Идя на интервью к полномочному представителю Российской гильдии управляющих и девелоперов в Екатеринбурге и Свердловской области Андрею Брилю, я ожидал откровенного разговора о судьбе регионального рынка недвижимости. Однако собеседник в клочья порвал вертевшийся у меня в голове сценарий. Его рассуждения, раскручиваясь, как клубок, с каждой минутой затрагивали все более обширные темы. В маркетинге произведенное впечатление называется «вау-эффект». В обычной жизни — «приятное удивление». Но задать первый из запланированных вопросов я все же успел.
Извращенные роли
— Андрей Борисович, каким был 2016 год для рынка недвижимости?
— Дать текущей ситуации однозначную оценку невозможно. С одной стороны, она позитивна, с другой — плачевна. Начнем с положительных моментов. Во-первых, подавляющее большинство игроков оказались готовы к спаду и в отличие от 2009 года не были перекредитованы. Во-вторых, на рынке установился баланс между объемом выводимых проектов, финансовыми возможностями девелоперов, уровнем их ликвидности и спросом. В-третьих, мы сегодня не видим бессмысленного демпинга. Можно констатировать, что профучастники осознали неконструктивность такой тактики. Наконец, четвертый момент: за последний год рынок расстался со многими бесплотными иллюзиями — о бесконечном росте, о том, что государство может всерьез развивать отрасль, о том, что нам помогут западные инвестиции.
Почему ситуация плачевна? Потому что мы не видим предпосылок для ее улучшения. В стране никто не занимается вопросами формирования спроса. Доходы граждан не растут, и пока не видно, за счет чего этот тренд можно переломить. Одновременно финансовые власти и госбанки четко дали нам понять: надеяться нужно только на самих себя, ни о каком масштабном инвесткредитовании речи пока идти не может.
Поскольку перспектив роста в 2016 году не просматривалось, у девелоперов появилась возможность остановиться, осмыслить происходящие, задуматься о технологиях, почистить косты и заняться стратегией.
— Вы утверждаете, что финансовые власти и банки практически отказались от поддержки строительства. Но, во-первых, насколько я понимаю, кредитные учреждения никогда особо не жаловали отрасль, считая ее «серой». И во-вторых, как тогда оценивать ипотеку с госсубсидией?
— Начну с последнего. Надо понимать, что в самый разгар кризиса, в 2015-м, рынок спасла не льготная ипотека, а девальвация. Опасаясь ослабления рубля, люди пытались сберечь накопления в недвижимости.
В 2016 году объем выданных кредитов в Свердловской области вырос примерно на треть по отношению к 2015-му, а число сделок на первичном рынке осталось на прежнем уровне. Вывод прост: субсидии — это история про помощь не застройщикам и не риэлтерам, а банкам. Никаких доказательств того, что льготная ипотека поддержала рынок новостроек, нет. Подобные утверждения основаны исключительно на интуитивных ощущениях, но не на расчетах и фактах.
Кроме того, давайте будем реалистами: ипотека под 11,5–12 процентов доступна очень ограниченному кругу граждан и ни о каком существенном росте спроса речь не шла. Потому не вижу никаких рисков в завершении госпрограммы.
Теперь по поводу недоверия к застройщикам и «серости» рынка. Если бы вы послушали разговоры финансовых менеджеров в середине 2000-х, то сильно бы удивились: девелоперы тогда были их любимыми клиентами. Но беда в том, что наши банкиры не умеют работать с реальным сектором в условиях кризиса. Первое, что кредитные учреждения сделали в 2009 году, — повысили ставки (некоторые в несколько раз), потребовали дополнительных залогов и досрочного возвращения кредитов. Более самоубийственную политику с точки зрения минимизации рисков придумать сложно. Западные банки придерживались принципиально иного подхода: они не предъявляли новых требований, не наращивали стоимость кредитов и всячески старались не ухудшить положения клиентов.
Восемь лет назад такое поведение отечественных менеджеров можно было оправдать: по сути, они впервые в своей истории столкнулись с серьезным кризисом. Казалось бы, в 2015-м кредитные учреждения должны были повести себя иначе. Но нет. И это явный признак того, что в риск-менеджменте банков, в их понимании собственной роли в развитии экономики существует системная ошибка. Как мне видится, причина ее — в сознательном извращении функции финучреждений. Они считают, что их главная цель — максимизировать прибыль. И желательно самым простым путем, каким в период нестабильности являются валютные спекуляции. Однако изначально банковская система создавалась не ради этого, ее миссией было преобразование коротких дробных денег в длинный и крупный инвестиционный ресурс.
Чудо модернизации
— То есть в отсутствии роста экономики виноваты банки.
