегда интересно и важно инвесторам».
Как это работает и кому это нужно?
По итогам проведенного обследования промышленных территорий Москвы столичные власти определили, что реализация проектов КРТ возможна на 2 тыс. га городской земли – это бышие промзоны, которые сейчас используются неэффективно или заброшены. Именно эти территории 2 тыс. га и будут отданы под индустриальные кварталы при помощи инструмента КРТ.
Сейчас есть два основных направления работы по КРТ: новый проект может быть инициирован правительством Москвы или же правообладателями территории.
Если инициатором выступает город, то именно он подготовит проект решения о КРТ, где будут прописаны территориальные границы, сроки реализации, возможные виды разрешенного использования земли и другие параметры застройки. Такой проект город направит правообладателям земельного участка и даст им 45 дней на то, чтобы определиться, готовы ли они его реализовывать. В случае отсутствия интереса у правообладателей, город проведет торги с желающими инвесторами на застройку территории в соответствии с предложенными городом параметрами. Победитель торгов получит 6 месяцев на подготовку проекта планировки территории, а после его утверждения может начать работать в соответствии с условиями договора КРТ.
Стоит отметить, что город проявляет такую инициативу в том случае, если правообладатель не прилагает никаких усилий по использованию земли и приведению ее в надлежащее состояние. Собственнику или собственникам в этом случае будет возмещена рыночная стоимость объекта
Высокий интерес инвесторов к проектам КРТ показывает число заявок и серьезный рост активности инвесторов на соответствующих аукционах. Так, 31 августа в Москве состоялся аукцион на право заключения договора о комплексном развитии территории промзоны «Алтуфьевское шоссе» в рамках проекта «Индустриальные кварталы». В нем приняли участие 13 компаний, сам аукцион продлился почти 20 часов, а его победителем стало АО «Специализированный застройщик "Московский ткацко-отделочный комбинат", стоимость договора на право реализации проекта КРТ составила более 3,2 млрд рублей.
Как сообщил заместитель мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимир Ефимов, «мы наблюдаем существенный рост интереса инвесторов к проекту «Индустриальные кварталы». В первом таком аукционе на право реорганизовать бывшую промзону «Коровино» приняли участие 5 потенциальных инвесторов и стоимость контракта выросла с 22 млн рублей до 201 млн рублей. Вчера в торгах участвовали 13 претендентов, в результате стоимость договора по итогам аукциона увеличилась в 86 раз, с 37 млн рублей до 3, 2 млрд рублей». Территория «Алтуфьевского шоссе» общей площадью почти 30 га преобразится не позднее 2035 года. Объем частных вложений превысит 45 миллиардов рублей
Впрочем, инициатива может исходить и от собственника территории. В этом случае он может по итогам подписания договора КРТ начать готовить документацию и реализовывать проект в установленных городом границах. Именно так был заключен первый в стране договор КРТ – на реновацию промзоны «Октябрьское поле» компанией «РГ-Девелопмент» в июле 2020 года. Здесь еще совсем недавно был заброшенный комбинат железобетонных изделий, а сейчас активно строятся жилье, социальные объекты, технопарк, причем инвестор идет даже с опережением графика. Аналогичный сценарий будет реализован в промзоне «Кунцево», договор на преобразование которой был подписан в рамках ПМЭФ в этом году, а сам проект уже был представлен инвестором на рассмотрение.
Возможности и обязательства
При этом, по какому бы сценарию не двигался проект, правила КРТ предполагают достаточно жесткие обязательства инвестора перед городом. Несмотря на то, что времени на застройку инвесторам сегодня дают – учитывая первопроходческий характер таких соглашений – немало, за просрочку придется платить серьезную неустойку. Впрочем, пока можно рассчитывать и на то, что некоторые проекты будут закончены, напротив, с опережением сроков.
Уже сегодня, практически год спустя после запуска программы КРТ в Москве, интерес к таким проектам отчетливо наблюдается у лидеров рынка. Если раньше девелоперы предпочитали застраивать жилыми кварталами спальные районы и городские окраины, то сегодня – в том числе благодаря соответствующим льготам на изменение ВРИ – интерес к редевелопменту промзон растет. Им интересуются такие компании как «Группа ЛСР», «Главстрой», Capital Group, «Галс-Девелопмент», ФСК «Лидер», MR Group, ГК «ПИК», «Донстрой». Есть спрос на реализацию таких проектов и у международных инвесторов – из Азии, Европы, Северной Америки.
