Согласно данным консалтинговой компании Knight Frank Russia, на фоне рекордного результата первого квартала 2022 года объем инвестиций в недвижимость вновь показал высокий итоговой показатель. При этом, говорится в сообщении компании, объем инвестиций второго квартала оказался выше показателей аналогичного периода 2015-2020 годов. В результате, в первом полугодии 2022 года объем инвестиций в недвижимость РФ достиг 179,8 млрд руб. против 126 млрд руб. годом ранее (+42%).
Несмотря на общую геополитическую ситуацию и давление, оказываемое на российскую экономику, инвестиционная активность на рынке остается высокой, отметили в компании. Результат полугодия вновь оказался рекордно высоким, при этом стоит отметить, что показатель второго квартала превысил показатели аналогичного периода, зафиксированные в 2014—2020 годах. Итог второго квартала оказался ниже только прошлогоднего результата — 73,4 млрд руб. против 74,7 млрд руб. годом ранее.
Активность иностранных инвесторов по-прежнему остается минимальной. Кроме того, на фоне ухода брендов и компаний с российского рынка наблюдается рост объемов сделок по приобретению бизнесов уходящих компаний. Формат сделки может быть разным — либо компанию приобретает российское руководство, после чего она продолжает работать под тем же брендом или под другим названием, либо компанию выкупают внешние инвесторы с целью ее дальнейшего самостоятельного развития.
Зачастую приобретается весь бизнес, включая персонал, продуктовую линейку и прочее. Иногда в периметр таких сделок попадает и недвижимое имущество. Среди примеров — продажа российских активов финского производителя Fazer (действующих фабрик в БКХ «Коломенский»), продажа бизнеса Carlsberg, Valio, Paulig, «Вимм-Биль-Данн», Pizza Hut и других брендов.
В соответствии с сегментацией по регионам, лидером в структуре спроса по итогам первого полугодия 2022 года оказалась Москва — ее доля выросла с 52% до 75%. Доля Санкт-Петербурга составила 20% против 41% годом ранее, а доля регионов снизилась с 7% до 5%.
Главное — уметь договариваться
Как отметил управляющий партнер Knight Frank Russia & CIS Алексей Новиков, спустя более чем четыре месяца в новых условиях российская экономика, в том числе рынок недвижимости, показывают заметную устойчивость. Несмотря на значительные изменения в структуре инвестирования с точки зрения как предложения, так и спроса, активность локальных инвесторов остается высокой, а иностранных — продолжает снижаться. Высокий результат первого полугодия 2022 года позволяет сделать прогноз относительно того, что по итогам года совокупный объем инвестиций будет существенным и, возможно, превысит предыдущие периоды, однако долгосрочное развитие рынков недвижимости все еще остается неопределенным, подчеркивает эксперт.
«Мы также наблюдаем умеренную стабилизацию и разморозку переговоров по сделкам, — подтверждает директор департамента рынков капитала Nikoliers Денис Платов. — Большая часть от объема инвестиций в первом полугодии 2022 года, а именно 64%, пришлась на второй квартал, что говорит о том, что многие инвесторы спешили быстрее завершить начатые ранее сделки».
Сейчас, по словам эксперта, по мере снижения ключевой ставки до 9,5% и улучшения условий кредитования, инвесторы, которые ранее ставили на паузу переговоры по приобретению объектов, снова возвращаются к ним. По мере дальнейшего смягчения кредитно-денежной политики можем ожидать по итогам 2022 года выход на общие объемы инвестиций за прошлый год, полагает Платов.
По итогам первого полугодия 2022 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость составил 64,3 млрд рублей (925 млн долл.), что на 16% превышает показатели первого полугодия 2021 года, когда в российскую недвижимость было вложено 55,3 млрд рублей (779 млн долл.). За первое полугодие 2022 объем транзакций с объектами коммерческой недвижимости, проданными иностранными собственниками, в два раза превысил показатели за весь 2021 год.
Около 50% от общего объема инвестиций пришлось на офисную недвижимость, указывают в Nikoliers. Востребованность офисных активов объясняется их устойчивостью к кризисным ситуациям с точки зрения потенциальной просадки по арендному потоку, а также инвестиционной ликвидности. А две трети офисных инвестиций пришлось на Санкт-Петербург — эта тенденция наблюдается уже второй год подряд, и связана с меньшим разрывом в ожиданиях продавцов и покупателей, в результате чего они быстрее договариваются о заключении сделки.