— Отнюдь нет. То, что делают сегодня кредитные учреждения, — это целенаправленная установка их ключевого акционера и главного регулятора в лице государства. С точки зрения бизнеса банки (особенно крупнейшие) ведут себя превосходно: они добиваются выдающихся финансовых результатов, получают гигантскую прибыль, существенную часть которой затем отгружают в казну. Мы сегодня не интересуем банки. Им нужны те, кто приносит деньги, которые можно быстро вывести на валютный рынок.
Почему основной акционер банковской системы придерживается такой политики? Потому что власть заточена на решение краткосрочных (иногда сиюминутных) задач. Горизонт планирования высших чиновников — от выборов до выборов, чиновников среднего звена — от назначения до назначения. Предприниматели же оперируют длиной жизни семьи, они смотрят вперед на три поколения. Это фундаментальный разрыв.
Мы уже сегодня видим, что ресурс спекулятивной игры, в которую вовлечены банки, исчерпаем. Когда-нибудь она закончится — правда, никто не знает, когда: может, через десять, может, через двадцать лет. Но закончится точно. Для бесконечного успешного движения денежных масс необходимы два условия. Первое — нужно дружить со всем миром и быть включенными в элиту, принимающую решения. Второе — нельзя обладать слишком большим весом (с точки зрения экономики, идеологии, ресурсов). У России проблемы по обоим этим пунктам. То есть модель, по которой сегодня работает отечественная финансовая система, можно уронить в любую минуту (и это будет сделано в случае серьезного конфликта). Но если не думать о завтрашнем дне, то все вроде бы в порядке.
— С вашей точки зрения, горизонт планирования властей и, соответственно, подконтрольных им банков чрезвычайно мал. Однако, например, стратегия Сбербанка предполагает превращение в полноценную ИТ-компанию. Это задача не на пять лет.
— Согласен. Однако она касается конкуренции на международном уровне, на внутренний рынок Сбербанк особого внимания пока не обращает.
Конечно, рассуждая о власти и финансовой системе, я намеренно обостряю ключевые проблемы и опускаю нюансы. А они есть. Например, нельзя не отметить некоторое движение в сторону долгосрочного планирования. Отдельные чиновники начали задумываться о будущем и рисках действующей модели. Доказательство этому — постепенный отказ от благоглупостей вроде развития постиндустриальной экономики и креативных отраслей, смещение риторики в сторону модернизации реального сектора. К власть имущим приходит понимание, что национальное богатство формируют не консалтинговые, дизайнерские или маркетинговые конторы, а заводы. И не важно, какой режим господствует в государстве — либеральный, тоталитарный или людоедский.
Другое дело, что Россия пока склоняется к неэффективной модели модернизации. Если не углубляться в подробности, то таких моделей всего две, условно назовем их «феодальная» и «буржуазная». Первая основана на жесткой централизации системы управления, на сосредоточении власти и собственности в одних руках (так было при Петре Первом, Наполеоне или Сталине). Народ в этой системе заточен на четкое исполнение указаний начальства. При этом руководитель государства отвечает за все: за грязь в любой луже, за зарплату на сахалинском рыбзаводе, за не прикрученный к ракете датчик, за щне завезенную в магазин колбасу, а заодно и за развитие в области гетерогенных монокристаллических наноструктур. Этот подход дает быстрые результаты, но на горизонте сорока-пятидесяти лет он нежизнеспособен.
Вторая модель предполагает участие в модернизации множества хозяйствующих субъектов, которые, исходя из своей конкурентной позиции, сами решают, что и когда внедрять. Она дает долгоиграющий эффект, но влечет за собой довольно неприятные последствия для власти: в стране появляется сложная электоральная группа, с которой нужно разговаривать совсем не так, как с пенсионерами или бюджетниками.
Другая причина, по которой власть не стремится к буржуазной модернизации, — неадекватная оценка итогов девяностых годов.
— А как вы оцениваете девяностые?
— Я рассматриваю этот период как пример фантастически успешной модернизации по второй модели. Это легко подтвердить фактами. В конце девяностых годов мы (я имею в виду предпринимателей) получили страну, задолжавшую сто миллиардов долларов и импортировавшую 40 миллионов тонн зерна в год, страну, в которой толком нечего было есть и носить. В тогдашней России не существовало банковской системы и кучи привычных для современного человека отраслей. Традиционная промышленность 27 лет назад находилась на грани технологической катастрофы, была жутко неэффективной и неконкурентоспособной.
А что сейчас? Резервы — 380 миллиардов долларов, экспорт зерна по итогам 2016 года — 35 миллионов тонн. Мы обогнали весь мир в области телекома, на моих глазах в стране почти с нуля сформировалась конкурентоспособная на глобальном уровне ИТ-отрасль. По итогам прошлого года продажи отечественного софта иностранным потребителям достигли семи миллиардов долларов. Для сравнения: оборонка, на которую когда-то работал весь Советский Союз, показала результат всего в 14 миллиардов долларов.
