Каморки для семей
Студии и однокомнатные квартиры нужно исключить из всех программ ипотечного кредитования с государственной поддержкой — такое предложение выдвинула Счетная палата,о чем сообщила в интервью РИА Новости аудитор ведомства Наталья Трунова. По ее словам, в СП полагают, что стимулировать нужно спрос на жилье всоответствии с принципом комфортного проживания — отдельная комната каждому члену семьи.
«Счетная палата предлагает исключить студии и однокомнатные квартиры из всех программ с государственной поддержкой — государству не следует поддерживать спрос на некомфортные типологии жилья и тем самым способствовать росту предложения таких типологий. В большинстве случаев, если семья покупает за счет ипотеки с господдержкой однокомнатную квартиру, она в дальнейшем уже лишается возможности улучшить свои жилищные условия»,— сказала Трунова.
По словам Натальи Труновой, это провоцирует рост на рынке жилья доли однокомнатных квартир и студий как наиболее часто покупаемых. «Предлагаемое изменение правил предоставления ипотеки может поспособствовать изменению структуры предложения на рынке жилья, улучшить комфортность условий проживания граждан в новом жилье»,— добавила аудитор.
Появившееся утром 1 июля интервью уже вызвало достаточно бурную реакцию. Так, в пресс-службе Минстроя агентству РИА Новости сказали, что идею Счетной палаты запретить льготную ипотеку для покупки студий и однокомнатных квартир в министерстве не поддерживают.
Это, впрочем, не удивительно, там активно выступают против любых мер, способных снизить темпы роста объемов «стройки», но менее явно выражают озабоченность качеством жизни людей после покупки жилья. Агентство приводит также негативные отклики главы комитета ГД по соцполитике Ярослава Нилова, зампреда комитета Совфеда по экономической политике Ивана Абрамова и представителя одной из девелеперских фирм. Но это явно не весь спектр мнений по данному вопросу.
Поломанный рынок
Исключение «однушек» и студий из льготных программ будет непопулярной мерой, возражает эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Валерий Емельянов. Но, уверен и он, в перспективе это пойдет на пользу рынку и даже тем гражданам, кто будет не доволен новыми ограничениями. Тут много причин, и все они нефинансового плана.
Льготные программы кредитования в самом деле перегрели спрос на самые дешевые лоты, то есть те самые однушки и студии, сделав их недоступными для тех, кому они действительно удобны: одинокие люди, студенты, пенсионеры, подтверждает эксперт. Им приходится конкурировать за малогабаритные квартиры с семьями, которые имеют доступ к низким ставкам, а также с инвесторами, которые скупают малогабаритные квартиры под сдачу или в рост.
В итоге мы имеем сильно поломанный рынок, констатирует Валерий Емельянов. Жилье не стало доступнее, люди покупают все меньший размер за большие деньги. Сейчас около половины квартир в новостройках Москвы, это студии и однушки. Их доля удвоилось за время пандемии. Даже в бизнес-сегменте односпальные квартиры занимают сейчас около трети предложения. Теснее строят только в азиатских агломерациях вроде Токио или Гонконга.
Это объективно ухудшает жилищные условия граждан. 10 лет назад средний размер квартир в новостройках составлял под 70 метров. Сегодня это чуть более 50 метров. Это ниже социального стандарта, по которым жилье распределяют очередникам. Для семьи с детьми законодательный минимум — 54 метра, для пары — 42, для одинокого — 33. Новое поколение покупает за свои деньги квартиры, которые в среднем меньше, чем советский старый фонд. Они живут более скученно, чем жили в детстве со своими родителями.
Из этого следует много новых проблем, указывает Валерий Емельянов. Избыток малогабаритного жилья усиливает нагрузку на социальные учреждения, в районах перезастроя появляются многолетние очереди в сады и школы, растет аварийность коммунальных систем, квартиры постепенно заселяются неблагополучными арендаторами, поскольку это самое доступное для них жилье на рынке. И это, не говоря о том, что квартиры менее 30 метров на троих (семья с ребенком) провоцирует конфликты и разводы. Массовое строительство однушек и студий не имеет ничего общего с развитием рынка жилья и противоречит здоровой семейной политике, заключает эксперт.
Команата-плацдарм
Льготная ипотека имеет противоречивые последствия, соглашается и главный аналитик TeleTrade Марк Гойхман. С одной стороны, низкий процент привлекает заёмщиков и увеличивает продажи на рынке новостроек. Но с другой стороны, через некоторое время такой спрос способствует удорожанию жилья. И увеличение цен практически нивелирует выгоду от льготных ставок. Доступная ипотека на дефицитном российском рынке в конечном счёте сокращает, а не повышает доступность жилья. В 2020-2021 годах льготные ставки были одним из ключевых факторов роста цен в полтора раза, например, в московском регионе, по данным сервиса «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН).
Но в первые месяцы действия программы льгот с господдержкой выбор заёмщиков явно сместился с однокомнатных квартир и студий на двух- трёхкомнатные, указывает эксперт. Именно «однушки» как наиболее недорогое жильё были самыми популярными до запуска льготной ипотеки. Но, например, уже в начале 2021 года «двушки» и «трёшки» догнали их по популярности. Эти три категории занимают примерно равные доли — по трети рынка продаж, по оценке Концерна «Русич».
Льготная ипотека делает более востребованными квартиры из нескольких комнат, учитывая и то, что средняя цена квадратного метра у них, как правило, ниже, чем в однокомнатных, говорит Марк Гойхман. Но по мере удорожания жилья сама покупка становится более проблематичной, даже малометражек. А сейчас при достаточно высоких ценах, снижении доходов людей и относительно немалой ставке даже льготной ипотеки предлагается исключить из программы «однушки». Но в таком случае спрос может не сместиться на многокомнатные квартиры, а просто резко уменьшиться.
И неверен тезис о том, что покупка «однушки» закрывает возможности приобретения квартир большей «комнатности», полагает Марк Гойхман. Маленькие квартиры очень часто выступают для семей как «плацдарм», первая ступень, чтобы «зацепиться» на рынке жилья. И потом уже использовать их в качестве основы для обменов, доплаты при улучшении жилищных условий. Не давать такой возможности льготникам — значит, подрывать в целом рынок жилья и замысел льготной ипотеки. А значит, во многом и продажи «двушек» и «трёшек». Именно в разнообразии ассортимента, выбора заключается условие реализации задач льготной ипотеки, замечает аналитик.
