Несмотря на все сложности в экономике, количество специализированных индустриальных площадок в России продолжает расти. Согласно данным Ассоциации индустриальных парков (АИП), в 2020 году число действующих и создаваемых объектов, соответствующих стандартам индустриального парка (включая ОЭЗ), достигло 334, что на 65 больше предыдущего года (прирост в 2019 году составил 42 единицы). Индустриальные парки присутствуют во всех федеральных округах России и в 66 субъектах Федерации, а динамика прироста числа новых площадок сохранилась на уровне 20% в год, что по-прежнему выше, чем в других сегментах коммерческой недвижимости.
По данным АИП, общая территория действующих промпарков в 2020 году выросла до 41,6 тысяч гектаров, при этом более 20% площадей расположено в Московском регионе. Серьезный рост предложения не мог не отразиться на заполняемости – по итогам 2020 года число вакантных площадей выросло на 6 п.п. (с 39 до 45%).
Но это не повод для снижения оценок по инвестиционному потенциалу качественных площадок с готовой инженерной и транспортной инфраструктурой, еще и выгодно расположенных логистически – таких на рынке не много. Тем не менее даже им за клиента приходится побороться.
Вектор на универсальность
Система создания на площадке четкой специализации с опорой на сложившуюся в регионе отраслевую специфику, которая бытовала на начальном этапе развития индустриальных парков и ОЭЗ до 2010 года, осталась в прошлом. Зрелые площадки в какой-то момент стали менять специализацию с узкой на универсальную. А современные парки сразу отдают предпочтение универсальной специализации, создавая себе тем самым подушку безопасности в части темпов реализации земли. Даже при наличии какой-либо специфики и отраслевого уклона большинство парков допускают на территорию широкий круг отраслей, тем самым снижая риски ее незаполнения.
Зачастую определенная отраслевая специализация или отраслевые кластеры формируются в процессе деятельности. И это во многом зависит от первых крупных резидентов, которые разместились на территории. «Пока у нас не так много территории освоено. Когда территория ОЭЗ будет наполнена хотя бы на 50%, тогда можно будет уже говорить о развитии какого-нибудь направления. Изначально я делал ставку на пищевые производства, потому что в 2018-2019 годах около 45% обращений на территории Московской области были запросы от пищевого производства, но сегодня это уже не так. Сейчас объем новых пищевых производств уменьшился и вырос объем обрабатывающей промышленности», – рассказывает Вячеслав Дмитриев, старший менеджер по работе с инвесторами ОЭЗ «Кашира».
Некоторые индустриальные площадки применяют кластерный подход уже на этапе проектирования территории, физически разграничивая участки для размещения предприятий тех или иных отраслей. Примером является ОЭЗ «Моглино». Согласно мастер-плану промышленной площадки, территория разбита на секторы, в которых группируются пищевые и фармацевтические компании, производства на основе химического инжиниринга, предприятия по производству автокомпонентов и т.д. Ожидается, что кластерный принцип размещения должен усиливать эффект от кооперации резидентов ОЭЗ. Многие развитые площадки выделяют отдельную территорию для предприятий пищевой промышленности, чтобы оградить наиболее чувствительные к экологии фабрики от небезопасного соседства, например, ОЭЗ «Алабуга», индустриальные парки Greenstate, Вельяминово.
Путь к клиентоцентризму
В силу роста конкуренции управляющие компании индустриальных парков становятся более клиентоориентированными – развивают набор сервисов, анализируют потребности резидентов и собирают обратную связь. Развитые площадки стремятся к тому, чтобы создавать полный комплекс услуг для резидентов, начиная с разработки бизнес-планов и заканчивая сервисами, сопровождающими текущую деятельность компаний.
Новички на рынке оказывают только базовый набор услуг: подбор участка, продажа или сдача в аренду земли и помещений, подключение коммуникаций, эксплуатация объектов общего пользования, охрана территории. Но, по словам Владислава Таланина, директора по продажам коммерческой недвижимости YIT Greenstate: «Такой минимальный уровень услуг уже отошел в прошлое, и сейчас есть некий стандарт, которого придерживаются все современные индустриальные парки по России, куда входит и консультирование резидентов по техническим, правовым вопросам, вопросам финансирования проекта, взаимодействия с органами власти, получения различных налоговых льгот и субсидий, поддержки со стороны государства, региональных властей, а также консультирование по вопросам, связанным непосредственно со строительством объекта». Анализ набора услуг, оказываемых развитыми площадками, показывает, что к этом набору зачастую добавляется также разработка бизнес-планов, помощь в привлечении финансирования, льготного кредитования, а также с поиском персонала. Управляющие компании предоставляют данные услуги сами или с помощью партнеров.
