Начало года усилило кризисные явления на рынке новостроек. В январе количество сделок по покупке жилья в новостройках в Москве снизилось на 63% по отношению к декабрю. Начало года всегда менее результативно, чем декабрь, но в этом году январский спад был почти вдвое больше, чем год назад. Сильнее, чем обычно, сократилось также количество ипотечных сделок (на 65%) и сделок на вторичном рынке (на 72%).
А предложение новостроек, напротив, растет. В январе девелоперы вывели на московский рынок еще 121 тыс. кв. м жилья. По данным компании Est-a-Tet, общее предложение превысило 3 млн кв. м, что на 22% больше, чем год назад. Умеренный спрос на недвижимость в сочетании с падением доходов населения на фоне растущего предложения новостроек создает новое положение на рынке — высокую конкуренцию за покупателя.
Стройка возвращается в Москву
1 января 2017 года перестала работать программа государственного субсидирования ипотечных процентных ставок. С учетом того, что на ипотеку приходилось в среднем 45% сделок, это достаточно сильный удар по рынку. Именно этим во многом и объясняется январский спад количества сделок.
Вслед за завершением госпрограммы прогнозируемо выросли и рыночные ипотечные ставки. По подсчетам аналитического центра АИЖК, ставки выросли с 10,9–12 до 12,25–13,75%. Правда, в первой декаде февраля ведущие банки снизили ставки (в среднем на 0,25–0,75%) или ввели новые программы. В итоге у Сбербанка ипотека на новостройки стоит сегодня 12–14,5%, у ВТБ24 и Газпромбанка — 11,5-13%. Власти уверяют, что это временное явление и концу года ипотечные ставки могут упасть ниже 10%.
Однако в долгосрочной перспективе на рынок оказывает влияние другой процесс — возвращение строительства в Москву. Возглавив в 2010 году столицу, мэр Сергей Собянин на несколько лет кардинально сократил строительную деятельность, разбираясь с наследием своего предшественника Юрия Лужкова. Но свято место пусто не бывает, и нарастить объемы строительства постаралось Подмосковье, чтобы переманить покупателей жилья из столицы. Это удалось. Московская область вышла на первое место в стране по объемам строительства. Девелоперы Подмосковья строили под 9 млн кв. м жилья в год.
Однако сейчас маятник качнулся в другую сторону. В Москве значительно растут объемы строительства: в 2016 году было построено 3,4 млн кв. м жилья. И это не предел. В Москве сформировался колоссальный потенциал для нового строительства. По словам руководителя департамента градостроительной политики столицы Сергея Лёвкина, в городе выдано градостроительных планов земельного участка (ГПЗУ) в составе распланированных территорий на 45,3 млн кв. м недвижимости. Есть проекты планировки территории (ППТ) еще на строительство 14 млн кв. м недвижимости. Градостроительная документация разрабатывается на территории, где можно построить еще 8 млн кв. м.
Московская область могла конкурировать со столицей только более низкими ценами. Понятно, что по другим аспектам: близость к рабочим местам, социальная и транспортная инфраструктура, размеры бюджета — она сильно проигрывает. Причем отставание становится все сильнее, если учесть колоссальные деньги, инвестируемые в инфраструктуру столицы. И вот фактор «выигрыша по цене» в последний год перестал работать. Причина в том, что в Москве появилось множество недорогих новостроек. «Несколько лет назад разница в ценах на новостройки по разные стороны от МКАД была порядка 25 процентов. Сейчас в Москве появилась масса проектов с ценами порядка 110 тысяч рублей за квадратный метр», — говорит исполнительный директор ГК МИЦ Даромир Обуханич. То есть в столице появились новостройки по подмосковным ценам.
Единственный выход у Подмосковья — резко снизить цены. «Сохранение рекордных объемов строительства в Подмосковье реально только при условии снижения стоимости квадратного метра в полтора раза — в среднем до 50–55 тысяч рублей», — говорит руководитель компании «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова. Однако невысокая маржа подмосковных застройщиков вряд ли позволит это сделать. Другой вариант — уменьшить объемы строительства. Генеральный директор компании «Главстрой Девелопмент» Иван Богатов считает, что баланс предложения и спроса будет достигнут только при снижении объемов строительства в Московской области на 30% — до 6,5 млн кв. м. Однако очевидно, что и этот вариант весьма болезненный.
Новая ситуация перераспределила спрос на земельные участки. Участки в области почти не пользуются спросом. Сейчас большинство девелоперов ищут площадки в Москве. Причем сравнительно небольшие — емкостью 200–300 тыс. кв. м. Более крупные площадки имеют, как правило, худшие экономические показатели, так как при нынешнем спросе крайне трудно обеспечить высокие объемы продаж. А это значит, что мегапроект растянется на много лет.
Ситуация изменилась очень быстро: еще несколько лет назад на коне были девелоперы с большими оборотами и обширными земельными активами. А сейчас выигрывают застройщики, которые проводят взвешенную политику, технично реализуя отдельные проекты. В худшем положении оказались застройщики с проектами, расположенными более чем за 15 км от МКАД, и компании, которые только начинают крупные проекты и не успели в тучные годы накопить жирка.
