Аналитики отмечают резкое падение интереса россиян к покупке жилья в крупных городах. Такое положение вещей связано с рядом факторов, в частности, с объявленной в стране частичной мобилизацией. Об этом со ссылкой на генерального директора компании «Мир квартир» Павла Луценко сообщают РИА Новости.
Впрочем, другие эксперты указывают на то, что цены падают не повсеместно и не слишком сильно, и советуют не спешить с негативными прогнозами.
В моменте рынок ощутил снижение покупательской активности
«Удар по спросу и ценам на новостройки нанесло сворачивание банками субсидированных ипотечных программ под процент, близкий к нулю, и отмена ипотеки без первоначального взноса», — заявил Павел Луценко. Он добавил, что фиксируется падение интереса к приобретению жилья на 25% по сравнению с прошлой осенью. Неопределенность, тревожность и невозможность прогнозирования в целом не подталкивают население к крупным покупкам.
При этом, по данным портала, в 46 городах из 70, по которым отслеживается статистика, квадратный метр первичного жилья по итогам третьего квартала подорожал, в 22 подешевел, в двух остался неизменным. В среднем в анализируемых городах стоимость «первички» выросла на 0,6%, достигнув немногим более 110 тысяч рублей за квадратный метр. В частности, в Москве «квадрат» в новостройке в среднем упал в цене на 1% — до 331,3 тысячи рублей, в Московской области подешевел на 0,9% — до 173,3 тысячи рублей, в Санкт-Петербурге подорожал на 0,1% — до 224,4 тысячи рублей.
Подешевели больше других, согласно статистике портала, новые квартиры в Твери (–7,4%), Севастополе (–5,8%), Челябинске (–3,7%). Больше всего за квартал приросли в цене новостройки Новокузнецка (+13,6%) и Мурманска (+10,3%), а также Красноярска (+4,7%) и Барнаула (+4,5%).
«Тренд на сокращение площадей строящихся квартир продолжается, более того, в последнем квартале он ускорился. Если в начале года средняя площадь квартиры в новостройке равнялась 54,5 квадратного метра, то в конце июня она составляла 54 "квадрата", а сейчас уже 53», – полагает Павел Луценко.
О падении спроса на недвижимость говорят и другие эксперты, однако они подчеркивают, что такого провала, как в феврале текущего года после объявления спецоперации на Украине, не наблюдается. «Текущая динамика похожа на февральскую, но тогда падение было сильнее — на 30% в новостройках и на 20% на вторичке», — заявила РБК эксперт «ЦИАН.Аналитики» Елена Лапшина.
«Безусловно, в моменте рынок ощутил снижение покупательской активности — сокращение звонков и первичных визитов в офисы продаж в отдельных случаях доходили до 10%. Это объясняется тем, что люди заняли выжидательную позицию и рассматривают различные сценарии своей жизни, однако массовых расторжений сделок или снятия броней мы не наблюдали», — описала свое понимание ситуации коммерческий директор ГК «А101» Анна Боим.
Программы поддержки ушли на второй план
Вторичка тоже дешевеет, констатировал эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Валерий Емельянов, хотя и не так быстро, как предложения застройщиков. Наиболее оперативные данные по традиции приходят со столичного рынка. Там с апреля по август цены скорректировались на 3-5% в разных сегментах. Для августа падение в целом не типично, так что ситуация со спросом хуже, чем может показаться на первый взгляд.
Рынок остывает после двух лет непрерывного подъема, указывает аналитик. Спрос сокращается из-за общей неопределенности, сокращения доходов, меньшей доступности ипотеки (больше требований со стороны банков и регуляторов, выше ставки). Предложение же, наоборот, растет: постепенно выходят в продажу квартиры, накопленные инвесторами в прежние годы. В крупных городах также может влиять эмиграция. Уезжают наиболее состоятельные, они продают имущество, и они готовы давать скидки за более быструю продажу. Это тоже оттягивает средние цены вниз.
«Власти, похоже, забыли про рынок жилья, — рассказал “Эксперту” Валерий Емельянов. — Программы поддержки ушли на дальний план. Так, субсидия на ипотеку для IT-специалистов, которую громко анонсировали в апреле, сейчас постепенно сворачивают и сокращают. Про региональные программы ничего не слышно. Местным бюджетам сейчас тоже не до ипотеки».
Все эти факторы не способствуют тому, чтобы рынок жилья вырос в ценах и объемах, уверен эксперт. В условиях системного кризиса вряд ли население будет скупать квартиры, а девелоперы наращивать стройку. Обвального снижения тоже не будет. Население в России очень консервативно. Оно долго смиряется с новой реальностью, поэтому цены на недвижимость обычно сползают со своих исторических пиков по 2-3 года и потом еще столько же лет восстанавливаются.
Ключевая ставка должна быть ниже
Падение спроса на новостройки связано с несколькими факторами, пояснил «Эксперту» председатель комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере экономики недвижимости Александр Каньшин. Наиболее значимый из них — это, конечно, геополитическая обстановка. При этом нужно понимать, что падение спроса на недвижимость наблюдалось еще в апреле. По данным Росреестра, продажи упали и в мае. Связано это с системными проблемами в экономике. Снижается один из главных драйверов экономического роста — потребительский спрос, и это происходит уже десятый год подряд. Есть проблема со стимулированием развития экономики долгосрочным и качественным образом, что обычно обеспечивает длительный ее рост и развивает промышленность.
Связано это с неопределенностью, посетовал аналитик. По оценке крупнейших банков, на краткосрочных депозитах сегодня находится порядка 2 трлн рублей, и пятая часть из них должна была быть вложена в недвижимость. Возлагались надежды на осень, как раз в сентябре стали заметны положительные тренды в этом направлении. Но сейчас рынок встал на паузу.
«И гражданам, и бизнесу непонятно, что будет завтра. Тратить деньги на недвижимость сложно, ведь они могут понадобиться на другие нужды, квартиры приобретают те, у кого есть в этом острая необходимость. Рынок замер, ситуация схожая как на первичном, так и на вторичном рынке», — заметил эксперт.
Давать прогнозы в этой ситуации непросто, признал Александр Каньшин. Но, по всей вероятности, 2022-2023 годы будут довольно жесткими, потенциально спрос может упасть от трех до четырех раз. «Властям в этой ситуации следует поддерживать рынки. Такой ключевой фактор, как ставка ЦБ на уровне 7,5%, не соответствует сегодняшний реалиям, — уверен эксперт. — Мы понимаем, что ее нельзя снижать резко, есть инфляционные ожидания, но рынок нужно стимулировать, об этом говорят и экономисты, и предприниматели. Ставка должна быть на уровне хотя бы 2-3%. Нужны сигналы поддержки бизнеса».
Население и бизнес закредитованы, для многих условия займов привязаны как раз к ставке ЦБ, добавил аналитик и напомнил, что во втором квартале ставка находилась на уровне 20%, и это было непомерной нагрузкой для заемщиков. Всем отраслям в целом нужна долгосрочная программа по стимулированию экономики. Только так можно оживить спрос на рынке недвижимости и экономику в целом. От подобных мер зависит, как дальше станет развиваться рынок, и что будет со спросом и предложением.