Зрелые парки (такие как «Алабуга», «Ступино Квадрат», «Химград», «Технополис Москва») стараются глубоко погружаться в бизнес резидентов и поддерживать их работу, выводя свои дополнительные сервисы на постоянный уровень, а также расширяя их диапазон – помогают компаниям выходить на новые рынки, находить партнеров, выстраивать логистику, продвигают бизнес своих резидентов, обеспечивают питание на территории и организовывают досуг.
При этом наше исследование показало, что создание большого диапазона дополнительных сервисов для среднестатистического парка зачастую неоправданно, потому что немногие из услуг действительно востребованы резидентами. На этапе подготовки проекта и строительства объекта востребованы такие сервисы как технологическое присоединение к сетям, технический надзор, строительство предприятий под ключ, разработка бизнес-планов и консультирование по применению мер господдержки, возможностям финансирования. После запуска производства для резидентов остается актуальной, как правило, только уборка и эксплуатация территории общего пользования, а ряд предприятий также обращается к управляющей компании парка за помощью по таким вопросам как подбор и помощь в обучении персонала, экспортная поддержка, бизнес-мэтчмейкинг с целью знакомства с представителями органов власти, институтов развития и других организаций, поиска партнеров и подрядчиков.
Алексей Гулаков, исполнительный директор компании «БВТ Барьер РУС» (резидент индустриального парка «Дега Богородский») поделился, что с подачи резидентов в парке организуются курсы повышения квалификации: «В прошлом году мы собирались с несколькими другими резидентами парка и говорили, что было бы хорошо организовать курсы повышения квалификации персонала, чтобы не в разные места отправлять сотрудников, а делать это централизованно, не сильно отрывая от производства. Те же курсы по безопасности, для водителей, погрузчиков, по электроработам, проведению работ на высоте. В результате парк на базе Богородского института открыл свою площадку и сейчас уже запущены первые пилоты. Думаю, что в конце года программа уже заработает в штатном режиме». Ольга Миронченко, директор компании «Арнест Металлпак» (резидент ОЭЗ «Узловая»), рассказала, что помимо базовых услуг УК бесплатно помогает с продвижением компании на выставках и в онлайн-канале, а также с поиском сотрудников. Компания «Фармалакт», расположенная в парке «Дега Богородский», поделилась, что сервис по уходу за территорией предприятия помогает сильно экономить на технике. «То есть я снимаю со своего производства часть вопросов, которые меня не обременяют – я не должен держать огромный штат, который будет следить за территорией, а этим занимается парк, и мы ему мы за это благодарны. Также Дега предоставила нам надежных партнёров, которые занимаются стройкой», – отмечает Печенин Михаил, операционный директор «Фармалакт». «Они много делают и предлагают, и консультации по зоне таможенного контроля, и уборка, и подрядчиков предлагают по строительству, но нам было выгоднее привлекать своих, имеющихся у нас в портфолио в компании, поэтому мы, наверное, ничем особо так и не пользуемся», – делится Маргарита Зыбина, генеральный директор компании D-Tech (резидент ОЭЗ «Ступино Квадрат»).
Рыночные услуги с большим объемом аутсорсингового предложения – бухгалтерские и финансовые, IT-поддержка, закупки, юридическая помощь – совсем не востребованы либо запрашиваются в единичных случаях. Как правило, они необходимы малому бизнесу, поэтому особенно характерны для парков, имеющих значительную браунфилд-составляющую. Крупные компании обычно имеют данные функции в штате либо приобретают как внешний сервис на рынке.
Пришел – увидел – запустил
Выраженным трендом на рынке профессиональных индустриальных площадок является создание на территории готовых производственных помещений – типовых объектов, где предприятия могут быстро разместить производство без несения крупных инвестиций на строительство. Такие помещения можно взять в аренду или, в ряде случаев, приобрести в собственность.
Известно, что ключевым форматом индустриальных парков на рынке является гринфилд. Текущая тенденция дополняет сложившуюся модель развитием площадок, сочетающих в себе признаки гринфилд и браунфилд. По оценке АИП, число таких площадок по итогам 2020 года составило 21. Примерами гринфилд-проектов, уже разместивших на территории готовые промпомещения, являются ОЭЗ «Алабуга», «Дубна», «Моглино», индустриальные парки «Калуга-Юг», «Грабцево», «Ворсино», «Дега Богородский». Планируют разместить подобные объекты в ближайшем будущем ОЭЗ «Узловая», «Кашира», индустриальный парк «Greenstate».
Интересуются готовыми помещениями либо крупные компании, которые хотят протестировать продукт или рынок, либо малый и средний бизнес, который не нуждается в значительных площадях. «Сейчас есть интерес рынка к размещению на территории ОЭЗ проектов небольшого размера, 1000-5000 кв.м. Таким проектам не выгодно покупать земельные участки и для них формат brownfield гораздо интереснее», – отмечает Вячеслав Дмитриев, старший менеджер по работе с инвесторами ОЭЗ «Кашира».
