Первые ипотечные облигации появились еще в США в конце 80-х годов. Эти бумаги обеспечены уже выданными ипотечными кредитами. Иными словами, выплаты по ним делаются благодаря регулярной плате ипотечных заемщиков по их договорам.
В Штатах такие бумаги получили огромную популярность благодаря работе госкорпораций Fannie Mae, Ginnie Mae и Freddie Mac. Эти компании скупали пакеты ипотечных займов у банков и секьютиризировали их — то есть переупаковывали в ценные бумаги. Таким образом, банки, выдавшие ипотечные кредиты, могли немедленно получить ликвидность, обеспеченную платежами клиентов по ипотеке. В дальнейшем они ее также тратили на выдачу дополнительных ипотечных кредитов. Это формировало финансовый пузырь — из денег рождались новые деньги.
Игра в мыльные пузыри
В 2007-2008 годы большое число таких бумаг в США спровоцировало ипотечный кризис. Его вызвало резко возросшее число невыплат по ипотеке. Именно тогда ипотечные облигации начали называть «мыльными пузырями».
По такому же принципу, как в США, ипотечные облигации работают и в России. Этот рынок был сформирован еще в 2003 году, когда был принят закон об ипотечных ценных бумагах.
Ипотечные облигации развиваются на базе финансового института Дом.РФ. Последний выступает здесь аналогом «американцев» — Fannie Mae и Freddie Mac. Именно Дом.РФ проводит секьюритизацию и выпускает облигации.
Выплаты по этим бумагам также обеспечены платежами по ипотечным кредитам, в том числе досрочным погашением. В 2020 году Дом.РФ выпустил ипотечные облигации общим объемом 371 млрд рублей, а в 2021 году — уже на 403 млрд рублей.
Эти облигации были довольно ликвидным инструментом. Как объяснила «Эксперту» декан юридического факультета Финансового университета при Правительстве России Гульнара Ручкина, инвестор, приобретающий такие бумаги, вкладывает свои средства с минимальными рисками, и получают прибыль главным образом за счет роста цен на недвижимость. «В последнее время этот рост идет особенно активно», — отметила эксперт. Это позволяло получать достаточно высокую доходность.
По словам управляющего партнера юридической компании, Freeviser Михаила Паюшина, в среднем по ипотечным облигациям инвестор может получить 9-9,5% годовых. «Это относительно высокий доход», — указал он «Эксперту».
Держатели ипотечных облигаций, кроме купонного дохода, могли попробовать заработать с помощью аукционов репо. Сделка репо состоит из двух этапов. Во время первого одна из сторон покупает или продает бумагу. На втором этапе покупатель обязан продать актив. Организаторы таких сделок, таким образом, могут привлекать денежные средства. По сути, эти сделки являются кредитованием под залог ценных бумаг.
Казначейство как печатный станок
В России аукционы репо с ипотечными облигациями проводит Федеральное казначейство. Такие сделки обеспечиваются ипотечными облигациями финансового института развития в жилищной сфере ДОМ.РФ.
Казначейство по репо дает свободные деньги банкам или каким-то другим инвесторам. Возврат этих средств с процентами обеспечен залогом ипотечных облигаций ДОМ.РФ.
Как объяснил «Эксперту» старший юрист юридической компании РКТ Владислав Холодков, технически это выглядит следующим образом. В начале проводится в открытом формате сам аукцион. Все его участники видят котировки. Затем Казначейство выставляет заявку на размещение средств с определенным сроком. Участники аукциона выставляют свои заявки. Казначейство активирует заявки, заключает договор.
«Для Казначейства это еще одна возможность выгодно разместить свободные средства. Для участников рынка (брокеров, банков и инвесторов), это большой источник денежных средств, которые они могут направить как на исполнение обязательств с клиентами или контрагентами, так и на выдачу новых кредитов, включая ипотечные (если говорить о банках)», — подчеркнул Владислав Холодков.
Аукционы репо Федеральное казначейство проводило еще в прошлом году. Однако в текущем году о них не было слышно. Очевидно, после 28 февраля после введенных Западом санкций и временной остановки работы фондового рынка было не до подобных инструментов.
18 июля эти аукционы на Мосбирже снова начали проводиться. Ипотечные облигации с поручительством ДОМ.РФ стали доступны для операций Федерального казначейства на Московской бирже согласно Постановлению правительства от 7 июня 2022 года. По итогам первого торгового дня на Мосбирже размести 9,5 млрд рублей.
Бумаги без инвесторов
Между тем для обычных инвесторов подобные аукционы вряд ли будут интересны. Аналитик финансовой группы «Финам» Алексей Козлов уточнил в беседе с корреспондентом «Эксперта», что, в первую очередь, аукционы репо под залог ипотечных облигаций проводятся для институциональных инвесторов. Основные инвесторы в ипотечные облигации — это банки и НПФ, добавил эксперт.
Всего же доступ к средствам Федерального Казначейства через РЕПО на данный момент имеют 262 банка и брокера. Для них привлекательность ипотечных облигаций немного увеличилась, так как теперь с помощью них можно привлекать дополнительную ликвидность. «Но я бы не ожидал значительного роста спроса на ипотечные облигации, ведь существует множество способов привлекать краткосрочную ликвидность. Возможность залога ипотечных облигаций просто делает их чуть более привлекательным инструментом», — отметил в комментарии «Эксперту» аналитик инвестиционной компании «Иволга капитал» Марка Савиченко.
С ним согласен и Владислав Холодков. По его словам, данный инструмент не является популярным у частного инвестора и вряд ли станет, хотя позиционируется, как самый надежный. «Из положительных черт – доходность превышает депозиты, вклады и облигации федерального займа. Из отрицательных: досрочные выплаты по ипотекам, фактически снижающие доходность, и риск ипотечного кризиса, который ДОМ РФ никак не может застраховать или предотвратить», — объяснил он.
Скептически эксперты относятся и к возможности аукционов репо с ипотечными облигациями «оживить» рынок ипотеки. Облигации ДОМ.РФ выпускаются после покупки ипотечных долгов госкомпанией или выдачи средств в долг в рамках ипотечных кредитов. Однако они, по словам главного макроэкономиста управляющей компании «Ингосстрах-Инвестиции» Антона Прокудина, на самом деле, едва ли связаны с размером самой ипотеки, выдаваемой в России. «Ставки по ипотеке определяются сначала, а доходность этих облигаций — потом, спустя месяцы. Рынком ипотеки скорее управляют банки и их ипотечные программы», — заявил он «Эксперту».
С ним в свою очередь солидарен и Марк Савиченко. «На рынке ипотеки данное изменение вряд ли скажется. Конечно, можно построить цепочку: ипотечные облигации становятся чуть более привлекательными, после этого растет спрос на ипотечные ценные бумаги. В результате, банки могут секьюритизировать больше ипотечных кредитов и начинают более охотно выдавать новые ипотечные кредиты. В действительности, эффект вряд ли будет значительным и заметным. На рынок ипотеки, в первую очередь, влияет уровень ставок, стоимость недвижимости и доходы населения», — заключил он.
Между тем позитивные моменты в данных аукционов тоже будут. У участников рынка появятся дополнительные возможности для получения ликвидности. Федеральное казначейство же сможет заработать, то есть увеличить объемы хранящихся в нем бюджетных денег.