Оставляют — бери
Между тем, отмечает сотрудник департамента экономических и финансовых исследований CMS Institute Николай Переславский, не стоит забывать, что первое полугодие 2021 года было тесно связано с ковидными ограничениями, поэтому и объем инвестиций был не слишком высоким, особенно в коммерческую недвижимость.
Во-вторых, продолжает эксперт, даже если бы иностранный бизнес не начал массово покидать Россию, размеры вложений с российской стороны все равно были бы выше прошлогодних — как раз из-за снятия ковидных ограничений и старта полноценной, а не частичной работы офисов, гостиниц и прочей коммерческой недвижимости. В предыдущие два года вложения в этот сегмент недвижимости были очень скромными, если вынести за скобки склады. Но и те, в основном, строились под конкретного заказчика, то есть в формате built-to-suit.
В первом квартале наблюдался увеличенный спрос на землю под застройку в местах, которые позволяют возводить жилье высокого класса. Это было логично, хотя в воздухе и витала вероятность большого конфликта — о том, что это может произойти в реальности и последствия будут столь серьезными, почти никто не думал.
Естественно, говорит Переславский, что во втором квартале фокус переместился на скупку активов иностранных компаний, которые массово стали выходить из РФ, что и вызвало такой приток вложений в недвижимость по итогам первого полугодия в целом. При этом инвестиции в склады сейчас будут снижаться — много помещений освобождается зарубежными брендами, и хотя их при любом раскладе будут заменять через серый импорт, какое-то время вакантность площадей будет повышенной, что снизит инвестиционный интерес.
Что касается Петербурга, то там сейчас наблюдается большой интерес именно к строительству жилья и выкупу гостиниц различных западных брендов, добавляет аналитик. Представительств крупных западных компаний там было не так много, поэтому фокус будет сосредоточен именно на объектах проживания — как постоянного, так и временного, уверен он.
Купить старое, добавить новое, перемешать
С уходом иностранных компаний с рынка в РФ у российских инвесторов появилась возможность приобрести по дисконтной цене отлаженный бизнес, подтверждает генеральный директор ABE Consulting, руководитель 30-й общественной приемной уполномоченного по защите прав предпринимателей по г. Москве Оксана Айсина. Часто мы наблюдаем приобретение бизнеса конкурентами. Слияние и поглощение для компаний с российским капиталом — хорошая возможность не только расширить свои активы, но и внести культуру и ментальность компаний с иностранным капиталом.
Новые процессы, новые направления, новый опыт раскрывают большие возможности, уверена эксперт. Тем более российский рынок всегда был привлекателен для всех международных инвесторов, и тут появляется возможность воспользоваться взаимодополняющим синергетическим эффектом двух и более компаний, внедрить новые технологии. Это не просто про прибыль, это и про новый опыт, новый навык, это про будущий новый уровень бизнес-подхода, считает Айсина.
Ни для кого не секрет, продолжает она, что крупные брендовые компании, да и вообще компании с иностранным капиталом, отличались особой культурой и ментальностью. Меньше контроля, но больше планирования. Наши компании по своей культуре чаще более оперативные, решительные, но менее алертные. Синергия таких подходов может принести колоссальные результаты, новый, ранее ни на что не похожий, подход.
«Те статистические показатели, которые есть сейчас, показывают именно это, идёт передел рынка, который спровоцирован экономическими веяниями, прежде всего политическими. Плюс колебания на валютном рынке также являются весьма существенным фактором с точки зрения иностранных инвестиций. Но со всем с этим придется поработать новым инвесторам, столкнуться с незнакомыми проблемами и новыми задачами», — говорит Оксана Айсина.
К сожалению, добавляет она, российское законодательство содержит некоторые ассиметричные подходы в этих сделках и здесь важно грамотно, на входе выстроить политику. Уже сегодня к нам обращаются по вопросам, связанным с различиями подходов расчета налоговой базы, выстраивания единой методологии, в целом вопросы налогового комплаенса, оценкой вкладов в уставный капитал, порядком отражения таких вкладов, правильности заполнения деклараций и расчета налогов при слиянии компаний