Ряд площадок уже убедились в эффективности нового формата и планируют расширяться. «За последние 2 года мы построили 2 производственных комплекса для резидентов, которые хотят осуществлять промышленное производство, но при этом не строить, а арендовать помещения. Планируем в будущем ещё такой комплекс построить», – комментирует Денис Иванов, директор департамента по взаимодействию и привлечению инвесторов ОЭЗ «Дубна».
Представители парков отмечают, что спрос на подобные помещения значительно превышает предложение. По оценке заместителя генерального директора по госпрограммам ОЭЗ «Алабуга» Артура Аюпова, современные зарубежные инвесторы не готовы вкладывать деньги в CAPEX, строить свои заводы, а хотят прийти со своим оборудованием и попробовать: «Воткнули оборудование в розетку – производство пошло. Если все хорошо, они расширяются, берут новые помещения, может быть принимают решение строить завод. А если не пошло, они оборудование свернули и уехали. Понимая это, мы сейчас строим новые очереди готовых индустриальных помещений. Первый парк у нас был на 25 000 кв. м., он очень быстро разлетелся. Не успели ввести в эксплуатацию, он уже был заполнен. Инвесторы получили статус резидента и ждали, когда комплекс будет построен. Сейчас мы строим два по 40 тысяч».
С заботой об инвесторе
Передовые индустриальные площадки развивают на прилегающих территориях социальную инфраструктуру для сотрудников предприятий парка. Наличие жилья и других социальных объектов вблизи площадки является значимым фактором привлечения квалифицированных кадров, особенно если речь идет об иностранцах.
Например, рядом с ОЭЗ «Алабуга» выстроен целый город для сотрудников резидентов парка и их детей. «Основатель «Сингапурского Чуда» приезжал к нам в 2015-2016 году. Первым делом он попросил показать, как мы развиваем социальную инфраструктуру, и мы ему показали наш коттеджный поселок, международную школу, детсад, он все это изучил, посмотрел и сказал: «Я даже вашу производственную площадку смотреть не буду, потому что вы делаете все правильно. Если у вас здесь порядок, все экономически настроено, то там, я уверен, тоже все хорошо», – поделился Артур Аюпов.
Рядом с ОЭЗ «Ступино Квадрат» вырос экогород «Новое Ступино», в котором есть все для жизни сотрудников и их семей, включая коттеджный поселок, школу, детский сад, пансионат, клиники и фитнес. Индустриальный парк «Ворсино» в Калужской области предлагает персоналу жилье в двух километрах от парка. Планируется возвести коттеджный поселок возле индустриальной площадки «Дега Богородский» в Ногинске, а также близ ОЭЗ «Узловая» в Тульской области.
Предприятия всех парков, объединяйтесь
Несмотря на то, что о необходимости кооперации между резидентами индустриальных площадок говорят достаточно много, пока такая синергия ограничивается отдельными проектами. В силу уже упомянутой универсализации парков, на их территории размещаются настолько разношерстные компании, что их кооперацию обеспечить довольно непросто, если вообще возможно.
Управляющие компании честно прикладывают усилия для развития кооперации, но говорить о достижении каких-либо значимых результатов пока рано. «Мы пытаемся стимулировать кооперацию: ездили с нашими крупными резидентами на выставки, где вместе ходили и разговаривали с контрагентами, предлагали производить локализацию оборудования, но, к сожалению, не добились очень большого эффекта от данных мероприятий», – поясняет Станислав Дорофеев, директор по экономике, финансам и информационным технологиям ОЭЗ «Титановая долина».
Как правило, единичные кооперационные цепочки могут складываться, когда управляющая компания парка целенаправленно предлагает специальные условия размещения предприятиям, которые могут в чем-то дополнить уже работающих в парке резидентов. Управляющий партнер ОЭЗ «Ступино Квадрат» Екатерина Евдокимова рассказала, что резидент парка, компания «Арвалус», которая производит сухие хлебопекарные смеси, поставляет продукцию другому резиденту «Фрозен Бек», изготавливающему замороженные полуфабрикаты. Другие резиденты, «Barilla» и «Мустанг», также поставляют друг-другу продукцию. «Это случилось не стихийно. Когда садятся резиденты, мы думаем, кому и как они были бы интересны, ищем им либо поставщиков, либо покупателей продукции», – делится Екатерина. По словам Юлии Родчевой, замгендиректора по развитию ОЭЗ «Технополис Москва», возможность кооперации потенциального резидента с другими предприятиями на площадке является значимым фактором для управляющей компании при отборе резидентов: «По мере развития ОЭЗ на площадку стали привлекаться только профильные компании, у многих из которых в бизнес-планах прописано, что они будут кооперировать с резидентами, которые уже находятся на площадке. И на сегодняшний день мы ведем политику по тому, чтобы выстроить идеальную высокотехнологичную среду, разделенную на профильные кластеры». Однако в то же время кооперация даже в таких парках как «Технополис Москва» развивается больше естественными путями, не со стороны управляющей компании, а просто за счет общения компаний между собой напрямую.
