Строительство традиционно считается одной из самых консервативных, инертных отраслей экономики. Нововведения в ней крайне медленно пробивают себе дорогу. Однако, в последние годы свежий ветер ощущается и в девелопменте. Драйвером изменений является цифровизация. Некоторые застройщики даже начали позиционировать себя ИT-компании.
В чем особенности цифровизации девелопмента, какие задачи она должна решать? Почему у формирующихся экосистем застройщиков мало перспектив? КНа эти и другие вопросы нам ответила директор по продукту компании «Брусника» Елена Еременко.
— Когда в Бруснике стартовала цифровизация? Какие проекты были первыми?
— Все началось 2018 году. Мы стартовали не с внедрения новых информационных систем, а с удаления старых: 43 бухгалтерии превратились в одну, пять разных CRM в филиалах стали единым, централизованным решением.
Для сложной географически распределенной компании, интегрирующей разные виды бизнеса (застройщик, генподрядчик, УК), единство ИТ-инструментов важнее, чем их удобство и функциональность. Цифровизация в этом случае играет «вытягивающую» роль, вынуждая вырабатывать единые подходы, процессы, правила.
— А что с цифровизацией отрасли в целом? Ваша оценка?
— Да, строительство отстает от других отраслей промышленности. В первую очередь это связано с низкой стандартизацией процессов. Большая часть зрелых программных продуктов разработана под международные стандарты, которые создавались для локализованных производств (например, под ISO). Для нашей отрасли, где каждый дом — уникальное изделие, вместо цеха — строительная площадка, а цифровые станки заменяет ручной труд, готовых решений мало и они требуют существенной адаптации.
Мы видим, что практики построения цифрового завода хорошо известны и давно изучены, а как выглядит цифровой застройщик, посмотреть пока негде.
За последние несколько лет на рынке появились продукты, «заточенные» под нужды нашей отрасли — специализированные CRM, финансовые учетные системы. Но это только первые шаги.
— Что сейчас самое актуальное в области цифровизации девелопмента?
— Сложно говорить за всех девелоперов. Для нас самая главная задача — организовать сквозной поток информации от проектирования до стройплощадки и обратно — от приемки работ на стройке до консолидированной отчетности по МСФО. Это сложно. И решение лежит больше в организационной, нежели в технологической плоскости.
Модные технологии — дроны, лазерное сканирование, VR, AR и другие — это прекрасно. Но пока нет интегрированного ИТ-ландшафта, где происходит регламентированный обмен данными, внедрять их рано.
— Если «спуститься» на уровень ниже и поговорить про конкретные этапы — проектирование, строительство, продажи, маркетинг, управление. Какие проекты в этой цепочке сегодня реализует Брусника?
— Мы, как и другие девелоперы, ставим на BIM. Это информационная нить, которая может связать проектирование, стройку, сбыт, учет. Проблема BIM в том, что часто это решение остается красивой 3D-картинкой, а в производство уходят распечатанные чертежи. Мы прикладываем массу усилий, чтобы наши процессы опирались на цифровые модели.
Благодаря тому, что стандартизация в Бруснике началась задолго до цифровизации, мы на этом пути немало продвинулись. Когда у вас есть, условно, три вида монолитных пилонов, которые вы используете на всех объектах, то можно для каждого из них задать BIM-идентификатор, нормы расхода материалов и трудозатрат, себестоимость. Первый использует проектирование, вторые — генподрядчик, третью — застройщик.
Сквозное внедрение BIM ведет к повышению прозрачности процесса: каждый рубль привязывается к конкретному элементу и оставляет цифровой след. У нас получилось замкнуть эту цепочку на нескольких площадках и сейчас мы занимаемся масштабированием практики на весь портфель.
На этапе возведения дома главной задачей мы считаем измерение ресурсов — людей, техники, энергии, мусора. Сегодня стройплощадка остается одной из самых серых и неэффективных зон девелоперского процесса. Величину этой неэффективности мы даже до конца не можем оценить. Закрытый контур площадки, электронные сменно-суточные задания, RFID-метки на технике и производственных ресурсах, «умное» видеонаблюдение — в совокупности это позволит снизить объем расходуемых в никуда ресурсов. В этой области мы находимся еще в самом начале пути и говорить о результатах рано.