Другое жилье
Резкий рост конкуренции привел к тому, что застройщики стали менять и некоторые характеристики продукта, который производят. Квартиры стали значительно меньше по размеру, в ряде проектов площадь большинства из них не превышает 30 кв. м. Но есть и качественные изменения. Во-первых, многие застройщики стали заниматься благоустройством территории. Еще пять лет назад в проектах комфорт-класса этому внимания почти не уделяли, сейчас же это благоустройство становится нормой: все чаще делается проект ландшафтного дизайна, разбиваются цветники, высаживаются деревья, расставляется уличная мебель.
Во-вторых, застройщики занялись качественной отделкой мест общего пользования. Вложения в отделку не так велики, но они позволяют значительно улучшить впечатление от здания. В-третьих, все чаще девелоперы включают в техническое задание на проектирование пункт, что вход в здание должен находиться на уровне земли. Это позволяет избежать лестниц при входе в подъезд и пандусов для маломобильных людей. Это правило содержится и в новом сборнике требований к панельным домам, строящимся в Москве по муниципальному заказу.
В-четвертых, девелоперы все чаще вводят цвет в фасады, делая город не таким серым. Все эти нововведения на самом деле не так и дороги для девелоперов, но они позволяют значительно улучшить качество жилого комплекса. Почему они не занимались этим раньше? В эпоху, когда покупали любое жилье, эти затраты казались лишними.
Инновации в России обычно распространяются из центра на периферию. Региональные застройщики большую часть нововведений перенимают у столичных коллег. Тем интереснее, что одним из лидеров качественного строительства стала региональная компания «Брусника», созданная чуть более десяти лет назад и работающая в пяти городах — Екатеринбурге, Сургуте, Тюмени, Новосибирске и Ставрополе.
«Брусника» одной из первых в России стала сотрудничать с международными архитектурными бюро, в частности с известными KCAP и AEDES. Сейчас компания старается строить жилые комплексы с разнообразными и современными фасадами, дворами без машин, квартирами с «европланировками». Более того, в большинстве комплексов есть своя «фишка»: собственная площадь с фонтаном, велосипедная дорожка протяженностью более четырех километров или теннисный корт.
Иностранные архитекторы все чаще становятся участниками проектов и Москве. По данным Colliers International, 20% проектов бизнес-класса, вышедших на рынок в 2016 году, спроектированы иностранцами. В премиум-сегменте доля иностранцев еще выше — 40%. Наиболее востребованы голландские, немецкие и австрийские архитектурные бюро — на них приходилось 70% заказов. Все чаще застройщики привлекают иностранных архитекторов, поручая им проект «под ключ», включая отделку и благоустройство.
Но некоторые девелоперы ухитряются работать с иностранцами даже в экономсегменте. В этом случае западные архитекторы привлекаются на сравнительно недорогой стадии создания концепции, а рабочее проектирование делают россияне. «Мой опыт говорит, что средние, никому не известные немецкие архитектурные бюро намного более изобретательны и внимательны к запросам клиента, чем отечественные звезды. И значительно дешевле», — говорит один из московских девелоперов.
«Элитка» тоже дешевеет
Тренд на миниатюризацию жилья коснулся и элитного сегмента. «Самые маленькие элитные апартаменты предлагались в комплексе “Резиденция Тверская” — от 26 квадратных метров», — говорит управляющий партнер компании Point Estate Ирина Калинина. — Кроме того, приобрести лот площадью меньше 50 квадратных метров можно было в комплексах BalchugViewpoint, “IQ-квартал”, “Рахманинов”, “Полянка/44”, “Современник”, “Клубный дом на Космодамианской” и новом корпусе ЖК «Реномэ».
В прошлом году на рынок элитного жилья вышло 14 проектов. В декабре ряд брокеров смело предположили, что в 2017-м начнется строительство еще 50 новых проектов. Это, безусловно, разрушило бы хрупкий баланс умеренного спроса и достаточно большого предложения. Но уже в январе азартные брокеры признали, что погорячились: на рынке появится лишь 16–20 новых жилых комплексов. Но и это немало: общая площадь новых комплексов нынешнего года составит порядка 400 тыс. кв. м против 182 тыс. в прошлом году. Самым модным районом 2017 года станет Замоскворечье, где появится сразу шесть новых комплексов.
По данным компании Point Estate, по итогам 2016 года цена квадратного метра в элитных новостройках составила 765 тыс. руб. Это на 7% ниже, чем в конце 2015-го. Интересно, что по-прежнему в долларах, а не в рублях, номинированы цены в трех комплексах — Knightsbridge Private Park, ОКО и «Снегири Эко». Однако на эти три крупных комплекса приходится порядка трети столичного предложения элитного жилья.
По данным Kalinka Group, за 2016 год средний бюджет покупки сократился на 20%. Средняя стоимость проданного квадратного метра в премиум-сегменте уменьшилась на 6% (до 571 тыс. рублей за квадратный метр), а в проектах класса de luxe — на 24% (до 1,024 млн рублей за квадратный метр). При этом 2016 год можно считать для девелоперов и брокеров сравнительно удачным: количество сделок выросло по сравнению с 2015-м на 11%.