Рабочие кооперационные схемы в более крупных масштабах возникают в рамках сформировавшихся отраслевых кластеров, интенсивно наполненных предприятиями одной вертикальной цепочки. Например, автомобилестроительные (вроде КИП «Мастер», «Грабцево», «Росва») и авиастроительные кластеры (на примере ОЭЗ «Титановая долина»), где крупные якорные предприятия притягивают сопутствующие производственные или сервисные компании на территорию.
Уникальный опыт кооперации сложился между предприятиями технополиса «Химград» и крупными компаниями нефтехимического комплекса Республики Татарстан – централизованные поставки полимерного сырья на площадку в результате совместных усилий управляющей компании парка и республиканских властей. «Малые компании не имели прямого доступа к закупкам сырья от наших нефтехимических гигантов. Это в первую очередь Нижнекамскнефтехим и Казаньоргсинтез, крупнейшие производители полимеров. Для этого было много объективных причин: наличие дилерской сети, разрозненность заявок и небольшие объемы, отсутствие доступа к дефицитным позициям сырья. Руководство Республики наш голос услышало, и система распределения дефицитных позиций сырья заработала – мы собираем заявки от всех наших резидентов и размещаем их на крупных предприятиях. На территории Химграда сейчас работает более 300 компаний, объем закупки достаточно существенный», – отмечает Айрат Гиззатуллин генеральный директор технополиса «Химград».
Также достаточно интенсивно складывается кооперация в высокотехнологичных отраслях, таких как микроэлектроника, производство новых материалов. Как говорит Антон Каркашин, главный специалист по работе с инвесторами ОЭЗ «Технополис Москва»: «Там кооперация складывается не столько в цепочках передела продукции, сколько в области ОКР – опытно-конструкторских разработок», что также открывает возможности для управляющих компаний подобных парков по развитию лабораторных корпусов и дизайн-центров на территории.
По мнению Айрата Мансуровича, вопрос о системном создании кооперационных связей на территории возникает уже на развитой фазе жизненного цикла индустриального парка. «При этом в условиях текущей экономической ситуации вопрос кооперации идет тяжело, и в первую очередь потому, что нет доверия между компаниями, которые имеют по своим тактико-техническим характеристикам возможности для кооперации. И управляющая компания в состоянии повысить эту степень доверия между резидентами, познакомить их для начала. Мы, например, шли по пути создания клуба главных инженеров по переработке полимеров. Вместе с нашими партнерами организовали несколько лет назад такой клуб и просто этих людей лично познакомили» – поясняет Айрат Мансурович.
Более часто можно встретить примеры сотрудничества между предприятиями в рамках региона или смежных регионов, а не одной индустриальной площадки. Более того, предприятия зачастую целенаправленно размещаются вблизи своих клиентов или поставщиков, чтобы сэкономить на логистических и временных затратах. Например, в Калужской области развита кооперация между производствами, локализованными на разных площадках региона. Так, комплекс «Биотех», расположенный в индустриальном парке «Росва», в 2020 году закупал около половины сырья для производства (пшеница) именно в Калужской области. Активно сотрудничают также предприятия калужского автокластера, расположенные на разных площадках, таких как «Калуга Юг», «Росва», «Грабцево».
Некоторые участники рынка смотрят еще шире. Так Антон Каркашин рассказывает: «Мы думали над тем, чтобы развивать промышленную кооперацию не только внутри своей особой экономической зоны, но и выходить также на другие особые экономические зоны, на их резидентов», но с точки зрения практической реализации здесь пока больше вопросов, чем ответов: «Когда мы начинали работать над вопросом кооперации, поняли, что у нас в ОЭЗ собрана огромная доля рынка всей микроэлектроники России – порядка 40%. Мы изучили вопрос и определили, что есть микроэлектроника также в Томске и в Петербурге. Запросили, есть ли у них какие-то интересы по сотрудничеству, но ничем конкретным это не закончилось – закончилось встречным вопросом – «А какие у вас запросы?». То есть управляющим компаниям довольно тяжело для своих резидентов что-то вот так решать, нужно создавать какие-то среды, в которых компании могли бы видеть друг друга. Но реализовывать это все очередной платформой с большими данными, где будут все выгрузки, профили по резидентам – сомнительно, потому что подобных порталов и платформ уже много, но никакие не работают, никто ими по факту не пользуется, кроме самих управляющих компаний. Поэтому нужно еще работать над этим направлением».
