Как отмечается в докладе ЦБ, опубликованном на сайте регулятора, «льготная ипотека от застройщика» зачастую является заманчивой из-за снижения ежемесячных платежей, однако в итоге цена оказывается сильно завышенной.
«Экстремально низкие ставки по программам "льготной ипотеки от застройщика" достигаются за счет завышения стоимости квартиры для покупателя (заемщика) и выплаты застройщиком банку этой разницы в составе комиссии для компенсации его выпадающих доходов, а также использования субсидируемой ставки от государства», — отмечают авторы доклада. В частности, они указывают на то, что квартиры при подобных схемах продаются по цене на 20–30% выше, чем в случае приобретения заемщиком жилья за наличные и использования им классической или льготной ипотеки от государства. «Эта разница передается застройщиком в виде комиссии банку, чтобы компенсировать выпадающие процентные доходы. Иными словами, основная нагрузка все равно ложится на клиента, просто не в форме процентов, а в виде переплаты за квартиру, которая отражается в увеличении размера кредита», — говорится в материале.
Отмечается, что ряд банков может недооценивать процентные и кредитные риски, а искусственно завышенный уровень цен «создает ложные ориентиры для всего рынка».
В Центробанке убеждены, что программы «льготной» ипотеки с субсидией от застройщика по экстремально низким ставкам — до 0,01% годовых — несут риски как для заемщиков и банков, так и для всей финансовой системы. «Поэтому возможно применение дополнительных мер регулирования таких ипотечных программ», — указывается в сообщении ЦБ.
В качестве одного из вариантов регулирования Центробанк называет введение повышенных надбавок для первоначального взноса на уровне 10-20%, что должно повлиять на рискованные ипотечные схемы на первичном рынке. Также рассматривается возможность выделения «ипотеки от застройщиков» с нерыночным уровнем ставок и установление для таких кредитов макропруденциальных надбавок. Уточняется, что такая мера не будет влиять на прочие ипотечные кредиты, однако при ее реализации потребуется больше времени для нормативных изменений, в то время как риски будут накапливаться.