Новый тренд — рост предложения элитных новостроек с отделкой. Застройщики вынуждены инвестировать в отделку, чтобы выиграть в растущей конкуренции. Еще недавно покупатель предпочитал отделывать квартиры самостоятельно, но сегодня он не хочет тратить время и силы на ремонт. По данным агентства Point Estate, по итогам 2016 года доля предложений с отделкой в общем объеме продаваемых в элитных новостройках квартир достигла 23%.
Сочи дорожает, Тюмень дешевеет
В 2016 году в большинстве российских городов новостройки дешевели. По данным портала Mirkvartir.ru, лишь в 18 из исследуемых 58 городов цены не снизились. Впрочем, эти данные учитывают рекламные цены на квартиры, в реальности же большинство застройщиков предлагает существенные скидки. Скорее всего, если эти скидки учесть, то в «минусовой» зоне оказались бы почти все российские города.
В числе городов, где цены на новостройки выросли, входят Архангельск (+12,3%), Кемерово (+11,7%), Казань (+8,9%) и Магнитогорск (+7,6%). Наибольшими темпами дорожало новое жилье в Сочи — 13,3% за год. Главным фактором, стимулирующим такой рост, стали западные санкции. После их введения от отдыха на мировых курортах был отрезан целый пласт людей, связанных с силовыми ведомствами. К тому же падение рубля резко увеличило привлекательность российских курортов. «После введения санкций сочинский рынок недвижимости превратился в один из самых привлекательных в стране, — говорит генеральный директор федерального портала “Мир квартир” Павел Луценко. — В наследство от Олимпиады городу досталась комфортная среда, обновленная инфраструктура и масса спортивных объектов. Жилой фонд постоянно прирастает новыми высококачественными проектами».
Наибольшее падение цены замечено в Оренбурге (–15,2%), Краснодаре (–12,5%), Нижнем Тагиле (–11,1%), Тюмени (–10,5%) и Саранске (–9,5%). Среди подешевевших городов наиболее интересна Тюмень. Город нефтяников в течение нескольких лет бил рекорды по строительству жилья, в 2015 году там было возведено 1,4 кв. м на человека — больше в России не строили нигде. Но в 2016-м город вошел в острый дисбаланс больших объемов строительства и снизившегося спроса. Директор федеральной риэлтерской компании «Этажи» Ильдар Хусаинов отмечает, что на рынке недвижимости Тюмени сложилась нестандартная ситуация: «Цены падают уже 18 месяцев подряд — за всю историю рынка недвижимости России такого не было». Из-за недостатка спроса строительство жилья в Тюмени за год сократилось более чем на 20%.
Тюмень стала одним из первых городов, который официально признал, что объемы строительства оказались слишком велики, и запланировал их снижение. «Те 2,1 миллиона квадратных метров жилья, которые мы показали в 2015 году, не характерны для областной столицы. Нам и не нужно столько строить. С учетом малоэтажного строительства хорошим показателем будет ввод жилья на уровне 1,3–1,5 миллиона квадратных метров. Именно в таких объемах мы предполагаем вводить жилье в ближайшие годы», — заметил заместитель губернатора Тюменской области Евгений Заболотный. В ближайшее время признать избыточность нынешних объемов строительства придется значительному числу крупных городов России.
В начале 2016 года, чтобы спасти падающую стройку, власти Тюменской области предложили федеральному правительству реализовать здесь масштабный проект арендного жилья. Предполагалось, что частные компании-концессионеры возведут жилые дома за свой счет, будут содержать их и собирать фиксированную арендную плату с жильцов (275 рублей за квадратный метр в месяц). Кроме того, в течение пятнадцати лет концессионер будет получать платежи от региона, чтобы обеспечить себе доходность 7% годовых. Через пятнадцать лет весь этот жилой фонд полностью перейдет в областную или муниципальную собственность. Предполагалось, что возведение 1,2 млн кв. м арендного жилья будет стоить 56 млрд рублей, при этом бюджетное софинансирование должно было составить 4,7 млрд рублей в год. Впрочем, этот проект так и не был начат — субсидии из федерального бюджета согласовать не удалось.
Незначительное падение цен предложения на рынке новостроек в регионах не должно восприниматься как свидетельство здоровья рынка. Во многих регионах цена продаж приблизилась к себестоимости строительства. Некоторые застройщики продают квартиры с отрицательной рентабельностью, так как не могут остановить проекты, надеясь, что конъюнктура все-таки улучшится.
Другой тревожный момент — резкое нарастание количества построенных, но не проданных квартир. По данным вице-президента Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства Валерия Казейкина, наиболее сложная ситуация в Новосибирске, Якутске и Московской области — там «зависло» по 5–10 тыс. квартир. Девелоперы реагируют на переизбыток жилья резким снижением объемов нового строительства, в некоторых регионах число новых площадок уменьшилось в два-три раза. «Навес» из пустующих квартир тоже будет тянуть цены на новостройки вниз.