Как отмечает Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet, «если девелопер планирует смену вида разрешенного использования участка, то ему достаточно выгодно принять участие в проекте развития индустриального квартала для создания мест приложения труда и снизить платеж на смену ВРИ. При этом ещё можно и заработать на инвестиции, ведь строительство мест приложения труда – коммерческих помещений в спальном районе, это менее интересная история, чем вложение средств в современный индустриальный квартал с хорошей наполняемостью и крупными точками притяжения». Он подчеркивает, что такие условия привлекают крупных девелоперов.
Практично, действенно, в тренде
Комплексный редевелопмент промзон – это международный тренд, и сегодня многие крупные мегаполисы могут похвастаться удачными проектами, реализованными в этом пространстве. Как отмечает Родионцев, «это правильный и логичный путь развития мегаполисов, уже подтвержденный опытом других стран».
С ним согласны и другие участники рынка и эксперты. «Опыт различных европейских городов, европейских инвесторов доказывает, насколько сильно востребован подход редевелопмента промзон. Некогда центры промышленности становятся комфортными городами с новыми зелёными, рекреационными зонами, культурной инфраструктурой и современными производствами, креативными индустриями. Кстати, в России не только в Москве уделяют внимание КРТ. Проект планируют реализовывать в Екатеринбурге, Казани, Тюмени, Новосибирске. Как раз эти города смогут использовать и уже определенный опыт столицы, особенно в части мер, льгот, которые разрабатывает город для стимулирования интереса инвесторов. Так, существенной мотивацией станет возможность получить льготу по плате за изменение вида разрешенного использования земельного участка, если застройщик вместе с возведением жилья будет создавать новые рабочие места. Также Москва планирует сама разрабатывать документацию по планировке территории, решать проблемы с оформлением земли, а это тоже существенно позволит сэкономить инвестору и снизить его риски» - рассказывает Козлов.
Светлана Фонарева, партнер, руководитель практики по работе с компаниями сектора недвижимости и строительства КПМГ в России и СНГ утверждает: «Индустриальные кварталы, на мой взгляд, - практичное и действенное решение, которое позволит снизить затраты и время по согласованию разрешительной документации для инвестора, а для города обеспечит сбалансированное развитие. Мы сейчас находимся в точке, когда возводимым квадратным метрам жилья необходимо противопоставить рабочие места. При этом огромное значение имеет комфортность и обустроенность таких территорий, когда человеку удобно проводить весь день в пределах одной территории, есть возможность обеспечить эффективную логистику поставок, встречи с партнерами и решить бытовые проблемы. Индустриальные кварталы могут также позитивно сказаться на загрузке транспортной системы города. Надеюсь, что в рамках проектов будет также отведено место для парков, спортивных и других досуговых учреждений в соответствие с лучшими мировыми практиками комплексного развития промзон».
План городских властей подтверждает – в рамках реализации проектов редевелопмента промзон планируется существенно озеленить заброшенные районы. Так, по словам руководителя департамента инвестиционной и промышленной политики Москвы Александра Прохорова, «запланировано, что на территории 2 000 га, пригодных под реализацию проектов КРТ, порядка 320 га, а это сравнимо с площадью ВДНХ, будут использованы под зеленые насаждения – это парки, скверы, аллеи. Новые зеленые островки позволят экологически облагородить серьезную часть Москвы, сделать воздух на этих территориях чище, улучшить экологическую обстановку в городе и сделать наши индустриальные кварталы – настоящими зелеными районами, где приятно будет жить и работать».
По словам Родионцева, московская программа «позволяет развивать городскую среду, создавать комфортное пространство для жизни со всеми функциями. Формируется правильная урбанистическая среда за счёт освоения территорий промзон. Старые здания не приносят доход собственникам, все это чахнет, территория простаивает и используется неэффективно. Логичным и грамотным решением и становится программа КРТ. Выигрывают все: собственник получает доход, девелопер – проект, город – новые кварталы, социальную инфраструктуру налогооблагаемую базу, рабочие места и т.д.»
Как отмечает инвестиционный директор ТРИНФИКО Владимир Воскобойников, «в идее преобразования таких площадок сходятся интересы властей, девелоперов и местных жителей. Инвесторы, участвуя в переустройстве старых объектов, могут рассчитывать на высокую прибыль и готовность к особенностям проектов такого рода. Среди однозначных плюсов стоит назвать сам факт реализации масштабного комплексного проекта в черте города зачастую с хорошей территорией и транспортной доступностью. Другим преимуществом может быть историческая уникальность объекта, престиж локации и, как следствие, высокая нематериальная ценность проекта.
Необходимо отметить еще одну особенность этих проектов: они дают возможность наиболее ярко и выразительно проявить себя архитекторам объектов. Возведение по-настоящему комфортного и функционального строения требует корректного, тактичного и даже творческого подхода к наследию, что позволяет создавать порой настоящие шедевры архитектурной и инженерной мысли».