У нас есть высокотехнологичный ритейл, сформирована сеть распределительных логистических центров, полностью модернизированы металлургические предприятия, реанимирован «Росатом» (формально он государственный, но реформировали его чиновники с предпринимательским мышлением). Мы побили исторические рекорды по вводу жилья и добыче нефти. Основы этого успеха были заложены предпринимателями, появившимися в девяностые. Но медиа предпочитают об этом не вспоминать, они эксплуатируют неудачников, которые поливают первую рыночную десятилетку грязью.
Есть еще и третья причина, по которой власти отказываются от буржуазной модернизации: мы мало что про себя понимаем. Простой пример: специально для форума ProEstate я с командой аналитиков провел исследование, в рамках которого мы пытались выяснить, кто является главным инвестором на рынке недвижимости субъектов РФ. Какое мнение сегодня наиболее популярно. В территории в основном вкладываются крупные (как правило, инорегиональные или иностранные) компании и государство. Интуитивно мне (как и достаточно большому числу игроков) всегда казалось, что это не так. Но никакой конструктивной дискуссии по этому поводу не получалось: споры всегда проходили по принципу «твое слово против моего слова».
По итогам обработки данных ЦБ и Росстата удалось выудить следующее. Доля государственных инвестиций в основной капитал на региональном строительном рынке в 2014–2015 годах составила всего 13,6 процента; госкомпании добавили еще 1,7 процента. Доля иностранных вложений — 6,3 процента. Причем подавляющая их часть пришла с Кипра и Британских Виргинских островов. Понятно, что это деньги, вернувшиеся из офшоров на родину. На крупные фирмы приходится около 50% всех вложений.
Самым сложным было определить долю местных и инорегиональных инвесторов. Мы в ручном режиме собрали что смогли, экстраполировали результаты, округлили их не в пользу локальных игроков, и все равно получилось, что не менее 90 процентов средств вкладывают компании, работающие внутри территории.
Таким образом, главный региональный инвестор — это локальный средний и малый частный бизнес. Но у нас принято считать, что территории из кризиса могут вытащить только средства федерального бюджета или частные деньги, принесенные извне. Поэтому субъекты продолжают конкурировать за госресурс и крупные иностранные или российские компании. Но к местным предприятиям, которые являются главным источником инвестиций, никто не обращается. А ведь они — та сила, которая способна обеспечить рывок. Мы не туда идем за деньгами, а потом удивляемся, почему ничего не происходит.
Одна очень показательная история произошла на вашем мероприятии (речь идет XI Международной конференции «Российские регионы в фокусе перемен», см. «До счастья далеко», «Эксперт Урал» от 12 декабря 2016 года. — «Эксперт»). На панельной дискуссии, посвященной развитию человеческого капитала, глава отдела кадров одного из оборонных заводов предложила в каком-то виде вернуть систему распределения, чтобы на предприятие попадали качественные выпускники вузов. Это вызвало бурную реакцию у Натальи Зубаревич (профессор географического факультета МГУ им. Ломоносова, эксперт по региональному развитию. — «Эксперт»): «Как вы смеете требовать в рабский труд молодых людей, которые выучены на средства налогоплательщиков, на наши средства?»
Я тогда промолчал, чтобы не вступать в полемику. Но теперь, пусть и заочно, отвечу. Гражданин никаким плательщиком в бюджет не является. Максимум, что он отчисляет государству, — налоги на недвижимость и транспортное средство (если, конечно, они у него есть). Все остальное бремя несет предприниматель. Потому мне этот экспертный пафос совершенно непонятен. Мы являемся главным налогоплательщиком в стране и, естественно, хотим, чтобы нам эти налоги платить помогали. Вопрос о возвращении распределения вполне нормален. Но представители социально-экономической науки отчего-то предпочитают мыслить категориями, не имеющими отношения к действительности. Они похожи на инопланетян, спустившихся на Землю и пытающихся научить нас жить.
— Я задам, может, глупый вопрос, но будем ли мы когда-нибудь жить в стране, где банки обслуживают реальный сектор, модернизация которого идет по буржуазному пути?
— Есть два варианта развития событий. Первый — слом системы произойдет из-за того, что руководство страны всерьез испугается последствий реализации действующей модели. В голову приходит банальная аналогия: человек бросает пить или курить, только когда начинает опасаться за здоровье.
Второй вариант предполагает естественную эволюцию взглядов. История знает массу подобных примеров. Так, во Франции буржуазная революция произошла в 1789 году, но затем случилась череда войн, реставрация Бурбонов с мрачной феодальной реакцией. Окончательная победа нового социально-экономического уклада состоялась только в 1830–1840-х годах, когда произошла смена двух поколений.