В продажах тренд однозначен — все стремятся сделать их бесшовными. Для этого нужно включить в одну цепочку девелопера, покупателя, банк, Росреестр, агентство недвижимости. Мы решили эту задачу, интегрировав CRM с платформой Сделка.рф. Они взяли на себя все вопросы, касающиеся взаимодействия с информационными системами банков, Росреестров и агентств, а мы занимаемся коммуникацией с покупателем. Совместно у нас получилось сделать процесс покупки полностью удаленным.
— «Умный» дом — перспективная область развития?
— Специфика момента в том, что, во-первых, пока нет общепризнанной трактовки, что такое «умный» дом и какие сервисы он должен содержать. Рынок готовых решений для многоквартирных домов не развит. Во-вторых, застройщики в регионах в подавляющем большинстве случаев сдают квартиры под чистовую отделку, а не «под ключ». Это ограничивает их в выборе ИТ-продуктов.
Мы не так давно провели исследование, посвященное осведомленности и предпочтениям жителей в области «умных» домов (выборка — более 1,7 тыс. человек).
Оно показало, что в представлениях жителей «умный» дом в первую очередь ассоциируется с функциями комфорта — регулированием микроклимата, удаленным управлением бытовыми приборами, освещением, розетками. Однако деньги отдавать они готовы прежде всего за опции, связанные с безопасностью и защитой от непредвиденных ситуаций. Например, за контроль протечек, видеонаблюдение за двором, пожарную сигнализацию.
Почти половина опрошенных считают, что «умный» дом должен стоить не больше 10 тыс. рублей. А по нашим подсчетам, внедрение комплексной системы автоматизации обойдется не менее чем в 90 — 100 тысяч.
Сегодня мы реализуем «пилоты» в области «умного» дома на двух проектах. Мы верим, что функции безопасности и базовые функции комфорта (управление светом, климатом и розетками) будут востребованы.
— Одна из самых популярных тем среди московских девелоперов — построение экосистемы. При этом, каждый (как и в случае с «умным» домом) вкладывает в этот термин что-то свое. Планируете ли вы двигаться в этом направлении?
— Нет. Вокруг этой темы слишком много спекуляций. Все хотят прикоснуться к великой идее, быть как Amazon, Apple или Яндекс, стать не девелопером, а ИТ-компанией. Но пока никто пока не предложил реальной экономической модели взаимодействия с жителем на «последней миле».
Строительство и ЖКХ консервативны. Людям от управляющей компании нужны базовые вещи — чтобы снег вовремя убирали, чтобы система мусороудаления была налажена, чтобы подъезды мыли, чтобы во дворе кто-то ухаживал за растениями, чтобы на парковке был элементарный сервис (подкачка колес, электрозарядка, мойка). Остальные сервисы они получат у других поставщиков — больших (VK, Alibaba, Сбер) или локальных (ремонтные бригады, дизайнеры, поставщики кухонь). Конкурировать с ними бесполезно. Каждый должен заниматься своим делом.
Мысль о том, что рентабельность девелоперского бизнеса падает и это можно компенсировать инвестициями в сервисную экосистему, кажется заблуждением. Во-первых, маржа крупных компаний (а именно от них зависит, в каком направлении двигается рынок) находится на приемлемом уровне и предел эффективности не достигнут. Во-вторых, на услугах, вероятно, можно получить прибыль и в 40%, и в 50%. Но масштаб этого бизнеса несопоставим с девелоперским.
— Каковы перспективы цифровизации девелопмента?
— На мой взгляд, есть два сценария. И по какому из них пойдет отрасль, пока сказать сложно. Первый — все будут развлекаться дронами, роботами, нейросетями и блокчейнами. В самих этих технологиях не ничего плохого, но они решают локальные задачи. А девелоперы продолжат вести планирование и учет в экселе и проводить закупки по электронной почте.
Второй сценарий заключается в том, что крупнейшие игроки будут решать задачу интеграции. Процессы в отрасли станут более типизированными (появятся единая номенклатура работ и материалов, детальные BIM-стандарты, типовые для отрасли процессы). Благодаря этому на рынке появятся лучшие практики и готовые ИТ-решения.
