Неожиданно, без плана, концепции и конкретных программ Сергею Собянину удалось получить одобрение президента на небывалый по масштабам проект сноса панельных «хрущевских» пятиэтажек и отселения жителей в новые дома. При том, что буквально за месяц до этого глава московского стройкомплекса Марат Хуснуллин говорил о невозможности реализации подобных проектов в столице, прежде всего по причине существующих законодательных рамок и экономической неэффективности.
На наш взгляд, не стоит воспринимать это согласие Путина как политическое предвыборное решение — позитивные социальные результаты этой истории далеко не очевидны. Несмотря на то, что хрущевки действительно плохое по качеству, морально устаревшее жилье, не все жители захотят переезжать (особенно в другие районы), и не все москвичи, не участвующие в этом переселении, будут довольны, что своими налогами будут помогать отдельным собственникам жилья. К тому же речь идет о поистине грандиозной программе, ее цена сопоставима со стоимостью Олимпиады в Сочи.
То, что Собянин в разговоре с президентом большую часть времени говорил о необходимости изменения законодательства для реализации проекта сноса пятиэтажек, говорит о том, что он понимает все сложности и хочет уйти от негативного опыта прошлых лет по сносу аварийного жилого фонда. Мэрии важно, чтобы жильцы оперативно съезжали, чтобы можно было избежать судебных процедур и чтобы на освободившихся территориях можно было построить все, что угодно (в отсутствие принятого генплана развития города).
Экономический мотив такого шага, скорее всего, в желании поддержать главную житницу московского бюджета — столичный стройкомплекс, который из-за падения платежеспособного спроса находится в тяжелом положении: многие компании на грани банкротства. Однако единственный ли это вариант?
Например, можно переселить тех, кто согласен, в уже построенное жилье, выкупив его у тех же строительных компаний. Да, на это пойдут не все, но почему не начать решать проблему по частям? В Москве и Подмосковье сегодня несколько миллионов квадратных метров непроданных квартир. Эксперты прогнозируют 30-процентное падение цен в ближайшее время (отсюда и банкротства). Такой шаг имел бы дополнительную пользу для рынка, так как позволил бы снять навес избыточного предложения и не усложнил бы и без того тяжелую ситуацию вбросом на рынок дополнительных метров. А такой вброс в случае реализации стратегии тотального сноса пятиэтажек неизбежен, потому что именно за счет продажи части квартир на рынке будут окупаться затраты на переселение.
Однозначность подхода столичных властей к спасению стройкомплекса удивляет. Влить денег, обеспечить новыми заказами! Даже близко нет обсуждений того, что это машина, обремененная гигантскими трансакционными издержками. И если поработать над их снижением и наконец-то сделать жилье доступным, то и спасать никого не надо будет, не надо будет тратить триллионы бюджетных денег на снос пятиэтажек. Ведь даже беглые оценки показывают, что как минимум 30% в стоимости жилья — это затраты, никак не связанные собственно со строительством. И если власти хотят обеспечить своих граждан жильем, то они, эти граждане, не должны оплачивать расходы на городскую инфраструктуру, обеспечивать доходы в государственный бюджет, повышать прибыльность банков и оплачивать коррупционные платежи. И может быть, пора перестать стимулировать спрос через ипотеку с ее огромными процентами, а создавать и развивать альтернативные способы приобретения населением жилья (создание рынка арендного жилья, условий для организации кооперативов и строительных касс и т. д.)?
Печально и то, что если такой проект будет реализован, то он испортит Москву. Освободившиеся территории застроят таким же жильем, только повыше, — панельными многоэтажками. Это обеспечит загрузку индустриальных мощностей и низкую себестоимость строительства. И никакие велодорожки и цветочные фестивальные арки не перекроют очевидности разрастания антигуманной архитектурной среды.