Мы осуществили буржуазную революцию в 1989–1993 годах. Сейчас она на марше и окончательно победит в 2030–2050 годах. До этого момента плакать, что у нас народ не так голосует и что в нашей стране установился «кровавый режим», довольно глупо.
О дольщиках замолвите слово
— От глобальных размышлений вернемся к рынку недвижимости. С 1 января все застройщики, работающие по договорам долевого участия, должны отчислять один процент стоимости объекта в компенсационный фонд. Кроме того, с 1 июля они обязаны нарастить уставный капитал примерно до четырех процентов цены реализуемых проектов, а также могут перейти на систему эскроу-счетов. Как вы оцениваете эти нововведения?
— Начну с самого простого — с увеличения уставного капитала. В целом это позитивная мера, она будет способствовать очищению рынка от непрофессиональных игроков. Никакой угрозы монополизации я пока не вижу.
Теперь об эскроу-счетах (дольщики кладут деньги на специальные депозитные счета, средства лежат там вплоть до сдачи объекта в эксплуатацию, взамен застройщик получает инвестфинансирование. — «Эксперт»). На мой взгляд, это очередной акт помощи банковской системе. Эта модель позволяет направить существенную часть финансовых потоков, которые формирует стройка, прямиком в кредитные учреждения. Помощь дольщикам — всего лишь идеологическое прикрытие.
Изначально эскроу-счета планировалось сделать обязательными. Однако в процессе обсуждения выяснилось, что из-за их введения цена квартир вырастет разом на 20 процентов. Это обрушило бы рынок жилья и, вероятно, привело бы к социальным выступлениям. Потому идея была реализована не в полной мере. Но через пять-семь лет эскроу почти наверняка станут безальтернативными. Больно лакомый это кусок для банков, которые искренне считают, что это не они посредники между девелопером и покупателем квартиры, а девелопер — посредник между ними и клиентом.
Новый компенсационный фонд, на мой взгляд, достаточно разумный способ минимизации рисков дольщиков (средства фонда могут направляться на возмещение ущерба, нанесенного покупателям, или на финподдержку девелоперов, завершающих проблемный объект. — «Эксперт»). Кроме того, он более прост в администрировании, нежели система страхования ответственности. И опять-таки появление фонда удовлетворяет потребностям банков (особенно государственных), которые получат в свое распоряжение депозиты размером в несколько десятков миллиардов рублей.
— Как раз о страховании. Власти запустили компенсационный фонд в дополнение к действующей системе гарантий, но не взамен ее. В итоге застройщик (в конечном счете — покупатель) вынужден платить дважды за одно и то же.
— Я думаю, что в обозримой перспективе страхование будет упразднено, так как доказало свою неэффективность. Когда его внедряли, я не мог найти ответа на вопрос, зачем все это: какие-то пятнадцать дутых, никому не известных компаний, неразбериха с тарифами, полное обновление реестра, нежелание крупнейших игроков брать на себя риски из-за того, что они не перестраховываются… Но потом в системе возник брокер Сбербанка, и смысл нововведения стал понятен.
Дублирование функций налицо, но у правительства, вероятно, нет времени задуматься об этом. Электоральный цикл слишком короток, и чудо надо получить быстро. В России идет процесс становления системы управления, и улучшения зачастую происходят методом эмпирического тыка.
— Если можно, штрихами о рынке коммерческой недвижимости. В последнее время складывается ощущение, что он замер, на нем практически ничего не происходит.
— Вы не совсем правы. Да, ни о каком бурном развитии речи не идет, но качественные изменения однозначно присутствуют. Главный итог последних лет: до девелоперов дошло, что надо соизмерять объемы ввода с величиной поглощения. Казалось бы, банальная вещь, но долгие годы она была для застройщиков неочевидной. Игроки предпочитали думать «уж я-то успею, а вот мой конкурент пусть выживает как хочет». В результате проигрывали все.
Конечно, за последнее время изменился уровень доходности коммерческой недвижимости. В офисном сегменте она упала до восьми-десяти процентов, что отвернуло от сегмента непрофильных инвесторов и вымыло из него дурацкие деньги.
В торговле фиксируется тот же тренд. Это объясняется тремя факторами. Первый — отсутствие дефицита товаров. Модель «поставь товар на полку, умножь цену на пять, и у тебя его купят» больше не работает. Разговоры о высокой марже арендаторов не актуальны. Второй фактор — падение доходов граждан. Третий — некоторое перепроизводство торговых площадей.
В целом в сегменте коммерческой недвижимости мы переходим от трех-пятилетних к 10–12-летним циклам. Это цивилизация.
